Hiện trên địa bàn TPHCM chưa có văn bản quy định về khung giá dịch vụ nhà chung cư (gọi là phí chung cư), do đó giá thu tại các chung cư mang tính tự phát, chưa có sự thống nhất, mỗi nơi thu một kiểu. Theo Sở Xây dựng TPHCM, việc ban hành quy định phí chung cư trên địa bàn TP, mà Sở Xây dựng vừa trình UBND TP, là hết sức cần thiết nhằm đưa việc quản lý đi vào nề nếp, hạn chế việc thu tùy tiện có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu nại.
Mức phí phù hợp
Mức phí dịch vụ tối đa mà Sở Xây dựng đề xuất trong dự thảo để trình UBND TPHCM ngày 10-12 cao hơn so với dự thảo lần trước. Cụ thể, chung cư hạng 1 là 8.000 đồng/m2/tháng, hạng 2 là 7.000 đồng/m2/tháng, hạng 3 là 6.000 đồng/m2/tháng, hạng 4 là 5.000 đồng/m2/tháng (so với trước đây, chung cư cùng hạng đều cao hơn, 2.000 đồng/m2/tháng). Nhà công vụ, nhà ở xã hội, chung cư xây dựng trước ngày 1-7-1991, thu tối đa 1.000 đồng/m2/tháng.
Chung cư An Lộc quận 2 TPHCM nơi có mức phí chung cư đề xuất theo hạng 1, 8.000 đồng/m2/tháng.
Theo phân tích của Sở Xây dựng, đây là khung giá hợp lý. Chẳng hạn phí chung cư đối với căn nhà có diện tích 100m2 trong chung cư hạng 1 với đơn giá 8.000 đồng/m2/tháng (giá cao nhất) là khoảng 800.000 đồng/tháng. So sánh với chuẩn nghèo của TP thì một gia đình trung bình có 4 nhân khẩu, thu nhập bình quân khoảng 48 triệu đồng/năm/hộ (12 triệu đồng/người/năm x 4 người/hộ = 48 triệu đồng). Mức chi phí cho phí chung cư đối với căn hộ 40m2 trong chung cư cũ khoảng 480.000 đồng/năm/hộ (40m2 x 1.000 đồng/m2 x 12 tháng = 480.000 đồng), trung bình 40.000 đồng/hộ/tháng. Như vậy, theo Sở Xây dựng, mức phí chung cư chỉ khoảng 1% mức thu nhập bình quân của hộ chuẩn nghèo TP là có thể chấp nhận được.
Để có được mức giá trên, Sở Xây dựng đã tham khảo tình hình thực tế và tổ chức lấy ý kiến của chủ đầu tư và ban quản trị của 4 chung cư, khảo sát tình hình thực tế tại 9 chung cư, làm việc với lãnh đạo Công ty Phú Mỹ Hưng.
Bên cạnh đó, với dự thảo hồi tháng 4-2009, sau khi được đăng trên một số phương tiện thông tin đại chúng để lấy ý kiến của người dân, sở cũng đã nhận được góp ý của nhiều cá nhân, tổ chức để đưa vào dự thảo lần này.
Theo Sở Xây dựng, ngày 1-12-2009, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 37 hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý phí chung cư đã quy định rất chi tiết về phí dịch vụ này. Chính vì thế, ngoài những căn cứ trên, sở đã dựa vào thông tư trên để dự thảo lại quyết định về việc quy định khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Một lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM cho biết, so với lần trước, dự thảo lần này chỉ tập trung vào giá thu phí theo hạng nhà chung cư và triển khai, thực hiện. Còn lại bỏ khá nhiều chi tiết so với dự thảo trước vì Thông tư 37 đã hướng dẫn rất rõ mà UBND TP không cần phải quy định thêm.
Được thu hơn giá trần
Hầu hết các ý kiến đều đồng tình với việc ban hành quyết định trên, vì khi được ban hành quy định về giá trần phí chung cư thì việc thu phí chung cư sẽ có những quy tắc chi phối và đặt ra một giới hạn, chứ không để các chủ đầu tư thao túng như hiện nay. Tuy nhiên, vẫn có một số ý kiến (đa số là các chủ đầu tư) không đồng tình với việc phải ban hành khung giá trần phí chung cư, vì họ cho rằng cần có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh từ Luật Nhà ở đến các văn bản dưới luật nhằm điều chỉnh toàn diện vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nếu ban hành quyết định này chỉ giải quyết được “phần ngọn”, mang tính chắp vá chứ không giải quyết được tận gốc việc tranh chấp, khiếu nại.
Với luồng ý kiến ủng hộ việc ban hành quyết định mức giá trần phí chung cư nhưng cũng có hai quan điểm khác nhau. Một số đề nghị thêm cần có sự linh hoạt, cho phép cân đối tài chính (thiếu thì thu thêm, dư thì chuyển qua tháng kế tiếp). Nhưng một số lại cho rằng khi đã quy định cụ thể giá trần thì phải tính đúng, tính đủ các chi phí mà không được thu hơn mức phí quy định. Về việc này, Sở Xây dựng cho biết Thông tư 37 của Bộ Xây dựng đã giải quyết được vấn đề này vì đã quy định rõ: Trường hợp giá dịch vụ chung cư sau khi tính đúng, tính đủ cao hơn mức giá hoặc khung giá dịch vụ chung cư do UBND cấp tỉnh ban hành mà được trên 50% hộ dân đang sống tại chung cư hoặc được trên 50% thành viên trong ban quản trị chung cư nhất trí thông qua thì thực hiện theo mức giá và chất lượng dịch vụ như thỏa thuận giữa doanh nghiệp (DN) quản lý vận hành và các hộ dân cư.
Tuy nhiên, việc này phải báo cáo với UBND cấp tỉnh và Bộ Xây dựng để được theo dõi, kiểm tra. Trường hợp có xảy ra tranh chấp về phí chung cư thì DN quản lý vận hành chung cư được tạm thu theo mức giá trần hoặc giá trong khung giá dịch vụ nhà chung cư do UBND TP ban hành cho đến khi giải quyết xong tranh chấp.
Mặc dù có nhiều ý kiến khác nhau, nhưng theo quan điểm của Sở Xây dựng là rất cần thiết phải ban hành quy định về giá trần mức phí chung cư. Quan điểm này cũng đã được Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và Sở Tư pháp TPHCM đồng tình. Theo Sở Xây dựng, sau khi UBND TP xem xét, thông qua để ban hành quyết định trên, trong quá trình áp dụng Sở Xây dựng sẽ tiếp tục theo dõi, đề xuất UBND TP sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế.
HẠNH NHUNG
