Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Quyết định số 117/2018 (thay thế Quyết định số 48/2017) quy định mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định theo quy định tại Nghị định 100/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH), mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định áp dụng trong năm 2018 đối với dư nợ của các khoản cho vay để mua, thuê, thuê mua NOXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Nghị định số 100/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH. Theo đó, từ ngày 22-1-2018, lãi suất cho vay NOXH là 5%/năm.
Lãi suất vay 5%/năm
Trước đó, vào năm 2016 Chính phủ đã quyết định mức lãi suất cho vay mua NOXH là 5%/năm. Sau đó, sang năm 2017, Chính phủ quyết định giảm xuống còn 4,8%/năm và trong năm 2018, lãi suất cho vay đã quay lại mức 5%/năm.
Với động thái trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, việc Chính phủ ban hành Quyết định 117/2018 cũng như Ngân hàng Nhà nước ban hành Quyết định 2735/2017 về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2018 là 5%/năm, đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở thuộc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ, đã điều chỉnh được đầy đủ các đối tượng thụ hưởng NOXH và các tổ chức tín dụng có liên quan để đảm bảo thực hiện hiệu quả chính sách NOXH trong năm 2018.
Cụ thể, các đối tượng gồm: người mua, thuê, thuê mua NOXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Nghị định số 100/2015 của Chính phủ; người mua, thuê, thuê mua NOXH thuộc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ; đồng thời quy định rõ các ngân hàng: Chính sách xã hội, Vietcombank, Agribank, Vietinbank, BIDV tham gia thực hiện.
Như vậy, theo Quyết định 117/2018 cũng như các quy định hiện hành, các đối tượng trên được vay tối thiểu 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.
Mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quy định rõ lãi suất cho vay NOXH cũng như đối tượng thụ hưởng các chính sách NOXH nhưng có một trở ngại khiến các đối tượng thụ hưởng NOXH gần như chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi tín dụng để mua, thuê, thuê mua NOXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015 trong hơn 2 năm qua, đó là Nhà nước chưa bố trí đủ nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách NOXH.
Khó khăn nguồn vốn
Thực tế cũng cho thấy, sau 3 năm thực hiện Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, hỗ trợ chủ đầu tư dự án NOXH và người mua NOXH, nhà ở thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo kết thúc giải ngân gói tín dụng ưu đãi này kể từ ngày 31-12-2016. Thế là từ đó đến nay, chưa có nguồn vốn tín dụng ưu đãi nào được bố trí thực để hiện chính sách NOXH cho cả chủ đầu tư xây dựng NOXH lẫn đối tượng được hưởng chính sách nhà ở này, mặc dù gói tín dụng ưu đãi nối tiếp gói 30.000 tỷ đồng, trị giá khoảng 2.000 tỷ đồng dành cho NOXH đã liên tục được đề cập, nhưng vẫn chưa thể tiến hành giải ngân vì nhiều lý do. Trong đó, chủ yếu việc bố trí nguồn vốn, do nguồn vốn cần ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất hơn.
Để có nguồn vốn cho người dân mua NOXH cũng như các doanh nghiệp phát triển NOXH, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bổ sung “Chương trình mục tiêu thực hiện chính sách NOXH” vào Điều 7 Nghị quyết số 1023/2015 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để có căn cứ pháp luật bố trí khoản chi ngân sách thực hiện chính sách NOXH hàng năm, tùy theo khả năng ngân sách Nhà nước. Trước hết, trong năm 2018, để Chính phủ có nguồn chi ngân sách, trước mắt, đối với khoản chi ngân sách 1.260 tỷ đồng, kiến nghị phân bổ khoảng 1.000 tỷ đồng (trong nguồn vốn 2.000 tỷ đồng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội phân bổ cho Ngân hàng Chính sách xã hội) cho 4 tổ chức tín dụng là Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV để sớm triển khai cấp tín dụng cho các đối tượng thụ hưởng NOXH.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước phân bổ ngân sách hàng năm khoảng 1.000 - 2.000 tỷ đồng trong giai đoạn từ năm 2018-2020 để các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội vay với lãi suất khoảng 5%/năm và đề nghị tiếp tục phân bổ nguồn vốn này cho Ngân hàng Chính sách xã hội, Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV để triển khai thực hiện. Từ nguồn vốn này, các ngân hàng trên còn có thể huy động thêm các nguồn vốn khác để thực hiện hiệu quả chính sách NOXH của Đảng và Nhà nước. Về lâu dài, kiến nghị Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có cơ chế thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH, theo quy định của Luật Nhà ở; trước hết là các dự án nhà ở xã hội cho thuê, tương tự như Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ trước đây, để làm giảm giá thành NOXH.
Với thực trạng trên cho thấy, nguồn vốn để phát triển NOXH cũng như cho người mua nhà theo hướng chờ các gói vốn ưu đãi từ Nhà nước được nhiều chuyên gia băn khoăn. Theo ý kiến của một chuyên gia bất động sản, để có nguồn vốn cho NOXH phát triển cần một giải pháp căn cơ hơn, thay vì cứ trông mong vào các gói hỗ trợ vốn từ Nhà nước. Bởi lẽ, chính vì nguồn vốn ngân sách cho NOXH còn hạn hẹp nên quá trình triển khai các dự án NOXH thời gian qua gặp không ít khó khăn và kết quả vẫn chưa đạt được như mong muốn.
Không phủ nhận gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đã mang lại cơ hội cho hàng chục ngàn cá nhân, hộ gia đình khó khăn về nhà ở tiếp cận nguồn vốn nhằm cải thiện về chỗ ở, sở hữu nhà ở và một số doanh nghiệp bất động sản cũng tiếp cận được nguồn vốn này, cung cấp cho thị trường nhiều dự án NOXH; tuy nhiên, con số này so với hàng triệu hộ gia đình đang có nhu cầu về chỗ ở vẫn còn quá ít.
Đó là chưa kể trong quá trình thực hiện gói hỗ trợ này, không ít những vướng mắc liên quan như khống chế lợi nhuận đối với doanh nghiệp xây dựng NOXH nên các doanh nghiệp chưa mặn mà; nhiều đối tượng thu nhập thấp thực sự bị hạn chế bởi quy định người mua nhà phải đóng 30% giá trị của nhà/căn hộ mà người thu nhập muốn sở hữu, hoặc phải bỏ 100% tiền ứng trước sau đó mới tính đến việc hỗ trợ tài chính…
Rõ ràng, với những hạn chế trên, Chính phủ cũng như các cơ quan chức năng cần đánh giá và nhìn nhận lại một cách xác đáng để có giải pháp mới, phù hợp hơn đối với loại hình nhà ở này.
