Đảm bảo hài hòa lợi ích ở chung cư

SGGP

Vụ việc Nam Á Bank “siết nợ” chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) mới đây chỉ ra thực trạng về những chung cư bị chủ đầu tư cầm cố giấy chủ quyền trong ngân hàng. Trên thực tế, nhà chung cư bên cạnh đóng góp rất lớn trong việc chỉnh trang đô thị, giải quyết nhà ở cho người dân tại TPHCM cũng đi kèm hàng loạt vấn đề gây bức xúc xã hội. 

 

Sự phổ biến của chung cư đòi hỏi cần có sự chuyên nghiệp trong quản lý, điều hành    Ảnh: THÀNH TRÍ

Sự phổ biến của chung cư đòi hỏi cần có sự chuyên nghiệp trong quản lý, điều hành Ảnh: THÀNH TRÍ

Nhận giấy chủ quyền căn hộ từ… thi hành án

Hơn 3 năm cư ngụ tại căn hộ A 405, chung cư Vườn Hồng Ngọc (Tân Bình), chị Hoa mỏi mệt chờ cấp sổ hồng. “Cách nay 2 năm, chủ đầu tư có yêu cầu làm hồ sơ để cấp giấy chủ quyền nhưng rồi đâu lại vào đấy, lần nào hỏi họ cũng bảo chúng tôi phải chờ”, chị Hoa bức xúc nói. Góp nhặt từ nhiều nguồn tin khác nhau, chị nghi ngờ căn hộ của mình đã bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Theo đó, trước đây chị từng mua căn hộ nhỏ hơn cũng trong tòa nhà này, nhưng khi nhận giấy chủ quyền thì lại lên Thi hành án của quận Tân Bình để nhận. Cán bộ thụ lý giải thích, vì giấy chủ quyền bị chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, sau khi vụ việc đưa ra tòa xét xử, giấy chủ quyền đưa qua thi hành án, cư dân sẽ nộp số tiền còn lại cho Thi hành án mới được nhận giấy chủ quyền. Theo ông Lê Quốc Khánh, Trưởng ban quản trị chung cư Vườn Hồng Ngọc, trong tổng số 314 căn hộ của dự án, đến nay vẫn còn 43 căn hộ bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng trong suốt 8 năm nhưng không báo cho cư dân hướng xử lý.

Trở lại chung cư Phú Thạnh (số 53 đường Nguyễn Sơn, quận Tân Phú) sau nhiều năm, cư dân cho biết việc cấp giấy chủ quyền vẫn bế tắc. Trên bảng tin của cư dân, Trưởng ban quản trị chung cư Phạm Văn Phúc có văn bản thông báo “dự kiến ngày 7-4 tới đây sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường, chủ đầu tư sẽ báo cáo lộ trình cấp sổ cho cư dân”. Chung cư này được đưa vào sử dụng năm 2011, do Công ty cổ phần Xây dựng 585 làm chủ đầu tư, có tổng số 833 căn hộ. 

Mặc dù định cư hơn mười năm nay, các cư dân dự án chung cư cao cấp Minh Thành (173 Lê Văn Lương, quận 7) do Công ty TNHH Thương mại dịch vụ xuất nhập khẩu Minh Thành làm chủ đầu tư, vẫn chưa cầm được giấy chủ quyền. Theo cư dân, việc không cấp sổ là do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng; còn ông Bùi Ngọc Minh, Giám đốc công ty, lại cho rằng, việc giải chấp cho ngân hàng đã thực hiện từ lâu, ngoài trả tiền mặt, công ty đã thế chấp một khu đất khác. Việc giấy chủ quyền bị “ngâm” cho đến nay là do liên quan đến vấn đề đo vẽ và tính tiền sử dụng đất của khu đất.

38 chung cư vào danh sách “đen”

Ngay trong chiều 14-3, tại Hội nghị nhà chung cư TPHCM, Sở Xây dựng TP đã công bố danh sách 38 nhà chung cư có xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Chỉ tính riêng trong năm 2018, cơ quan này đã phối hợp với các đơn vị liên quan tiến hành kiểm tra, thanh tra các nhà chung cư có xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn, phát hiện có 14 chung cư vi phạm công tác quản lý, sử dụng (trong đó có 6 chung cư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, 7 chung cư vi phạm đến diện tích sở hữu chung, 1 chung cư tự ý thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng). Đặc biệt, vấn đề nổi cộm là phí bảo trì vẫn không hề giảm khi có 12 chung cư xảy ra tình trạng chủ đầu tư không bàn giao cho ban quản trị hoặc sử dụng không minh bạch. Ngoài ra, việc quản lý vận hành còn lôi thôi làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh sống của cư dân. Như trường hợp chung cư Bình Minh (đường Lương Định Của, phường Bình An, quận 2), tiện ích đi kèm căn hộ bị cắt xén, không như lúc rao bán; ranh giới chung cư với các dự án khác không liền lạc, có rãnh nước tù đọng đầy rác, ảnh hưởng sức khỏe cư dân; ống thoát nước mưa, nước thải rất chậm khi có mưa, nguy cơ ngập hầm để xe... Nguy hiểm nhất là vấn đề phòng cháy chữa cháy không được thực hiện nghiêm túc theo thiết kế, như tại chung cư International Plaza (quận 1), kết quả kiểm tra của cơ quan chức năng cho thấy: “Tại khu vực thang cuốn lên lầu 2 bị chủ sở hữu bịt kín, không đúng so với bản vẽ đã được cơ quan phòng cháy chữa cháy nghiệm thu; khu vực hành lang tầng 3 không thể di chuyển ra thang thoát hiểm bên ngoài trục 7, 8; hành lang thoát hiểm bị chủ sở hữu tầng 3 bít toàn bộ để sử dụng riêng; hồ bơi là bể chứa nước dự phòng cho công tác phòng cháy chữa cháy, chủ sở hữu chiếm dụng làm vách ngăn bằng kính, lắp cửa, đặt quầy lễ tân che chắn toàn bộ”. 

Theo nhận xét của ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, các tranh chấp có nhiều nguyên nhân. Đầu tiên về vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị vận hành nhà chung cư và ý thức trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chưa đáp ứng được mô hình phát triển, quản lý, sử dụng; các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể giải quyết để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định. Đối với vai trò quản lý nhà nước, một số cơ quan chưa thực hiện tốt, các hành vi vi phạm trong nhà chung cư chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời như lấn, cơi nới thêm diện tích phần sử dụng chung; chưa nghiệm thu công trình đã đưa vào sử dụng, an ninh trật tự chưa đảm bảo. Đáng chú ý, các quy định pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, sử dụng nhà chung cư chưa quy định cụ thể và chưa có quy định về biện pháp chế tài xử lý đối với vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, kể cả ban quản trị; việc quy định chồng chéo, sơ hở là nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo kiến nghị của Sở Xây dựng, trước tình trạng nhiều chủ đầu tư chây ì không chịu bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư, nên điều chỉnh theo hướng các bên khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự. Về lâu dài, bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Đối với các chung cư bị chủ đầu tư “cắm” sổ ngân hàng không thể cấp giấy chủ quyền cho cư dân, theo ông Trần Trọng Tuấn, hầu hết xảy ra khi dự án xây dựng theo Nghị định 90 năm 2006. Theo đó, khi phê duyệt dự án xong, chủ đầu tư liên hệ các cơ quan chức năng có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục về đất đai, quy hoạch, hồ sơ thiết kế rồi xây dựng, không cần phải cấp phép. Nên giấy tờ về đất đai bị chủ đầu tư giữ hết. Rõ ràng với quy định thoáng như vậy thì năng lực hậu kiểm của các cơ quan chức năng phải rất chặt chẽ, nhưng không thực hiện được nên để xảy ra sơ hở. Về hướng xử lý, việc cấp giấy chủ quyền cho cư dân là trách nhiệm của Sở Tài nguyên - Môi trường, liên quan đến quyền sử dụng đất thì việc kiểm tra giấy chứng nhận, kiểm tra hồ sơ vay, nếu xảy ra tranh chấp thì bắt buộc phải nộp hồ sơ khởi kiện ở tòa án để giải quyết tất cả các bên có lợi ích liên quan, chứ không chỉ có mỗi ngân hàng.

LƯƠNG THIỆN

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Mua nhà đất hợp pháp vẫn bị… phát mãi

Mua nhà đất hợp pháp vẫn bị… phát mãi

Một số chủ đầu tư dự án vừa bán nhà đất cho khách hàng, lại vừa đem tài sản nhà đất ấy đi thế chấp ngân hàng. Do quá hạn trả nợ, phía ngân hàng “siết nợ” khiến người mua nhà đất điêu đứng. Người dân mua phải những dự án này, dù đã thanh toán đủ tiền nhưng tài sản vẫn bị phong tỏa!    

Thị trường

Ngân hàng - Chứng khoán

Giải pháp tài chính giúp cộng đồng điều trị ung thư cùng SeABank

Sáng 22-6, tại TPHCM, Ngân hàng SeABank và Bảo hiểm AIA cùng phối hợp tổ chức Tọa đàm “Cách phòng tránh, nhận diện và giải pháp tài chính giúp bệnh nhân điều trị ung thư”, thu hút sự quan tâm tham dự của đông đảo khách hàng cùng với sự tương tác tư vấn đến từ các chuyên gia y tế.

Nông nghiệp

Đầu tư

Thông tin kinh tế

Chán đô thị, các nhà đầu tư đổ xô mua đất ven biển?

“Đất chật, người đông”, “chán đô thị” và tìm kiếm vùng đất mới để an dưỡng hay đầu tư kinh doanh là điều tất yếu trong cuộc sống hiện nay, mà hầu hết ai ai cũng muốn. Với tốc độ phát triển ngày một đi lên, kinh tế nói chung ngành BĐS nói riêng đang có chiều hướng đi xa và khả năng còn vươn cao hơn nữa trong tương lai gần.

Thông tin kinh tế