Niềm hy vọng an cư của người nghèo là nhà ở xã hội (NOXH). Tuy nhiên, mặc dù tiềm lực rất lớn nhưng do giải pháp mông lung nên câu chuyện NOXH bàn nhiều mà vẫn chưa có lối ra. Trong bài báo này, chúng tôi muốn đề xuất về giải pháp quỹ đất NOXH điều tiết từ các dự án nhà ở thương mại.
Tiềm lực khổng lồ!
Trong lần “biến động” của gói 30.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước ra văn bản chấm dứt thời hạn giải ngân, một bạn đọc ở miền Tây gọi cho chúng tôi lo lắng hỏi về dự án NOXH Jamona (quận 7). Cụ thể, hai người con của ông sau khi tốt nghiệp đại học ở TPHCM đã ở lại TP và có công ăn việc làm ổn định, nhưng chưa có khả năng mua nhà. Khi Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal khởi công xây dựng dự án NOXH này, chỉ một lần lên thăm con, đến xem thử, ông quyết định mua ngay một căn hộ hơn 60m2, trả góp dài hạn. Tiền nộp lần đầu là của cha mẹ, còn lại tiền trả góp hàng tháng trích từ lương của các con. Hiện nay dự án đã cất nóc, ông hào hứng chờ ngày nhận nhà, sẽ “lên và ở với các con một tháng”.
Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại quận 7, TPHCM. Ảnh: Thái Hòa
Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal, cho biết dự án NOXH Jamona có hơn 1.000 căn hộ, trong đó có 301 căn bán trả góp, còn lại bán luôn. Tốc độ bán khá nhanh, hiện nay chỉ còn “tồn kho” gần một nửa số căn hộ thuộc diện bán trả góp. Đây là dự án con nằm trong dự án tổng thể Jamona City, theo quy định của pháp luật, công ty phải điều tiết 20% quỹ đất làm NOXH. Sở dĩ dự án triển khai xây dựng nhanh chóng là do Sacomreal thấy vị trí quá tốt, mặc dù lợi nhuận không đáng kể, nhưng đem lại công việc hoạt động cho công ty, thế là bắt tay thực hiện. Nhờ đó hơn 1.000 căn hộ đã hình thành, đang hoàn thiện và sang năm bắt đầu giao nhà.
Nhà ở xã hội HQC Hóc Môn. Ảnh: Cao Thăng
Theo thống kê của Sở Xây dựng, với quy định trước đây (dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NOXH), hiện tại chỉ có 3 khu đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trừ dự án Jamona đã đầu tư nói trên, 2 khu đất còn lại là khu dân cư xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh) do Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Huỳnh Thông làm chủ đầu tư; khu dân cư xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè) do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích huyện Nhà Bè làm chủ đầu tư, nhưng chưa khởi công. Một dự án đã bàn giao cho Quỹ Phát triển nhà ở TP là khu nhà ở phường Trường Thạnh (quận 9) từ Công ty cổ phần Nhà Việt Nam. Nếu tính tổng phần đất NOXH “thu” từ 70 dự án nhà ở thương mại, TP sẽ có được 218,5ha, tương đương với 162.500 căn nhà NOXH; trước mắt, từ nay cho đến năm 2020, TP sẽ nhận bàn giao từ các chủ đầu tư khoảng 43,7ha. Chưa hết, Luật Nhà ở năm 2014 lại siết chặt hơn: Không phân biệt quy mô, tất cả các dự án nhà ở lớn hay nhỏ, đều phải điều tiết quỹ đất - nhà cho NOXH. Như vậy, từ khi luật mới có hiệu lực đến nay, TP đã phê duyệt hàng loạt dự án nhà ở, kể cả chung cư cao cấp, thị trường đang tăng trưởng nóng, nếu cộng lại, con số quỹ nhà đất dành cho NOXH không hề nhỏ.
“Lấy mỡ nó rán nó”
NOXH bị bế tắc xuất phát từ việc không có tiền. “Chưa có nguồn vốn kế tục gói 30.000 tỷ đồng”, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết. Tuy nhiên, trong trường hợp phát triển NOXH tại TPHCM, tiền là không cần thiết, chỉ cần một thứ duy nhất là cơ chế! Nguồn lực lớn nhất là đất đai, trong khi quỹ đất dành cho NOXH như trên đã nói là rất khổng lồ, cái khó lâu nay là không có giải pháp thực hiện hiệu quả.
Có rất nhiều cách làm để biến “cục đất” thành NOXH. Có thể khẳng định, những khu đất điều tiết từ dự án nhà ở thương mại đều có vị trí rất tốt, được đầu tư hạ tầng bài bản, giá đất giao dịch khá cao. Nếu cần tiền, sẽ tổ chức bán đấu giá bớt các khu đất đã quy hoạch làm NOXH lấy vốn lận lưng. Chẳng hạn, không phải ở đâu cũng có thể xây dựng chung cư, như trường hợp dự án tại phường Trường Thạnh (quận 9), dân cư thưa thớt, xa nơi sinh hoạt, làm việc, đặc biệt giá bán đất nền còn rẻ hơn chi phí xây dựng chung cư. Khi điều chỉnh lại thành nhà ở thương mại, đổi quy hoạch từ chung cư xuống đất nền, tổ chức bán đấu giá sẽ thu được khoản tiền mặt không hề nhỏ. Khi có kinh phí, vừa dùng để xây dựng dự án hoặc trở thành quỹ tiết kiệm cho người mua nhà vay mà không cần phải dùng tới ngân sách. Cách làm này có thể áp dụng ngay đối với các dự án thuộc diện Nhà nước quy hoạch làm NOXH, kể cả những khu đất công bị sử dụng sai mục đích, cần thu hồi và đấu giá.
Thuận lợi lớn nữa, theo quy định mới, đối với các dự án nhà ở thương mại dưới 10ha đất, chủ đầu tư được lựa chọn phương thức điều tiết cho NOXH như sau: Đóng 20% quỹ đất hoặc quỹ nhà tương đương, hoặc nộp tiền. “Toàn bộ số tiền này được dùng để đầu tư NOXH trên địa bàn chứ không được hòa vào ngân sách chung của TP, điều đó là bắt buộc chứ không còn là khuyến khích”, ông Vũ Văn Phấn khẳng định. Đương nhiên đây là chương trình lớn, muốn tập trung triển khai rõ ràng cần phải có một cơ quan quản lý riêng biệt, lúc đó sự việc mới chạy, tránh tình trạng “cha chung không ai khóc” như hiện nay. Rõ ràng, nếu quyết tâm thực hiện, việc xây dựng NOXH không thiếu giải pháp khả thi, nhất là đối với địa phương có dư tiềm lực như TPHCM.
LƯƠNG THIỆN
