Trước áp lực vốn rất lớn cùng yêu cầu phát triển đô thị bền vững, mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) được xem là giải pháp then chốt.
Song, thực tiễn triển khai cho thấy, để mô hình này thực sự phát huy hiệu quả, cần sớm hoàn thiện hệ thống thể chế, tạo điều kiện để TPHCM phát triển mạng lưới metro hiện đại gắn với mô hình TOD.
Nhận diện điểm nghẽn
Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, thành phố đã xác định 11 vị trí dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và tuyến đường Vành đai 3 để thí điểm phát triển theo mô hình TOD.
Các khu vực này đều có khả năng hình thành “đô thị nén”, trung tâm thương mại - dịch vụ, văn phòng và nhà ở mật độ cao, qua đó khai thác tối đa giá trị đất.
Đến nay, HĐND TPHCM đã thông qua Nghị quyết 38, tạo cơ sở pháp lý ban đầu cho việc triển khai định hướng phát triển trên.
Ông Nguyễn Tất Thắng, Phó trưởng Phòng Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho biết, thành phố đang rà soát quỹ đất dọc các tuyến metro: hơn 160ha đất dọc tuyến metro số 1 (thuộc các phường Thủ Đức, Long Bình, Long Trường…); nghiên cứu phạm vi 500-1.000m quanh các nhà ga metro số 2 để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Các dự án TOD dọc đường Vành đai 2, 3 cũng được kỳ vọng sẽ hoàn tất thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025.
Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TPHCM, việc triển khai TOD đang gặp nhiều thách thức do thiếu khung pháp lý tích hợp. Cụ thể, các quy định liên quan đến đất đai, quy hoạch, giao thông, tái định cư, tài chính và hợp tác công - tư (PPP)... chưa đồng bộ, dẫn đến thủ tục phải qua nhiều cấp, nhiều sở, ngành nhưng lại thiếu một đầu mối đủ thẩm quyền điều phối tổng thể.
Một ví dụ điển hình là nhiều ga thuộc tuyến metro số 1 hiện nay được xây dựng với chức năng giao thông thuần túy, chưa tích hợp với các không gian thương mại - dịch vụ hay kết nối đồng bộ với các khu đô thị xung quanh - những yêu cầu cốt lõi của mô hình TOD.
Trong khi đó, TOD đưa vào quy hoạch sau, nên việc triển khai trở nên khó khả thi vì chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao và không đảm bảo tính đồng bộ.
Để tháo gỡ, UBND TPHCM đã kiến nghị Chính phủ xem xét nghiên cứu, đề xuất bổ sung một số quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị. TPHCM đề xuất xác lập rõ vùng TOD với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu dân số và chức năng hỗn hợp cụ thể; đề xuất cơ chế rút ngắn thủ tục thu hồi đất.
Đặc biệt là đề xuất bổ sung cơ chế thu hồi giá trị tăng đất đai (Land Value Capture) khi đầu tư hạ tầng giao thông, để tạo nguồn lực tái đầu tư metro và hạ tầng công cộng.
Một trong những nhóm giải pháp quan trọng được TPHCM đề xuất là điều chỉnh hệ thống quy hoạch đô thị theo hướng ưu tiên các trục giao thông công cộng.
Theo đó, các khu vực trong bán kính 300-500m quanh các nhà ga metro sẽ được nghiên cứu tăng tầng cao, tăng hệ số sử dụng đất và khuyến khích phát triển các tổ hợp đa chức năng.
Các khu vực như Thủ Đức, Tân Kiên, Tân Tạo, dọc tuyến metro số 2 và trục BRT (tuyến buýt nhanh) số 1 được định hướng thành các trung tâm đô thị vệ tinh với khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp.
Hoàn thiện cơ chế đặc thù
Các dự án TOD chỉ khả thi khi có cơ chế khai thác hiệu quả quỹ đất xung quanh các tuyến metro. Do đó, TPHCM kiến nghị được áp dụng đấu giá, cho thuê đất dài hạn và kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP tại các khu vực gần nhà ga, từ đó tạo nguồn thu hỗ trợ phát triển hạ tầng giao thông.
TPHCM cũng đề xuất Chính phủ cho phép thành lập Quỹ phát triển giao thông đô thị, tập trung nguồn thu từ phí đậu xe, phí hạn chế ùn tắc giao thông, khai thác đất đai và dịch vụ thương mại quanh nhà ga. Nguồn quỹ này sẽ được dùng để bổ sung vốn xây dựng các tuyến metro và BRT.
Ngoài ra, TPHCM kiến nghị thành lập Cơ quan Phát triển TOD, đóng vai trò điều phối, quản lý quỹ đất và làm đầu mối kêu gọi đầu tư, nhằm giải quyết tình trạng chồng chéo giữa các sở, ngành. Cơ quan này cũng sẽ công khai dữ liệu quy hoạch, bản đồ TOD để doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận thông tin.
Tại tờ trình gửi Chính phủ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM, Bộ Tài chính thông tin, dự thảo tập trung sửa đổi, bổ sung chính sách đối với điều kiện nhà đầu tư chiến lược; đơn giản hóa thủ tục đăng ký thực hiện dự án và lựa chọn nhà đầu tư; bổ sung quy định về ưu đãi đầu tư đối với các dự án hạ tầng.
Điểm mới của dự thảo là cho phép TPHCM đánh giá sự phù hợp với quy hoạch khi thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án, lựa chọn nhà đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dựa trên một trong các quy hoạch cấp tỉnh, quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành.
Cùng với đó, thành phố được quyết định chỉ tiêu sử dụng đất ngoài các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia trong phạm vi thành phố, bảo đảm phù hợp với yêu cầu phát triển hạ tầng đô thị.
Một điểm quan trọng khác là đề xuất thay thế các “tiêu chí cứng” về vốn điều lệ, tổng tài sản và kinh nghiệm đầu tư bằng tỷ lệ vốn chủ sở hữu góp vào dự án. Điều chỉnh này phù hợp với thông lệ quốc tế, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư chiến lược.
Đồng thời, quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư chiến lược được đơn giản hóa, đảm bảo tính minh bạch, thống nhất với pháp luật về đầu tư, đấu thầu và PPP.
Đặc biệt là việc trao quyền cho nhà đầu tư tự lập và điều chỉnh quy hoạch phân khu, chi tiết... Đây được xem là giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất trong triển khai các dự án đầu tư quy mô lớn như TOD.
Đồng chí BÙI XUÂN CƯỜNG, Phó Chủ tịch UBND TPHCM:
Hỗ trợ tháo gỡ đồng bộ các vướng mắc
TPHCM đang ở giai đoạn bản lề và cần những giải pháp mang tính đột phá để tận dụng cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị, gắn với hệ thống giao thông công cộng.
Việc thí điểm 11 vị trí TOD là bước đi quan trọng, nhưng để thành công, TPHCM kiến nghị Trung ương hỗ trợ tháo gỡ đồng bộ các vướng mắc về pháp lý, đất đai và cơ chế tài chính.
Đồng thời, thành phố sẽ kiện toàn tổ chức bộ máy để đảm bảo việc triển khai được thống nhất và hiệu quả.
TS-KTS NGÔ VIẾT NAM SƠN:
Ba đột phá phát triển TOD
Để hiện thực hóa mô hình TOD, TPHCM cần 3 bước đột phá. Đó là hoàn thiện khung pháp lý tích hợp (bao gồm cơ chế đất đai, định giá đất, PPP và khai thác thương mại tại ga metro); thành lập cơ quan chuyên trách TOD với thẩm quyền điều phối mạnh mẽ; phát triển metro theo lộ trình ưu tiên, đảm bảo hạ tầng giao thông công cộng đi trước hoặc song hành với quy hoạch đô thị.
Trong đó, thành phố cần mở rộng PPP, thu hút đầu tư tư nhân và quốc tế; ưu tiên thí điểm một số cụm TOD tại phường Thủ Đức trước khi nhân rộng.
PGS-TS VŨ ANH TUẤN, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Giao thông - Vận tải (Trường Đại học Việt Đức):
Lập cơ quan chuyên trách đủ thẩm quyền
Nhiều quốc gia đã thành lập các cơ quan phát triển đô thị - giao thông công cộng theo mô hình tập trung quyền lực, cho phép xử lý nhanh các thủ tục về đất đai, đầu tư và quy hoạch mà không phụ thuộc quá nhiều vào các phòng, ban rời rạc như hiện nay.
Vì vậy, để triển khai TOD hiệu quả, TPHCM cần sớm thành lập cơ quan chuyên trách đủ thẩm quyền giải quyết nhanh các thủ tục về đất đai, đầu tư, quy hoạch và giám sát tổng thể; đồng thời mời chuyên gia, tư vấn quốc tế tham gia để đảm bảo chất lượng và tiến độ.
