Làn sóng mua bán dự án bất động sản đang diễn ra rất mạnh mẽ. Có chủ đầu tư mặc dù muốn bán dự án nhưng vì tế nhị nên yêu cầu giấu tên, có chủ đầu tư lại mạnh dạn tuyên bố. Đằng sau các thương vụ trên là bài học xương máu của giai đoạn phát triển nóng của thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, “nổi tiếng” trong giới địa ốc với những phát biểu “khó nghe”, từng nhận xét rằng cách làm của Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (khi lãnh đạo công ty này tuyên bố rút khỏi địa ốc vì “càng làm càng lỗ; bán dự án lấy tiền nuôi bò”) là “thiếu chuyên nghiệp”. Vậy nhưng, giờ đây ông Đực buộc phải thừa nhận: “Nếu không bán được dự án đó tôi chết!”.
Vì sao? Nợ nần bao vây, đến kỳ hạn phải trả nhưng hết sạch tiền, hệ quả địa ốc đóng băng kéo dài. Dự án cứu ông Đực nằm trên đường Phan Huy Ích, quận Gò Vấp. Bán dự án, nợ nần được giải quyết, bên mua còn thuê Đất Lành xây dựng dự án, ông Đực mừng hết lớn! Trước đó, Đất Lành “sống” được là nhờ dự án Thái An 3 và 4 điều chỉnh căn hộ nhỏ, nhưng sang dự án này thì không được cơ quan chức năng cho phép.
“Trong lúc khốn khó vậy mà có người ép giá chỉ mua 30 tỷ đồng, hết sức chua xót”, ông Đực nói. Mặt khác, sự tự tin vào thị trường không có, khả năng huy động vốn cũng không được, ngay cả đơn vị mua lại dự án, bên bán cũng không tin là sẽ bán được căn hộ ra thị trường. Bên mua là Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh, gắn tên dự án là 8X Thái An, nằm trong chuỗi dự án đã công bố trước đó, đối tượng hướng đến là người trẻ có thu nhập ổn định, giá thấp. Ngày mở bán căn hộ, hơn 500 khách hàng tham dự, gần 200 căn hộ đã được thị trường hấp thụ trong thời gian ngắn!
“Thị trường đã khó, lượng khách càng ít. Mình cũng đăng báo, cũng phát tờ rơi, cũng quảng cáo đủ kiểu nhưng khách hàng không tới. Cách làm của Hưng Thịnh hay hơn, có đầu ra lại có vốn đầu tư vào dự án, hai yếu tố căn bản tạo nên thành công”, ông Đực nhận xét và nói thêm, hiện nay chỉ còn mỗi việc xây dựng và chờ thanh toán theo tiến độ.
Sau cú thoát hiểm, ông Đực nhận xét, trong bối cảnh này có rất nhiều dự án trùm mền trong vô định, như lục bình trôi sông. Có chủ đầu tư mỗi ngày phải trả lãi một tỷ đồng, tương đương một căn hộ. Vì không có nguồn thu để trả lãi nên toàn bộ tiền lãi sẽ ăn vào dự án. Viễn cảnh càng kéo dài, một ngày không xa, khối tài sản đó sẽ chuyển giao cho ngân hàng để cấn nợ, lúc này ngân hàng lo lắng thay cho doanh nghiệp. Cuối cùng dự án không có được đầu ra, coi như nợ xấu bắt đầu từ đó.
Để thoát khỏi cảnh “sống mà như đã chết”, điều tiên quyết là thời gian thực hiện dự án phải ngắn, hạn chế tối đa rủi ro biến động của nền kinh tế; không nên ôm hết dự án từ đầu đến cuối mà chia công đoạn ra, có khi chỉ xây dựng, còn bán hàng phải để cho đơn vị khác thực hiện…
Một chủ doanh nghiệp khác đang mua lại nhiều dự án thừa nhận, đây là thời mà chủ đầu tư phải bám theo nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua, chủ đầu tư phải chia bài toán lợi nhuận cho khách hàng, tức là chấp nhận lợi nhuận một tỷ lệ thật nhỏ, đặc biệt là có dòng tiền duy trì hoạt động. Nếu làm theo cách cũ, chăm bẳm đến lợi nhiều, bán sẽ không ai mua, khách hàng bỏ đi, sạt nghiệp là cái chắc!
LƯƠNG THIỆN
