Loại bỏ rào cản thời hạn sử dụng đất

Đây là một trong số những nội dung quan trọng trong báo cáo “Chẩn đoán tăng trưởng kinh tế Việt Nam” do Ban Kinh tế Trung ương thực hiện với sự hỗ trợ của Cơ quan Phát triển quốc tế Hoa Kỳ. 

 Doanh nghiệp khó tiếp cận

Các nghiên cứu cho thấy, phần lớn doanh nghiệp tư nhân ở nước ta có quy mô nhỏ, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ, rất ít doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, mặc dù đây là lĩnh vực được Nhà nước ưu tiên phát triển và hưởng nhiều chính sách ưu đãi. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở những bất cập trong chính sách đất đai hiện hành. Đầu tiên phải kể đến Luật Đất đai, dù đã từng bước khắc phục dần nhưng một số quyền của Nhà nước, quyền của người sử dụng đất vẫn chưa phù hợp với cơ chế thị trường; thời hạn sử dụng đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa đáp ứng nguyện vọng của người sử dụng đất cũng như yêu cầu phát triển nền nông nghiệp hiện đại, sản xuất hàng hóa lớn, chất lượng cao… 

Thứ hai là cơ chế bao cấp (xin - cho) còn phổ biến và nặng nề. Hiện tại, nhiều cơ quan, đơn vị Nhà nước các cấp đang sử dụng một phần diện tích tương đối lớn, đa số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất và thường nằm ở khu vực đô thị của các thành phố, thị xã, thị trấn, có giá trị thương mại cao. Thế nhưng, tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, kém hiệu quả, kể cả vi phạm pháp luật như cho thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ… diễn ra khá phổ biến và chậm khắc phục. Tình trạng xin được giao đất, thuê đất theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, xin điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Cơ chế xin - cho trong lĩnh vực đất đai đã làm méo mó thị trường quyền sử dụng đất, tạo ra bất bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp.

Thứ ba, tình trạng manh mún ruộng đất chậm khắc phục, quá trình tích tụ đất nông nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu phát triển của nền nông nghiệp hiện đại, quy mô lớn, chất lượng cao. Báo cáo nhận định, chính sách giao đất nông nghiệp với quy mô hộ gia đình, cá nhân trong nhiều năm đã phát huy hiệu quả tích cực, góp phần đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, với phương án giao đất nông nghiệp dựa theo nguyên tắc bình đẳng, công bằng giữa người sử dụng đất (theo nguyên tắc “có tốt, có xấu, có gần, có xa, có cao, có thấp”) đã dẫn đến tình trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún. 

Những vấn đề khó khăn trong tiếp cận, sử dụng đất ổn định, lâu dài với chi phí hợp lý đã và đang tác động tiêu cực tới khả năng đầu tư và tăng trưởng của doanh nghiệp.

Pháp luật cần tiếp tục hoàn thiện

Từ các nghiên cứu, phân tích điểm nghẽn trong lĩnh vực đất đai cho thấy, pháp luật đất đai cũng như tư duy về sở hữu đất đai ở Việt Nam vẫn còn đang trong quá trình tiếp tục hoàn thiện. Vì thế, báo cáo đã đưa ra một số khuyến nghị về việc tiến hành thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với cả cơ quan, đơn vị Nhà nước. Đồng thời, hạn chế việc giao thuê đất theo hình thức chỉ định, tăng cường việc đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Hàng năm, UBND cấp tỉnh công bố danh mục các dự án kêu gọi đầu tư, tổ chức để các nhà đầu tư đăng ký và tham gia đấu giá đất, đấu thầu các dự án một cách công khai, minh bạch. Thêm vào đó, cần sửa đổi bảng phân loại đất theo hướng phù hợp với các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch; đáp ứng yêu cầu quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt một số loại đất chính và đơn giản thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất. Việc thành lập doanh nghiệp công ích sẽ giúp Chính phủ quản lý toàn bộ đất đai, tài sản của các cơ quan, đơn vị Nhà nước. Các giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ để hạn chế bao cấp, xin - cho trong lĩnh vực đất đai.

Nhưng trên hết, Luật Đất đai phải được sửa đổi theo hướng loại bỏ các rào cản về thời hạn sử dụng đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất, hạn chế việc nhận chuyển nhượng đất trồng lúa của người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp… Địa phương phải xác định rõ diện tích đất sản xuất nông nghiệp cần bảo vệ nghiêm ngặt (đặc biệt là đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng) trong quy hoạch sử dụng đất, thông báo công khai để người sử dụng đất biết, yên tâm tích tụ đất đai, đầu tư sản xuất… 

Một yếu tố quan trọng không thể thiếu là cải cách chính sách tài chính đất đai.  Bên cạnh việc ban hành thuế bất động sản, thuế thu nhập từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, báo cáo cũng đề xuất mạnh mẽ về việc bỏ khung giá đất. Theo đó, Chính phủ chỉ nên quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường, giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng theo cơ chế thị trường. Ngoài ra, khi xác định giá đất bồi thường nhất thiết phải có sự tham gia của dịch vụ tư vấn định giá đất và việc quyết định giá đất bồi thường nên giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính thực hiện. Sử dụng tư vấn xác định giá đất và tổ chức độc lập quyết định giá đất sẽ bảo đảm tính khách quan, công bằng, minh bạch của việc xác định giá đất, giảm bớt tranh chấp về giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.