Nay là năm thứ 5 Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực. 5 năm đó, với các quy định của bộ luật này, chỉ tính riêng tại TPHCM có 126 dự án nhà ở, sản xuất kinh doanh bị đứng hình. Nguyên nhân như sau, trong dự án có các rẻo đất là lối mòn, đường đi, kênh rạch… được gọi là đất công, chiếm khoảng 10%, nằm xen cài trong khu đất, theo quy định buộc phải đem ra đấu giá.
Theo các cơ quan chức năng TPHCM, việc đấu giá này là… bất khả thi, bởi thực tế, toàn bộ khu đất làm dự án đã được doanh nghiệp (DN) bỏ tiền túi ra mua, việc đấu giá các rẻo đất da beo, kênh, mương, rạch hay đường nội khu… nằm lọt thỏm trong khuôn viên dự án đó sẽ như thế nào; chưa kể khi tổ chức đấu giá có thể bị “chơi xấu” vì những DN khác nhảy vào bỏ giá cao hơn thực tế sẽ gây rối loạn. Chính vì vậy, TPHCM đã nhiều lần kiến nghị Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, rồi trình lên Thủ tướng Chính phủ để tìm kiếm các giải pháp khác thay thế. Vậy nhưng đã 5 năm vẫn chưa thấy hướng dẫn nào để các địa phương thực hiện, dẫn đến hàng ngàn dự án của các DN trên cả nước vướng mắc không thể triển khai, trong đó chỉ riêng TPHCM đã mắc kẹt 126 dự án - đó chỉ là con số thống kê từ năm 2015 - 2018.
Vướng tiếp theo cũng liên quan đến đất công, nhưng là đất công “toàn phần”. Tại TPHCM có 158 dự án, mặt bằng kinh doanh có nguồn gốc đất công bị đình trệ không thể tiếp tục triển khai. Mặc dù các cơ quan chức năng đã rà soát và cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường từ năm 2019, thế nhưng đến nay vẫn chưa thật sự trở lại bình thường, vì chưa được tháo gỡ toàn bộ. Một dự án C. tại quận 4 đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, đã được chủ đầu tư xây dựng và bán căn hộ ra thị trường. Sau đó, các cơ quan chức năng tiến hành rà soát lại và hủy chủ trương đầu tư. Đầu năm 2020, dự án được thông báo cho phép triển khai trở lại, tuy nhiên cho đến nay vẫn lẩn quẩn ở bước “thủ tục pháp lý”! Một số dự án khác, mặc dù cơ quan chức năng cho biết là đã tháo gỡ nhưng hiện nay vẫn còn “làm thủ tục” trong khi người mua nhà dọn vào ở đã lâu, mong mỏi giấy chủ quyền.
Trên đây là hai vướng mắc tiêu biểu làm cho thị trường bất động sản TPHCM “trầm lắng” suốt 5 năm qua. Có hai bức tranh giống nhau đến kỳ lạ: một bên, các dự án bị vướng luật, mặc dù các DN, hiệp hội kêu cứu, thường xuyên tổ chức hội nghị tiếp xúc giữa cơ quan công quyền với chủ đầu tư; một bên, trong quãng thời gian đó có Nghị định 167 về việc sắp xếp lại - xử lý tài sản công và Luật Tài sản công được ban hành, nhưng đều không giải quyết rốt ráo các vướng mắc.
Dưới góc nhìn của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội, nhẩm tính thiệt hại ngân sách đã thất thu hàng chục ngàn tỷ đồng tiền thuế, sụt giảm nguồn cung sẽ đẩy giá nhà đất tăng vọt. Đối với doanh nghiệp, dự án cơ bản hình thành từ vốn vay, nên khi bị chôn vốn sẽ tổn hao “sức khỏe” nghiêm trọng, lãi vay trung bình 12%/năm, 5 năm qua phải trả lãi 60%, lãi gặm hơn một nửa dự án! “Vô hình trung đã gây ra môi trường kinh doanh không công bằng, sẽ là lợi thế rất lớn cho những doanh nghiệp có sẵn dự án; dư luận cũng nghi ngại, tại sao trong bối cảnh bị “đứng hình” lại hiếm hoi có dự án chạy suôn sẻ?”, ông Lê Hoàng Châu nêu vấn đề.
Thực tế chứng minh, tình trạng này kéo dài, DN sẽ kiệt sức, hoặc nếu vay ngân hàng cầm cự, lãi mẹ đẻ lãi con, giá nhà đất đội thêm chi phí sẽ tăng phi mã! Tình hình này sẽ càng khó khăn khi giải quyết một vấn đề xã hội lớn, đó là tìm đâu ra nhà cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp; đặc biệt ảnh hưởng nghiêm trọng đối với việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện các công trình của nhà nước cũng như khu vực tư nhân, trở thành rào cản phát triển của nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh trì trệ sau dịch Covid-19.
Trong bối cảnh Luật Đất đai chưa thể sửa đổi thì trước mắt cần phải có các nghị định để giải quyết vướng mắc, loại bỏ xung đột nhằm tháo gỡ khó khăn trong việc giao, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh. Việc tháo gỡ càng sớm sẽ càng có ý nghĩa, góp phần không nhỏ trong việc phục hồi nền kinh tế vượt qua khó khăn do dịch Covid-19.
