Nhà nước muốn thắng phải “ra tay” trước
Số liệu kiểm kê đất đai năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) cho thấy trong số khoảng 33,1 triệu ha diện tích đất tự nhiên cả nước, diện tích đất đã có người sử dụng là 26,8 triệu ha (chiếm 81,08%), diện tích đất được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý là 6,2 triệu ha (18,92%). Như vậy, Việt Nam hầu như không còn tình trạng “đất trống” để có thể “khai hoang lập ấp” nữa, trong khi mật độ dân số thuộc loại cao nhất thế giới. Đất đai đang trở thành nguồn lực khan hiếm, đó là cảnh báo từ Bộ TN-MT. Trong bối cảnh đó, TPHCM cần quy hoạch lại không gian, sử dụng và khai thác tiềm lực từ đất tốt nhất phục vụ cho phát triển đô thị.
TS-KTS Võ Kim Cương nhận định tình trạng phát triển đô thị manh mún tại TPHCM xuất phát từ việc quy hoạch và đầu tư dàn trải. “Các nhà làm quy hoạch và chính quyền khá chủ quan khi thực hiện quy hoạch đa trung tâm, cứ nghĩ chấm được các khu đô thị mới thì tự động dân cư và nhà đầu tư sẽ đổ về. Tuy nhiên, trên thực tế thì thị trường mới quyết định, chỗ nào rẻ, chỗ nào có lợi thì người ta nhảy vào. Bên cạnh đó thì việc quản lý sử dụng đất và đầu tư theo đúng quy hoạch chưa kiên quyết, dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch rồi điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp”, ông Cương phân tích. Tình trạng phát triển đô thị theo kiểu “vết dầu loang” đã dẫn đến hạ tầng không đảm bảo, ách tắc giao thông.
Cho nên, muốn phát triển cần có sự thay đổi trong tư duy lập quy hoạch, phải xác định tâm là các trục giao thông, đồng thời khu quy hoạch phải tính đến sự hài hòa giữa vị trí muốn phát triển đô thị với nhu cầu của người dân. Từ đó, phân vùng quy hoạch và phân kỳ thực hiện, đặc biệt lưu ý cần tránh vẽ chồng lên các khu đang đô thị hóa vì rất khó bồi thường cũng như kêu gọi đầu tư trong thời điểm hiện tại và tương lai gần.
Còn theo TS-KTS Ngô Viết Nam Sơn, các khu dân cư bình dân bên cạnh các khu đô thị cao cấp là cần thiết trong đô thị để đáp ứng mức thu nhập khác nhau của người dân. Nhưng không nên để tự phát như hiện nay, vì đa phần các dự án phân lô lân cận khu đô thị mới không thể là người dân tự làm, mà thường phải có doanh nghiệp hoặc đầu nậu đứng ra gom đất để làm. Chủ đầu tư bán đất xong, phủi tay hưởng lợi, trong khi hậu quả thiếu trường, thiếu công viên, đường sá hư hỏng… thì người dân và Nhà nước phải gánh.
Vì thế, chính quyền địa phương cần xem xét tình hình phát triển, cân đối các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc để xem khu vực nào cho phép phân lô, hình thành các cụm dân cư mới với cơ sở hạ tầng cơ bản nhất để giải quyết chỗ ở cho người dân, đồng thời khu vực nào quy hoạch để làm hạ tầng, tiện ích công cộng thì kiên quyết phải giữ nguyên. Một công tác quan trọng không kém là giám sát, phát hiện sớm tình trạng xây dựng nhà trái phép trên đất quy hoạch làm công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Phát triển đô thị dọc trục giao thông
Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã tiến hành rà soát, lấy ý kiến các sở - ngành và địa phương về tình hình thực hiện Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025. Nhìn chung, tình trạng các khu trung tâm mới chậm hình thành vì chưa thu hút được đầu tư đều có chung nguyên nhân là hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông, chưa được đầu tư đồng bộ, tính kết nối kém. Do vậy, việc tái thiết và phát triển các khu đô thị, khu dân cư tại các vùng trung tâm mới cần được kiểm soát để hạn chế phát triển theo “vệt dầu loang”, thông qua nghiên cứu chính sách khuyến khích phát triển theo dạng “chuỗi”, “chùm” gắn với hệ thống giao thông công cộng.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề xuất mô hình phát triển đô thị dọc theo hành lang giao thông công cộng, là một xu thế mới góp phần tạo động lực phát triển, kết nối thuận lợi giữa các trung tâm đô thị và tiểu trung tâm. Theo đó, TPHCM cần xác định các khu vực có quỹ đất dự trữ lớn, ít dân cư, để xây dựng các khu đô thị quy mô. Các khu vực phát triển đô thị mới này sẽ gắn với hành lang vận chuyển giao thông khối lượng lớn, kết hợp các tuyến gom giao thông công cộng.
Đồng thời, để tăng tính khả thi (giảm kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng) cũng nên nghiên cứu điều chỉnh các trục giao thông chính đô thị theo hướng không bám theo các trục giao thông hiện hữu, mà định các tuyến giao thông xây dựng mới (song song, có cự ly phù hợp với tuyến hiện hữu) nhưng vẫn giữ được định hướng phát triển và cấu trúc đô thị.
Hiện nay, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã báo cáo UBND TPHCM về kết quả rà soát tình hình thực hiện Quy hoạch chung xây dựng TP đến năm 2025, đồng thời tham mưu để trong quý 4-2017, UBND TPHCM sẽ trình Thủ tướng Chính phủ xin chủ trương điều chỉnh quy hoạch chung này.
Về vấn đề thu hút đầu tư vào các đô thị mới nhưng không để tái diễn tình trạng quá tải hạ tầng như khu đô thị cũ, TS-KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng TPHCM nên đứng ra thu hồi quỹ đất quanh các dự án hạ tầng lớn (như metro, đường vành đai…), đền bù cho người dân với giá thị trường rồi bán đấu giá quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp. “Ngân sách thu về đủ để đầu tư hạ tầng cơ sở - thứ mà doanh nghiệp nhận được đất sạch cũng đẩy nhanh tiến độ đầu tư, cơ sở hạ tầng bên trong dự án sẽ được kết nối đồng bộ với bên ngoài. Đó là kinh nghiệm mà rất nhiều nước trên thế giới đã và đang thực hiện. Còn nếu để tự các doanh nghiệp thâu tóm đất như hiện nay thì vừa theo kiểu manh mún, vừa không đầu tư hạ tầng”, ông Sơn đề xuất.
