Trung Quốc: Bong bóng bất động sản sắp vỡ

Thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế vĩ mô nói chung ở Trung Quốc đang đối mặt với nguy cơ tăng trưởng quá nóng, nhất là khi chính sách ấn định tỷ giá và tăng lãi suất đang khiến Trung Quốc trở thành một “thỏi nam châm” thu hút các luồng “tín dụng nóng” đổ vào từ bên ngoài.

Các “thành phố ma”

Theo tờ Guardian (Anh), các nhà chức trách Trung Quốc hiện đang lo lắng về khả năng thị trường bất động sản trong nước có thể nổ tung vì bong bóng giá. Nguy cơ này có thể nhìn thấy qua các bức ảnh chụp từ vệ tinh về các “thành phố ma”, nơi các khu nhà không có người ở. Nhà đất tăng 7,7% trong tháng 11-2010, đánh dấu tháng tăng thứ 18 liên tiếp, bất chấp việc chính phủ cấm thế chấp đối với căn nhà thứ ba và thông báo kế hoạch đánh thuế bất động sản. Trên thực tế, doanh số nhà bán ra ở đây tăng 14,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Người Trung Quốc trước nay vẫn thích sở hữu nhà và tâm lý này hiện rất phổ biến do chính phủ tư nhân hóa hoạt động xây dựng khiến thị trường này bùng nổ.

Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường nhà đất ở Trung Quốc bùng nổ nhờ sự kết hợp của hai yếu tố: lãi suất thực âm và đồng nhân dân tệ gắn chặt với đồng USD (trong khi đồng USD đang có xu hướng giảm phát). Giá nhà tăng nhanh làm xuất hiện nhiều cảnh báo thị trường bất động sản có thể rơi vào một đợt đổ vỡ quy mô lớn. Ngay cả khi ngân hàng trung ương Trung Quốc đã tăng lãi suất trong tháng 10, lần tăng đầu tiên trong 3 năm qua, nhằm hạn chế tăng trưởng tín dụng, người gửi tiết kiệm vẫn đối mặt với khả năng lãi suất thực âm (lạm phát 5,1% trong khi lãi suất tiền gửi 2,5%/tháng). Vì vậy, thay vì gửi tiết kiệm, người dân Trung Quốc chuyển sang mua bất động sản. Ngoài ra, do Trung Quốc vẫn thực hiện kiểm soát vốn, hạn chế đầu tư ra nước ngoài, trong khi đầu tư tài chính vẫn chưa phát triển, nên các nhà đầu tư chủ yếu bỏ vốn vào thị trường chứng khoán và bất động sản.

Tình hình càng xấu thêm khi tỷ giá hối đoái bị kiểm soát. Đồng nhân dân tệ trong năm nay chỉ tăng khoảng 3% so với đồng USD. Đây thực sự là vấn đề lớn bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc cao hơn sẽ khiến lạm phát cao hơn ở Mỹ. Thực tế, sự chênh lệch về tỷ lệ lạm phát liên tục gia tăng giữa Trung Quốc-nơi chỉ số giá tăng từ 1,5% lên 5,1% từ đầu năm, và Mỹ-nơi chỉ số này giảm từ 2,6% xuống còn 1,1%. Sự chênh lệch về lạm phát giữa Trung Quốc và Mỹ càng làm gia tăng sức ép lên nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản của Trung Quốc nói riêng.

Một nguy cơ thậm chí còn lớn hơn nữa với nền kinh tế Trung Quốc đó là việc ấn định tỷ giá làm gia tăng sức ép về thanh khoản trong nền kinh tế. Lãi suất ở Trung Quốc đang cao hơn từ 0%-25% so với ở Mỹ. Tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát càng làm gia tăng sự chênh lệch này. Với các nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận cao, Trung Quốc đang thực sự là một thỏi nam châm, nhất là khi tỷ giá bị cố định. Bởi khi ngân hàng trung ương Trung Quốc tìm mọi cách khống chế tỷ giá, đầu tư ở đây sẽ cho hiệu quả cao tương đối so với Mỹ. Đây là vấn đề không chỉ đối với Trung Quốc mà cả các nền kinh tế đang nổi khác, khi các nhà đầu tư tìm cách vay mượn nơi có lãi suất thấp để đầu tư sang các nền kinh tế đang phát triển nhằm tìm kiếm lợi nhuận, tạo ra hiện tượng “tín dụng nóng”. Tình trạng trên gây khó khăn trong điều hành kinh tế ở Trung Quốc. Nếu tăng lãi suất, luồng “tín dụng nóng” đổ vào từ bên ngoài sẽ vô hiệu hóa các biện pháp siết chặt tín dụng.

Giới kinh tế Trung Quốc cho rằng sẽ hiệu quả hơn nếu chính phủ Trung Quốc nới lỏng biên độ giao dịch của đồng nhân dân tệ với đồng USD sau đó tăng lãi suất.

Phát triển chậm hay tiếp tục nóng?

Để đối phó với tình trạng phát triển nóng tại Trung Quốc, báo chí Trung Quốc cho rằng, vào năm 2011, Bắc Kinh sẽ tiến hành nhiều điều chỉnh đối với nền kinh tế. Theo China Daily, năm 2011 là năm đầu tiên của Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm lần thứ 12, nên việc cải cách chế độ phân phối thu nhập, điều tiết thị trường nhà đất, cải cách tài chính, thuế, tiền tệ và phát triển các ngành nghề chiến lược mới… sẽ trở thành điểm nóng kinh tế. Các nhà phân tích dự đoán, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2011 sẽ không vượt quá 8% và mục tiêu về chỉ số giá tiêu dùng (CPI) sẽ nằm ở mức khoảng 4%.

Trước đó, bộ phận phân tích thông tin kinh tế (EIU) thuộc tạp chí Economist cũng dự báo chỉ số phát triển kinh tế Trung Quốc sẽ chậm lại còn 8,8% trong năm 2011 và tiếp tục giảm trong giai đoạn 2012-2015 và các năm tiếp theo. EIU cho rằng nhịp độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc chậm lại do các điều kiện tiền tệ bị thắt chặt hơn, sự đóng góp của xuất khẩu thực yếu hơn và tăng trưởng đầu tư chậm hơn. Tuy vậy, điểm tích cực là tăng trưởng tiêu dùng của Trung Quốc trong những năm tới sẽ nhanh và bền vững hơn. EIU cũng cho rằng việc kiểm soát lạm phát đang là một thách thức chính đối với Trung Quốc, Chỉ số giá tiêu dùng trong tháng 11-2010 đã tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước, mức cao nhất kể từ tháng 7-2008. EIU dự báo lạm phát hàng đầu của Trung Quốc trong năm 2011 sẽ ở mức trung bình 4,4%.

Tuy nhiên, mạng phân tích thông tin chiến lược Stratfor của Mỹ lại cho rằng việc Trung Quốc tuyên bố hoãn thực hiện thu thuế bất động sản và đưa ra hạn mức cho vay mới trong năm 2011 là 7.500 tỷ nhân dân tệ (1.100 tỷ USD), bằng với mức của năm 2010, là những dấu hiệu cho thấy Trung Quốc vẫn theo đuổi chính sách tập trung thúc đẩy phát triển kinh tế thay vì cải cách kinh tế và kiềm chế lạm phát.

Theo Stratfor, Bắc Kinh có nhiều lý do để theo đuổi chính sách tập trung vào phát triển cao. Tuy nhiên, thêm một năm nữa định mức cho vay cao sẽ chỉ làm cho quy mô của bong bóng tài sản tăng lên. Hạn ngạch cho vay mới cũng không phải là tín hiệu cho thấy Chính phủ Trung Quốc sẽ theo đuổi mạnh mẽ việc “cải cách kinh tế”. Và trong mối quan hệ với bất động sản, việc tín dụng tiếp tục tăng sẽ làm cho đầu tư vào bất động sản và xây dựng tăng nhanh, và rồi chính phủ sẽ phải cố gắng để kiềm chế việc tăng giá và kiểm soát các tác động xã hội tiêu cực.

ĐỖ VĂN