Bài 2: Năng lực doanh nghiệp kinh doanh địa ốc- hư, thực!?

Những cơn sốt giá và xu hướng tăng giá trên thị trường bất động sản là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người người, nhà nhà lao vào cơn lốc kinh doanh địa ốc. Ngoài số doanh nghiệp làm ăn chân chính, số người có nhu cầu nhà ở thực sự, hành vi này có thể gọi là đầu cơ do sức hút lợi nhuận siêu ngạch mang lại. Giá đất đã được đẩy lên cao ngất ngưỡng, thoát ly giá trị của nó. Xét về lợi ích xã hội, điều này ngày càng phát tác nhiều mối nguy cơ…

• Có người liều lĩnh, có kẻ lừa đảo

Gần 100 hộ dân đã bỏ tiền mua đất, xây nhà tại khu quy hoạch nhà ở phường 11, quận Gò Vấp của Công ty Vật liệu và Xây dựng (nay là Công ty cổ phần Địa ốc 7, thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn) làm chủ đầu tư hiện nay như đang ngồi trên lửa. Dự án này xuất phát từ miếng đất có diện tích 9.300m2 tại số 103/8B Quang Trung, phường 11, quận Gò Vấp do chủ sở hữu xuất cảnh giao lại cho nhà nước quản lý. Năm 1994, UBNDTP giao cho UBND quận Gò Vấp quản lý.

Năm 2001, UBND quận Gò Vấp lại giao khu đất trên cho Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn 7 để làm khu nhà ở. Cùng năm đó, Kiến trúc sư trưởng TPHCM (nay là Sở Quy hoạch-Kiến trúc) ký quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 80 căn nhà liên kế vườn. Và ngay sau đó, mặc dù chưa có quyết định giao đất của UBNDTP chủ dự án đã triển khai ồ ạt việc phân lô, bán nền.

Người dân mua nền, xây nhà đã 3 năm, nay mới vỡ lẽ từ năm 2002, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TPHCM không giải quyết việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực này, mà sẽ xây dựng chung cư phục vụ tái định cư. Người dân càng chưng hửng khi được biết một con đường mới dự kiến sẽ phóng băng qua khu vực trên. Đất đã mua, nhà đã xây, người dân đã đến ở nhưng đến nay chưa ai được làm giấy tờ về nhà đất và không biết tương lai chốn an cư của mình sẽ ra sao!
 
Trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư làm liều trong lĩnh vực kinh doanh đất đai. Bà Lê Thị M.Đ phản ánh với báo SGGP: Năm 2001, bà ký hợp đồng “chuyển nhượng nền nhà” một nền đất với diện tích 100m2 với Công ty Địa ốc Sài Gòn- Gia Định với giá 170 triệu đồng.

Thời gian đằng đẵng trôi qua, vì cần nhà ở, bà hỏi công ty thì nhận được văn bản trả lời hết sức mơ hồ: “Nếu cần thiết liên hệ công ty nhận nền nhà ngay để khởi công xây dựng vì phần đất này đã san nền xong…”. Quá bực bội, bà M.Đ nói: “Tôi mua nhà đất chứ có phải mua bánh kẹo đâu. Mới san lấp như đám ruộng thì làm gì có đường sá, cấp thoát nước, điện đóm mà xây nhà?”.

Ông Dương Đ.T cũng ký hợp đồng góp vốn theo tiến độ xây dựng nhà tại Khu nhà ở Thới An, quận 12 với công ty này nhưng đến hỏi thì nhận một văn bản trả lời kiểu khác: “Gia hạn đến 30-4-2006 vì lý do khách quan khu biệt thự điều chỉnh quy hoạch…, sẽ bàn bạc làm các thủ tục thanh lý để quyền lợi khách hàng không bị thiệt”.

Thông tin chúng tôi có được, dự án đầu tư xây dựng nhà ở kinh doanh tại phường Thới An, quận 12 có tổng diện tích đất được giao là 15,1 ha do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn-Gia Định làm chủ đầu tư, UBNDTP ký quyết định giao đất vào tháng 3-2003. Về giải phóng mặt bằng, diện tích thực chất của công ty đã bồi thường khoảng 70%.

Tuy tiến độ bồi thường khá chậm, phải điều chỉnh quy hoạch nhưng công ty đã bán 95 nền nhà. Điều lạ là có đến 5 hợp đồng ký góp vốn từ năm 2001, nghĩa là trước khi có quy hoạch tỉ lệ 1/500 của Văn phòng Kiến trúc sư trưởng, còn hợp đồng góp vốn trước khi có quyết định giao đất là 58 hộ.

Trái với những lời hoa mỹ khi quảng cáo bán đất dự án, tìm hiểu tại thực địa về thị trường này, chúng tôi nhận thấy những cách biệt quá lớn. Và từ lời hứa, sự lần lữa trong triển khai các dự án, sự bất chấp quyền lợi của “thượng đế” góp vốn… đến hành vi lừa đảo có ranh giới rất mong manh. Người dân hẳn không quên sự kiện Trần Văn Giao thành lập 2 công ty để xin nhiều dự án giao đất, phân lô trên giấy rồi bán nền, thậm chí một nền bán cho nhiều người. Đến nay, hàng trăm nạn nhân bị lừa đảo, mất tiền, vàng vẫn chưa có hướng xử lý. Vì sao?

• Chụp giựt... vì nội lực yếu

Theo Sở Kế hoạch-Đầu tư TPHCM, đến nay có đến 4.195 doanh nghiệp đăng ký hoạt động về lĩnh vực nhà đất trên địa bàn. Trong số đó, chưa đến 50 doanh nghiệp có vốn điều lệ đăng ký trên 100 tỷ đồng, còn đa số các doanh nghiệp có vốn dưới 50 tỷ đồng.

Kỳ lạ hơn, có thể tìm thấy rất nhiều doanh nghiệp đăng ký vốn rất thấp, nếu không nói là cực kỳ thấp. Số doanh nghiệp có vốn 400-500 triệu đồng chiếm đến 40% và các doanh nghiệp có vốn dưới 400 triệu đồng cũng không ít. Thậm chí có một số doanh nghiệp có vốn không đủ mua một căn nhà cấp 4 ở vùng ven: Công ty Địa ốc Hoàng Bảy (100 triệu đồng), Công ty TNHH Địa ốc Cát Tường (100 triệu đồng), Công ty Địa ốc Phước Lộc Gia (60 triệu đồng)…

Tính đến thời điểm này, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn là “anh cả đỏ” trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc so với các doanh nghiệp trong nước. Đơn vị này có 23 thành viên, rải khắp các quận huyện nhưng vốn liếng theo báo cáo vào cuối năm 2004 chỉ khoảng 800 tỷ đồng! Chỉ với ngần ấy đồng vốn nhưng đơn vị này đã được giao thực hiện khoảng 200 dự án!? Tại TPHCM, so sánh trong các khu đô thị đã và đang hình thành thì chỉ có mỗi một khu đô thị do nước ngoài đầu tư được xem là hiện đại vì tính mỹ quan và đồng bộ trong xây dựng. Theo tính toán, để xây dựng được một đô thị như vậy, mỗi hecta phải đầu tư 8,6 triệu USD, tương đương với 130 tỷ đồng.

Trên thực tế, vì thiếu vốn nên khi có sự cố xảy ra những doanh nghiệp kinh doanh địa ốc không thể xoay xở, đành kéo rê dự án. Bây giờ, mỗi khi đi qua Khu thương mại- khách sạn An Đông 2, nhìn vẻ hào nhoáng của nó, hiếm ai biết được lai lịch của dự án này gắn với một ngân hàng đã sụp đổ và một công ty tưởng chừng đứng bên bờ vực phá sản.

Năm 1993 dự án được khởi công xây dựng, đến 1997 dự án mới chỉ thi công phần móng, tầng hầm và sau đó tạm ngưng. Năm 2000, dự án điều chỉnh từ tầng 8 lên 21 với 152 căn, cho phép Công ty Thương mại Sài Gòn 5 hợp tác với Công ty Đầu tư- Xây dựng TNXP đầu tư nhưng cũng bất thành. Mãi đến năm 2003, Công ty TNHH Vạn Thịnh Phát mua lại dự án này, công trình mới được xây dựng hoàn thành với tên gọi mới An Đông Plaza. Tính ra phải mất hơn 10 năm dự án mới hoàn thành!

Với thực trạng doanh nghiệp kinh doanh địa ốc hùng hậu nhưng ít vốn như thế, điều gì sẽ xảy ra? Mới đây khi đối thoại với các doanh nghiệp khu vực phía Nam, Thứ trưởng Đặng Hùng Võ nói thẳng: “Tôi nói các bạn có giận thì chịu, làm địa ốc phải trường vốn chứ không thể tiếp tục cái kiểu “tay không bắt giặc”. Vốn ít sẽ không xử lý được khi đổ vỡ, ảnh hưởng rất khó khăn cho nền kinh tế. Khủng hoảng nền kinh tế Đông Nam Á cách đây chưa lâu cũng xuất phát từ thị trường địa ốc đó thôi!”.

NHÓM PV THỜI SỰ- XÃ HỘI

Bài 1: Đô thị mới - phát triển lệch lạc, biến dạng