“Treo” vì vướng giải phóng mặt bằng
Báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và kiến nghị các giải pháp để thị trường phát triển minh bạch, ổn định, bền vững, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Điều 62 Luật Đất đai quy định, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có dự án khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở sinh viên, nhà ở xã hội...
Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng. Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, kể cả khiếu kiện đông người. Tuy nhiên đến nay, vẫn chưa có cơ chế thực hiện hiệu quả chủ trương này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án. Đồng thời đảm bảo các quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất trong khu vực dự án, trước hết là quyền được thỏa thuận bồi thường thỏa đáng và quyền được tái định cư tại khu vực dự án theo quy định của pháp luật.
Thực tế cho thấy, hiện trên cả nước có đến hàng ngàn dự án treo. Riêng TPHCM có 211 dự án chậm triển khai, để hoang hóa. Nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng nguồn lực để phối hợp với chính quyền đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, giải cứu những dự án treo gây lãng phí hàng chục năm, nhưng cuối cùng vẫn bị mắc kẹt ở khâu giải phóng mặt bằng. Trong số đó, có không ít dự án khi tiến hành đền bù gặp phải rất nhiều trở ngại do không thỏa thuận được với một bộ phận người dân, nên dự án kéo dài, chậm tiến độ, gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Nhiều dự án nhà đầu tư đã đền bù đến hơn 90% nhưng chỉ cần vài hộ dân không đồng thuận thì dự án cũng bị “treo” nhiều năm vì tình trạng “da beo”, không thể thực hiện.
Tại Hà Nội, tính đến ngày 15-11-2018, UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo kiểm tra, thanh tra, rà soát 383 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn. Trong đó, UBND TP Hà Nội đã có quyết định thu hồi 47 dự án, tiếp tục chỉ đạo Sở TN-MT lập hồ sơ trình UBND TP Hà Nội thu hồi 8 dự án khác với diện tích gần 200.000m2 đất.
Theo các chuyên gia trong ngành, một trong nhiều nguyên nhân khiến các dự án chậm triển khai trên địa bàn thành phố có liên quan đến khâu giải phóng mặt bằng. Chính công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn khiến doanh nghiệp bất động sản bị chôn vốn, không có quỹ đất triển khai dự án.
Phải hài hòa lợi ích 3 bên
Không ít ý kiến cho rằng, đối với việc giải phóng mặt bằng khi dự án đền bù đạt tối thiểu 70% - 80%, thì 20% - 30% còn lại nếu không đề bù được có thể giải quyết theo 2 hướng: Nhà nước can thiệp để tiến hành giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư, hoặc cho phép nhà đầu tư được khởi kiện ra tòa để tiến hành giải phóng mặt bằng. Để xử lý rốt ráo tình trạng “da beo” tại các dự án hiện nay, HoREA cũng đã đề nghị UBND TPHCM có phương thức hỗ trợ các dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dở dang từ 80% diện tích trở lên được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại để doanh nghiệp hoàn tất công tác bồi thường.
HoREA cũng cho biết, 9 tháng đầu năm 2018 tại TPHCM, lượng nhà ở trung cấp và bình dân cung ứng thêm cho thị trường đột ngột lao dốc so với cùng kỳ năm 2017: căn hộ trung cấp giảm 37,5%; căn hộ bình dân thậm chí giảm đến 68%. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bên cạnh nguyên nhân các doanh nghiệp bị chôn vốn vào khâu chuẩn bị dự án do thủ tục còn nhiêu khê và các doanh nghiệp phải xoay xở vốn trước lộ trình siết tín dụng của ngành ngân hàng thì do giải phóng mặt bằng ì ạch và thiếu đất sạch để thực hiện dự án cũng là các nguyên nhân chính dẫn đến số lượng nhà ở tại TPHCM sụt giảm thời gian qua.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, một dự án bị chậm triển khai sẽ dẫn đến tình trạng không nộp được tiền sử dụng đất và không có mặt bằng sạch để thi công. Việc giải phóng mặt bằng chậm dẫn đến nhiều khoản chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt.
Theo ông Nam, hệ lụy của việc chậm giải phóng không chỉ làm thất thoát vốn mà còn làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội trên thị trường. Để có thể giải quyết được điểm nghẽn này, cần có sự đồng thuận và vào cuộc của nhiều phía nhằm hài hòa quyền lợi của 3 bên.
Cụ thể, ban giải phóng mặt bằng cần có tư duy tôn trọng, đối thoại trên cơ sở giải quyết nhu cầu của người dân trong khuôn khổ pháp luật cho phép, bên cạnh việc giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Công tác tuyên truyền cần làm tốt để giải thích rõ những chủ trương chính sách và hành động của chính quyền. Người dân nên tham khảo luật sư, tổ chức tư vấn để có quyết định và thỏa thuận hợp lý dựa trên các ngưỡng thương lượng có thể đạt được. Giải quyết hài hòa lợi ích khi giải phóng mặt bằng cũng giúp người dân sau di dời nhanh chóng ổn định cuộc sống; đồng thời giúp doanh nghiệp nhanh chóng triển khai các dự án để tránh các phát sinh chi phí vì dự án kéo dài nhiều năm, mất đi các chi phí cơ hội và đồng thời tránh lãng phí xã hội vì các dự án “treo”.
