Không phải “bóng ma lởn vởn”- thuật ngữ của các nhà kinh tế ám chỉ sự việc sắp diễn ra - mà sự thật thị trường bất động sản (BĐS) đang bước vào cơn suy thoái toàn diện! Những diễn biến từ chính sách đến thị trường đã cho thấy điều đó.
Đối với chính sách, đó là sự bế tắc trong phê duyệt các dự án nhà ở. Từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực vào ngày 1-7-2015 đến nay, việc phê duyệt dự án nhà ở đầy đủ pháp lý là rất thấp, chỉ có 44 dự án đủ điều kiện, còn 126 dự án nhà ở bị nằm lại. Nguyên nhân, theo văn bản mới nhất của Hiệp hội BĐS TPHCM gửi cơ quan chức năng: “Quy định phải có 100% đất ở thì mới được “chỉ định nhà đầu tư” dự án nhà ở thương mại, là một vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường BĐS hiện nay”.
Từ năm 2016 đến nay, UBND TPHCM, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, Bộ Tư pháp đã có nhiều báo cáo lên Chính phủ đề nghị giải quyết vướng mắc nhưng mọi việc vẫn giậm chân tại chỗ. TPHCM đã tổ chức nhiều cuộc họp, lắng nghe doanh nghiệp phản ánh, tiếng “sụt sịt” của chủ doanh nghiệp cũng đã xuất hiện, rồi có thông tin các cơ quan chức năng không nhận hồ sơ, để chờ hướng dẫn mới… Nhưng hiện tại, vẫn chưa có giải pháp nào để phá tan rào cản trên. Như vậy, cái khó đầu tiên của doanh nghiệp BĐS chính là quy định pháp lý dẫn đến hồ sơ dự án bị ách tắc.
Đối với nguồn vốn, tuy âm thầm hơn, nhưng về cơ bản cũng vậy. Từ năm 2016 đến nay, vốn vay cho BĐS giảm dần từ 60% nay còn 40%. Theo một nguồn tin mới nhất, việc tiếp tục siết sẽ diễn ra cho đến năm 2022, lúc đó vốn huy động cho vay bất động sản chỉ còn 30%. Thật ra, đối với thị trường, ngay từ quý I năm nay, một số ngân hàng đã than thở, hạn mức dành cho BĐS không còn. Không vay được, các doanh nghiệp đi tìm hướng khác, đó là phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, trước việc doanh nghiệp ồ ạt phát hành trái phiếu, Ngân hàng Nhà nước đã lên tiếng cảnh báo, một thông điệp cắt nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS.
Pháp lý không phê duyệt, nguồn vốn bị cắt, vậy doanh nghiệp BĐS sống bằng cách nào?
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM, một dự án nhà ở hình thành phải mất ít nhất 8 năm mới hoàn thành gồm: 3 năm để mua dự án hoặc giải phóng mặt bằng, 2 năm để hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư, thêm 3 năm để triển khai xây dựng hoàn tất dự án. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay thì không biết bao lâu nữa mới được phê duyệt pháp lý, bởi chỉ tính từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực năm 2015 đến nay thì đã mất 4 năm các dự án bị đóng băng! Nỗi niềm của doanh nghiệp BĐS phát sinh từ đây.
Để có được cái gọi là “dự án”, đầu tiên chủ đầu tư phải đi gom bằng việc nhận chuyển nhượng thông qua giải phóng mặt bằng hoặc nhận chuyển nhượng dự án. Đương nhiên, điều kiện trước đó phải có tiền, cơ bản doanh nghiệp nào cũng phải vay. Dự án “đứng hình”, chủ đầu tư gồng mình trả lãi ngân hàng.
Một dự án tại quận Thủ Đức, cách nay 5 năm chủ đầu tư mua lại giá 1.100 tỷ đồng, cho đến nay vẫn loay hoay tính tiền sử dụng đất. 5 năm, nếu lãi suất chỉ là 10%/năm, thì giá thành đã tăng gấp rưỡi, càng lâu trả lãi càng nhiều, lãi mẹ đẻ lãi con, bào mòn sức khỏe của doanh nghiệp và chủ doanh nghiệp! Cho đến khi dự án được phê duyệt thì giá thành nhà - đất đã tăng gấp đôi hoặc gấp nhiều lần, lúc đó bán ra thị trường rất khó khăn, vì giá thành quá cao (bao gồm tiền gốc, lãi, lợi nhuận). Dự án bán không chạy, không có tiền trả lãi, trở thành nợ xấu; lúc này dự án thuộc về ngân hàng, chủ đầu tư bó gối!
Với những dữ liệu nêu trên, cách làm đang diễn ra không phải giải pháp tích cực, ngược lại còn đẩy doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh “bóng tối cuối đường hầm”. Đặc biệt, thủ tục pháp lý như quả bóng đá qua đá lại, đá lên đá xuống, cuối cùng doanh nghiệp lãnh đủ. Thật ra, doanh nghiệp chỉ là kẻ “đứng mũi chịu sào”, còn hệ quả sau cùng là nợ xấu bùng phát, giá nhà tăng, các chương trình dân sinh về nhà ở bế tắc, nền kinh tế bị ảnh hưởng...
Việc siết tín dụng vào BĐS là cần thiết, để nắn dòng vốn chảy vào sản xuất kinh doanh, giúp nền kinh tế phát triển bền vững, nhưng phải đơn giản thủ tục phê duyệt dự án BĐS, để dự án nhanh đưa vào kinh doanh, phục vụ người có nhu cầu thật về nhà ở, đẩy giá nhà đất trở về giá trị thật, doanh nghiệp có cơ hội thu hồi vốn. Cùng với đó, cần sớm sửa đổi Luật Nhà ở, nhằm khơi thông thị trường BĐS, thông mạch dòng chảy kinh tế.
