Theo thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS nhà ở cả nước năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng cung năm 2019 có 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, bằng 64,7% so cùng kỳ. Sản phẩm trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất, với 67% tổng nguồn cung chào bán trong năm 2019. Phân khúc cao cấp đứng thứ 2, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán, tiếp đến là phân khúc hạng sang chiếm 6%. Đáng lưu ý, phân khúc bình dân chỉ có 1 dự án mới trong cả năm 2019, chiếm 2% tổng nguồn cung.
| Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), hiện đang có hàng trăm triệu USD đang chờ được đầu tư vào thị trường ở hầu hết các phân khúc BĐS. Trong đó, rất nhiều sự quan tâm về nhà ở giá rẻ tại Việt Nam đến từ các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và có sự gia tăng đáng kể của các nhóm đầu tư từ Trung Quốc. Tuy nhiên, dù có nhiều sự quan tâm, nhưng không nhiều nhà đầu tư có khả năng đáp ứng những thách thức ban đầu để phát triển kinh doanh tại một thị trường mới nổi. Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế. |
Lý giải về sự mất cân đối này, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho biết thị trường BĐS đang có sự lệch pha nhất định khi nhiều chủ đầu tư chưa mặn mà lắm với phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó, các dự án cao cấp lại hấp dẫn khối DN BĐS. Một số chủ đầu tư cho biết họ đang có lợi nhuận ở mức 25%-30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp, nên phân khúc này được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Do đó, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án xây dựng được hoàn thành. JLL Việt Nam ước tính, mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TPHCM sẽ đạt mức 3 căn/1.000 dân, gần tương đương mức ở các TP Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippines), cao hơn Jakarta (Indonesia).
Trên thực tế, các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp và nhu cầu lớn. Hơn thế, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn; đồng thời dư địa của phân khúc này cũng rất lớn.
Thực tế cho thấy, việc khan hiếm quỹ đất sẵn có và giá BĐS tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, người dân thiếu khả năng tiếp cận các dự án và phải đối mặt với nguy cơ suy thoái môi trường. Việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư. Còn với dự án nhà ở thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (đã bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, những dự án như trên là rất hiếm.
Thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã có các động thái nhằm tăng cường dòng vốn đầu tư. Không phải tự nhiên mà các nhà đầu tư dồn sự quan tâm đến phân khúc tầm trung, chính là do nhu cầu lớn từ phía người tiêu dùng. Bởi lẽ, đa số dự án nằm ở phân khúc này đều có tỷ lệ bán thành công tốt và ổn định. Trong vòng 2 thập niên tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10-24, độ tuổi trung bình là khoảng 30. Do đó, kỳ vọng phân khúc nhà ở trung bình sẽ tiếp tục nhận được nhiều hỗ trợ từ Chính phủ, giúp thị trường nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền tiếp tục tăng trưởng.
Thiếu nhà ở xã hội
Thực tế cho thấy, hiện nay thị trường nhà ở chưa đa dạng về vị trí, loại hình, diện tích, giá thành cũng như phương thức sở hữu. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội cho thuê... còn rất hạn chế. Theo Sở Xây dựng TPHCM, nguồn cung nhà ở trên địa bàn TPHCM còn hạn chế so với nhu cầu dân số ngày càng gia tăng. Hiện diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TPHCM đạt 19,91m²/người (vượt chỉ tiêu đề ra vào cuối năm 2020 là 19,8m²/người). Tuy nhiên, vẫn còn bộ phận lớn người lao động, đặc biệt là người dân nhập cư, người có thu nhập thấp đang sinh sống trong điều kiện chật chội, cũ kỹ, chưa đảm bảo về vệ sinh, an toàn. Theo kết quả sơ bộ tổng điều tra dân số và nhà ở mới đây, vẫn còn một bộ phận hộ dân cư đang sống trong các ngôi nhà chật hẹp, có diện tích dưới 6m2/người.
| Đại diện Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho biết, mặc dù nhà ở xã hội tại TPHCM mới chỉ đáp ứng một phần nhu cầu của người dân, nhưng thời gian qua, chính quyền TPHCM đã xây dựng cơ chế lấy ngân sách cấp bù lãi suất cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội vay vốn tương đương với mức lãi suất các gói tín dụng của Chính phủ. Theo đó, người lao động ở TPHCM đủ điều kiện mua nhà ở xã hội có thể vay vốn với lãi suất khoảng 4,7%-6%/năm. Bên cạnh đó, ngành ngân hàng cũng tham gia xây dựng những gói tín dụng với lãi suất ưu đãi dành cho người dân có thể vay vốn để mua, xây nhà giá rẻ theo chính sách của địa phương. Theo đó, đến hết năm 2019 đã có trên 10.000 hộ gia đình vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở giá rẻ với lãi suất thấp. |
Giám đốc một DN BĐS tại TPHCM cho rằng, để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, hành lang pháp lý và cơ chế chính sách là các vấn đề đang cần tháo gỡ. Hiện chi phí giá đất, chi phí dự án vẫn đang gia tăng, trong khi mức giá nhà ở xã hội đang bị đưa ra định mức, mức giá trần nên DN chưa mặn mà trong việc phát triển phân khúc này. Trên thực tế, tại TPHCM vẫn có một số DN đi vào thị trường ngách, chỉ làm phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, DN kiểu này rất ít. Do đó, để khuyến khích thêm nhiều DN tham gia phát triển phân khúc này, từ đó giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, cơ quan Nhà nước cần tháo vướng những vấn đề trên.
“Nhà ở xã hội có biên lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại, nhưng sức mua phân khúc này vẫn ổn định và bền vững. Các nhà đầu tư sẽ không e dè khi phát triển phân khúc này nếu có cơ chế để thực hiện”, vị này cho hay.
Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt trọng tâm đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện nay diện tích nhà ở bình dân khoảng 4 triệu m², đạt gần 40% theo mục tiêu đề ra. Điều này cho thấy tiềm năng của phân khúc này còn rất lớn, vì hàng năm nhu cầu nhà ở phân khúc này tiếp tục gia tăng, nhất là tại các TP lớn như Hà Nội và TPHCM.
