Trong khi thị trường bất động sản phát triển “lệch pha”, đua nhau làm căn hộ cao cấp thì loại hình căn hộ nhỏ, phù hợp khả năng thanh toán của người có nhu cầu cấp thiết lại trở nên khan hiếm.
Khách hàng tìm hiểu một dự án thuộc phân khúc nhà giá trung bình
“Cháy hàng”
Anh Đỗ Bình làm việc tại Khu công nghiệp Tân Bình, phải ở trọ nhiều năm, khát khao tìm một chốn an cư gần chỗ làm việc cho thuận tiện đưa đón con cái. Tháng 6 năm nay, nghe thông tin dự án chung cư Sơn Kỳ Building (quận Tân Phú) mở bán, anh hớt hải chạy tới đăng ký mua nhưng chậm chân nên chỉ được “ưu tiên ba”, không đến lượt. Sau đó 3 tháng, dự án IDICO Tân Phú, cũng gần đó, tiếp tục mở bán, anh đến đăng ký nhưng vẫn không được “ưu tiên 1” nên lại thua cuộc. Cuối cùng, anh đành chấp nhận mua chênh lệch 70 triệu đồng cho một căn hộ 60m². Anh Bình chia sẻ, hai dự án mà anh quan tâm đều nằm trong khả năng tài chính của gia đình vì chưa đến 1 tỷ đồng/căn, trong khi đó số lượng căn hộ nhỏ lại quá ít, nhiều người đặt mua, nên cuối cùng phải chấp nhận mua chênh lệch.
Nắm bắt được nhu cầu thị trường về căn hộ nhỏ, Công ty TNHH Địa ốc Lê Thành đã đi đầu bằng sản phẩm “căn hộ thuê 49 năm”, khách hàng chỉ cần đóng trước từ 30 - 100 triệu đồng cho một căn hộ có diện tích từ 30m² - 45m² và sau đó trả tiền thuê hàng tháng. Toàn bộ 1.400 căn hộ “thuê 49 năm” chỉ trong một thời gian ngắn đưa ra thị trường đều đã được khách hàng hấp thụ. Tuy nhiên, cho đến nay cũng chỉ có mỗi doanh nghiệp này làm theo mô hình này, đây cũng là dự án duy nhất theo kiểu này mà công ty triển khai.
Giáo dục là rường cột cho phát triển của đất nước nhưng lĩnh vực này lại hết sức khó khăn tìm chốn an cư. Ông Lê Hồng Sơn, Giám đốc Sở GD-ĐT TPHCM, cho biết chỉ riêng ngành giáo dục TP qua khảo sát sơ bộ đã có gần 20.000 giáo viên có nhu cầu về nhà ở, nhưng thu nhập của thầy cô giáo có thể mua nhà còn một khoảng cách khá xa. Mặc dù nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi, nhà ở xã hội, gói 30.000 tỷ đồng… nhưng đến nay không phải thầy cô nào cũng mua được nhà, trong đó lý do chính là diện tích căn hộ lớn dẫn tới giá thành cao, không thể với tới.
Đối với các dự án cao cấp, loại hình căn hộ diện tích nhỏ vẫn là loại khan hiếm số một. Ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Nova, cho biết số lượng căn hộ nhỏ trong từng dự án rất ít, nhưng luôn rơi vào tình trạng khách hàng đăng ký mua rất nhiều. Nhằm giải quyết nhu cầu này, công ty buộc phải dùng biện pháp xếp hàng, ai đến trước sẽ được đăng ký mua trước.
Không chỉ là nhu cầu để ở mà ngay cả đối với việc kinh doanh loại căn hộ này cũng luôn trong tình trạng “cháy hàng”. Anh Phan Bình, chuyên săn căn hộ nhỏ ở hầu hết các dự án, cho biết vì tổng thanh toán thấp nên gần như đáp ứng với hầu hết nhu cầu của người mua. Căn hộ nhỏ khi cho thuê lại cũng dễ dàng, bán lại cũng vậy, bất kể lúc nào cũng có người mua; bản thân căn hộ nhỏ đặt mua từ khi chủ đầu tư xây dựng đến khi xây xong và bàn giao căn hộ, tỷ suất lợi nhuận không dưới 30%...
Hạn chế vì áp lực dân số!?
Vì sao nhu cầu lớn mà lại quá ít căn hộ nhỏ để bán? Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, việc xây dựng căn hộ nhỏ chủ yếu lấy dòng tiền, chứ thật ra lợi nhuận rất thấp, bỏ tiền chẵn thu bạc lẻ, không thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Về pháp lý, việc xây dựng căn hộ loại này lại không được cấp giấy chủ quyền…
Trong khi đó ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, cho rằng nguồn cung thiếu trên thị trường trong thời gian qua không phải doanh nghiệp không biết, nhưng do nhiều quy định còn bất hợp lý nên doanh nghiệp chưa mặn mà, hạn chế nguồn cung căn hộ diện tích nhỏ ra thị trường. Thực tế cho thấy, việc xây dựng căn hộ nhỏ chưa bao giờ có trong chủ trương về mặt pháp luật. Ngay cả gói 30.000 tỷ đồng cũng chỉ dừng lại chừng mực là căn hộ dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m² chứ không có chủ trương phát triển dự án theo kiểu này. Ngay cả trong tình huống cấp bách nhằm giải cứu thị trường bất động sản đóng băng năm 2012, Bộ Xây dựng chỉ cho chẻ nhỏ căn hộ trong thời hạn chưa quá 2 năm, còn đến chủ trương của TPHCM thì lại hạn chế không cho chẻ nhỏ căn hộ ở khu trung tâm 930ha.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tich Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nguyên nhân căn hộ lớn là do xuất phát từ quy định của bộ quy chuẩn xây dựng và các quy hoạch cứng nhắc, sợ căn hộ nhỏ dẫn đến dân số đông, gây ra ách tắt giao thông. Quy định bắt buộc mỗi căn hộ chỉ có 4 người, do đó nhiều khu đất diện tích rộng nhưng áp quy mô dân số vào thì diện tích sàn xây dựng rất ít, dẫn tới diện tích căn hộ lớn, khó bán. Sau đó, nhà nước đã “sửa sai” với việc cho phép chẻ nhỏ căn hộ, nhưng đó cũng chỉ là giải pháp tình thế. Thị trường trên đà hồi phục nhưng lại tăng trưởng mạnh phân khúc bất động sản cao cấp, trong khi nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ thì lại khan hiếm. Hiện nay, hàng tồn kho, nợ xấu đã giải quyết phần nào nhưng trên địa bàn TP vẫn còn trên 500 dự án dở dang, ngưng triển khai. Do đó, muốn thị trường phát triển bền vững đòi hỏi phải có giải pháp tổng thể, trong đó hướng đến người có nhu cầu thật với những sản phẩm phù hợp với thu nhập là việc làm hết sức cần thiết.
LƯƠNG THIỆN - TRÀ GIANG
