Ông Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ KH-ĐT) cho rằng, thời điểm này là cơ hội cho người có nhu cầu thực mua nhà, đất. Theo ông Ân, đây là lúc thị trường bất động sản (BĐS) đang dần trở về với giá trị thực. Điều đó lý giải vì sao từ đầu năm tới nay, giao dịch BĐS ở Hà Nội rơi vào tình trạng nguội lạnh, trong khi trước đó Hà Nội được coi là nơi “quần ngư tranh thực”, giá nhà đất luôn trong tình trạng trên trời.

Tuy nhiên, khi căn hộ chung cư (nhất là chung cư cao cấp) rớt giá; giao dịch BĐS vùng ven trung tâm “đóng băng” thì vẫn có những nơi giá nhà, đất tiếp tục tăng đến mức vô lý. Điều này cho thấy thị trường BĐS Hà Nội vẫn ngầm chứa nhiều bất ổn khó lường cho cả người mua, người bán lẫn nhà đầu tư.

Lý giải nguyên nhân, nhiều người cho rằng sở dĩ thị trường BĐS Hà Nội thời gian qua khủng hoảng là do ngân hàng thắt chặt tín dụng khiến nhà đầu tư thiếu vốn, người mua nhà thiếu tiền. Điều đó chỉ đúng một phần. Còn có những nguyên nhân khác không kém phần quan trọng.

Trước hết, có thể nói rằng việc nhà đầu tư bằng nhiều chiêu thức tạo ra những cơn sốt BĐS giả, khiến thị trường luôn rơi vào tình thế bị động, từ đó thổi “quả bóng” BĐS luôn căng, khiến giá cả lơ lửng trên không trung chứ không bám vào thực tế mặt đất.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam từng nhận xét, phần lớn những ai “dính” đến BĐS thì đều là “đại gia”. Khi  họ tăng gom hoặc tăng bán thì thị trường cũng sẽ đi theo chiều hướng đó và ngược lại. “Ăn theo” động thái đó của nhà đầu tư, không ít người dân có đất, có nhà cũng tranh thủ đẩy giá lên cao chót vót. Vì thế, trong suốt thời gian dài, người ta không biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo, bởi đã có không ít trường hợp chỉ sau một đêm thức dậy, căn nhà tồi tàn trong ngõ bỗng biến thành “mảnh đất vàng” và một gia đình vốn nhận phần trợ cấp của phường những dịp lễ tết bỗng trở thành tỷ phú.

Khi giá BĐS lên, với suy nghĩ người tăng thêm chứ đất không nở ra nên nhiều người vẫn cầm chắc hễ buôn bán, đầu tư BĐS là chắc thắng. Nhưng đến nay, khi bức màn mờ ảo được vén lên thì người ta ngã ngửa vì giá cả trượt theo từng ngày. Ngay cả các đại gia kinh doanh BĐS cũng “ngã ngựa”, còn những người ít vốn định đầu cơ theo kiểu “lướt sóng” thì cụt vốn, có nhiều người còn còng lưng vì những món nợ nóng, nợ ngân hàng vượt quá sức chịu đựng.

Một trong những nguyên nhân rất quan trọng nữa đẩy thị trường BĐS Hà Nội vào tình cảnh rối ren là thị trường này có quá nhiều kẽ hở để người bán và người mua bắt tay hợp tác khai man trên hợp đồng. Khung giá đất chính quyền áp không bắt kịp thị trường đã làm cho việc mua bán nhà đất khó minh bạch. Nhận xét về việc này, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, câu kết khai man, lách luật để trốn thuế là một hình thức tham ô tập thể.

Trung tâm Hà Nội nhỏ hẹp nên việc giãn dân ra các vùng phụ cận là tất nhiên. Từ đó dẫn đến chuyện giá đền bù đất - giải phóng mặt bằng. Đây là “cuộc chiến” thực sự giữa nhà đầu tư - người dân - chính quyền. Điều đáng nói là mức tiền đền bù do UBND TP đưa ra trong nhiều khu vực không sát với thị trường, thường là thấp hơn rất nhiều lần nên người dân không chấp nhận. Còn phía nhà đầu tư, sau khi dự án được phê duyệt thì phải thỏa thuận tiền đền bù với dân. Nếu chỉ dựa trên mức giá của UBND TP đưa ra thì không cuộc thương thảo nào thành công, từ đó dẫn đến hệ quả là giá công trình bị đẩy lên còn chất lượng công trình thì đi xuống.

Trong khi thị trường BĐS Hà Nội đang phức tạp, UBND TP lại trình dự thảo lên Thủ tướng Chính phủ xin phê duyệt danh mục các dự án, công trình cấp bách cần triển khai trong thời gian quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011 - 2020, với 580 dự án, chiếm hơn 6.000 ha đất. Trong đó đáng chú ý, số dự án về đô thị nhà ở lên tới 200, với tổng diện tích hơn 1.300ha. Điều mà người dân, nhất là người có thu nhập thấp, quan tâm là các chính sách, giải pháp giúp họ có căn nhà an cư lạc nghiệp thì lại không được đề cập đến trong các dự án. Người nghèo vẫn nghèo, vẫn bơ vơ nếu chính quyền địa phương, các nhà đầu tư chỉ nhắm đến mục đích lợi nhuận.

Hà Trọng Nghĩa