“Vốn ngoại” dồn vào địa ốc

6 tháng đầu năm 2008, số vốn ngoại đổ vào nước ta rất nhiều, đặc biệt lĩnh vực địa ốc chiếm đến 70%! Riêng tại TPHCM, theo số liệu của Sở Kế hoạch-Đầu tư, từ khi bắt đầu thu hút đầu tư nước ngoài năm 1988 đến hết năm 2007, TP thu hút 5,4 tỷ USD với 90 dự án đổ vào bất động sản. Nhưng con số này tăng vọt từ đầu năm đến nay, với 13 dự án có tổng số vốn lên đến 6,9 tỷ USD!

Vị trí, vị trí và... vị trí!

Đó là một trong hai nguyên tắc “kinh điển” của giới kinh doanh địa ốc. Điều này được minh chứng khi rất nhiều nhà đầu tư địa ốc ngoại quốc chọn TPHCM làm “bến đỗ”!

Nhìn lại bộ mặt năng động của khu trung tâm thành phố, chắc chắn đập vào mắt chúng ta là các cao ốc hoành tráng, nguy nga như một Diamond Plaza hiện đại, một Saigon Trade Centre cao 33 tầng - cao nhất thành phố với quán cà phê tầng thượng mà mỗi ly có giá vài trăm ngàn đồng, hoặc một Saigon Centre “đen sì” cao 25 tầng! Tất cả cao ốc trên đều nằm ở những vị trí đắc địa, tập trung tại các tuyến đường lớn, các giao lộ như Lê Duẩn, Nguyễn Huệ, Lê Lợi và đều có “bóng dáng” của các nhà đầu tư nước ngoài.

Diamond Plaza là doanh nghiệp Hàn Quốc; Saigon Tower là doanh nghiệp Hồng Công (Trung Quốc) và Saigon Centre là doanh nghiệp của Singapore…

Ngay tại ngã tư Hai Bà Trưng-Lê Duẩn (quận 1), 3 lốc nhà đang xây cao ngất ngưởng là sự hiện diện của dự án Asina Plaza hoành tráng của tập đoàn Kumho, Hàn Quốc: khách sạn 22 tầng với 305 phòng, 260 căn hộ cao 32 tầng và khu văn phòng 21 tầng trên khu đất 1,3ha! Nhìn chung, những dự án địa ốc có quy mô lớn về vốn đầu tư lẫn diện tích những năm gần đây đều được hình thành bởi nguồn vốn nước ngoài.

Dịch ra ngoài trung tâm một chút là dự án Saigon Pearl (tập đoàn Sunwah, Hồng Công-Trung Quốc) đồ sộ trên đường Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh), quy mô dự án lên đến 10,3ha ôm một khúc sông Sài Gòn vừa làm biệt thự, vừa xây chung cư cũng đồng thời là trung tâm thương mại lên tới 40.000m2! Qua bên kia cầu Sài Gòn, dọc xa lộ Hà Nội (quận 2), đoạn gần trạm thu phí gần như hình thành khu “phố” chung cư ngoại quốc. Khởi đầu là chung cư Cantavil của tập đoàn Deawon- Hàn Quốc- liên doanh với Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, đã đi vào hoạt động.

Kế bên là chung cư Estella, liên doanh giữa Công ty TNHH Tiến Phước với tập đoàn Keppel Land của Singapore, hiện đang làm hạ tầng. Đối diện đó là chung cư The Vista, từng “nổi đình nổi đám” về việc huy động vốn trái Luật Nhà ở. Bên cạnh là chung Preche (Pumyang, Hàn Quốc)… đang làm hạ tầng. Tại khu Nam Sài Gòn, bên cạnh “trái tim” khu đô thị Phú Mỹ Hưng, là khu dân cư Phước Kiển, Nhà Bè rộng 350 ha, do tập đoàn GS (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư.

Mới đây nhất, TPHCM đã đón nhận những nhà đầu tư nặng ký như tập đoàn Berjaya của Malaysia (được giao liên tiếp 2 dự án). Đầu tiên là khu đất 6,6ha ở vị trí cực kỳ đắc địa tại khu Kỳ Hòa (quận 10) để làm dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam. Tiếp đó là khu đô thị đại học có vốn đầu tư 3,5 tỷ USD với diện tích 925 ha thuộc xã Tân Thới Nhì (Hóc Môn). Chưa kể, dự án Công viên phần mềm Thủ Thiêm có vốn đầu tư gần 1,2 tỷ USD, trong đó vốn góp của bên Việt Nam chiếm 20%, cao ốc chiếm diện tích khá lớn!

Siêu lợi và... siêu lời!

Chắc chắn địa ốc đang trở thành lĩnh vực đầu tư béo bở cho các nhà đầu tư ngoại với sức mạnh về tài chính lẫn kinh nghiệm của tầm nhìn đa quốc gia. Những tập đoàn làm ăn toàn cầu đã có mặt, nhiều nhất là Hàn Quốc như Posco, Kumho, P&D Korea, Deawon, GS. Kế đó, là tập đoàn Berjara của Malaysia; Kepple Land, Capitaland cùng của Singapore, có “chung gốc” là tập đoàn Temasek; rồi Hồng Công Land, Chip Hua (Đài Loan, Trung Quốc)…

Về lý thuyết, theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy, thị trường địa ốc sẽ phát triển mạnh cho đến khi GDP bình quân đầu người đạt từ 8.000 USD đến 10.000 USD/năm, sau đó thị trường sẽ đi ngang. Tại Việt Nam, con số này hiện chưa tới 1.000 USD. Vì thế, thị trường địa ốc vẫn sẽ là môi trường lý tưởng để nhà đầu tư nước ngoài “tung hoành”.

Từ góc nhìn tài chính còn có thể thấy, khi đầu tư vào Việt Nam các nhà đầu tư ngoại quốc được lợi thế đặc biệt về lãi suất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, phân tích: “Lãi suất cho vay của các nước có tài chính mạnh chỉ 4%/năm, Nhật Bản có thời kỳ chỉ là 0%.

Như vậy, chỉ riêng yếu tố này thôi, họ đã siêu lợi thế. Bởi so với lãi suất của Việt Nam hiện nay, thì doanh nghiệp nước ngoài vay vốn vào Việt Nam làm ăn tới 4 năm trời mới bằng doanh nghiệp trong nước vay vốn đầu tư làm ăn một năm”.

Con đường “chiếm lĩnh” thị phần địa ốc của Việt Nam về cơ bản có 4 cách, thứ nhất là liên danh với doanh nghiệp trong nước tham gia đấu giá. Cách này hiện rất ít nhà đầu tư sử dụng. Thứ hai là đổi đất lấy hạ tầng, chỉ có mỗi tập đoàn GS thực hiện nhưng quy mô rất đồ sộ. 5 khu đất làm của “hồi môn” cho chủ đầu tư để lấy tuyến đường vành đai Tân Sơn Nhất- Bình Lợi- Thủ Đức là 2 khu đất tại Thảo Điền, một khu đất tại Thủ Thiêm, quận 2; khu đất tiếp theo là chợ thuốc tây cũ, đường Lý Thường Kiệt, quận 10 và một khu đất tại quận 9.

Thứ ba là giao trực tiếp, như trường hợp 2 khu đất đã giao cho tập đoàn Berjara. Cách thứ tư mới chính là “sở trường” của các nhà đầu tư ngoại quốc: liên danh với doanh nghiệp trong nước để xây nhà bán, hoặc “mua đứt” khu đất của doanh nghiệp thông qua hình thức thuê đất - theo quy định của luật pháp hiện nay.

Doanh nghiệp địa ốc trong nước đông đúc về quân số - trên 3.000 doanh nghiệp, “xôm tụ” về dự án, hàng ngàn dự án từ “khoét lõm” xây cao ốc trong nội thành cho đến san lấp đất nông nghiệp ở miệt ngoại thành, nhưng chỉ cần một “cơn bão” ập tới, như việc đang bị xiết vốn vay chẳng hạn, ngay lập tức thở “thoi thóp”. Chính lúc đó, “phao cứu sinh” từ các nhà đầu tư ngoại quốc xuất hiện.

Đương nhiên, đoạn kết của dự án là phần lời nhất sẽ thuộc về người đã bỏ tiền đầu tư sau cùng. Cuối năm 2006, thị trường địa ốc trì trệ vì đóng băng kéo dài, hàng loạt chủ đầu tư trong nước lo bạc tóc vì nguy cơ vỡ nợ.

Một doanh nghiệp hàng đầu của TP không thoát khỏi cảnh này, đã chạy “xấc bấc” để tìm nguồn tiền gần 300 tỷ đồng đáo hạn ngân hàng, trong khi đang “sở hữu” khu đất tuyệt đẹp, nằm sát nội thành. “May mắn” cho doanh nghiệp này khi khu đất gần 3ha được một nhà đầu tư ngoại quốc “mua” nhanh chóng với giá khoảng 12 triệu đồng/m².

Phi vụ hoàn tất, chủ đầu tư trong nước “ẵm” được số tiền lớn, còn nhà đầu tư ngoại quốc lại “vớ” được cơ hội cực kỳ béo bở - chưa tới 2 năm sau - giá đất tăng gấp 3 lần, còn nếu tại thời điểm sốt năm ngoái thì giá tăng gấp 5-6 lần! Siêu lời trong địa ốc còn thể hiện qua góc nhìn khác.

Thống kê từ ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, cho thấy, năm 2003 đất ở tại quận 1 rất rẻ, chỉ có 5.000 USD/m², kéo dài cho đến năm 2005. Còn nay, giá đất đã lên 20.000 USD/m²! Như vậy, cứ theo đà tịnh tiến giá bất động sản tăng dần theo thời gian, các bất động sản mà nhà đầu tư nước ngoài đang sở hữu sẽ đem lại lợi nhuận kếch xù!

Vốn ngoại dồn mạnh vào địa ốc, nhờ đó bộ mặt thành phố sẽ văn minh hiện đại khi có nhiều tòa cao ốc, khu đô thị đẹp đẽ mọc lên, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh chóng của xã hội. Nhưng nhà đầu tư ngoại đổ vốn vào bằng USD thì họ chuyển lợi nhuận ra cũng bằng USD, mà theo ông Trần Du Lịch, Phó Đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM, thì ngoại tệ chúng ta kiếm được lại từ hạt gạo, con cá... 

LƯƠNG THIỆN