Một số bạn đọc ở các quận 5, 8, Bình Thạnh thắc mắc việc họ “lỡ chuyển nhượng” đất nông nghiệp của các hộ nông nghiệp, nay muốn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì phải làm sao?
Thạc sĩ luật Nguyễn Văn Hồng, Trưởng phòng Đăng ký và Kinh tế đất - Sở Tài nguyên - Môi trường trả lời:
Bên chuyển nhượng QSDĐ:
Theo khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định… khi có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, còn phải thỏa mãn điều kiện theo Điều 29 Luật Đất đai, nếu đất trong khu vực quy hoạch đã được công bố và theo Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25-5-2007, của Chính phủ, nếu chuyển nhượng có chia tách thửa. Đối với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thì phải tuân thủ các điều kiện sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
Từ các quy định của pháp luật nêu trên, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phi sản xuất nông nghiệp thì không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
- PV: Trong trường hợp người dân ở TP “đãõ chuyển nhượng đất trồng lúa” thì phải làm sao?
Ông NGUYỄN VĂN HỒNG: Vấn đề cần lưu ý ở đây là đất “trồng lúa” không đồng nghĩa với đất “chuyên trồng lúa”, theo khái niệm pháp lý. Tại Thông tư 08/2007/TT-BTNMT, ngày 2-8-2007, của Bộ Tài nguyên - Môi trường giải thích: Đất chuyên trồng lúa nước là ruộng lúa nước (gồm cả ruộng bậc thang) hàng năm cấy trồng từ hai vụ lúa trở lên, kể cả trường hợp có luân canh, xen canh với cây hàng năm khác, hoặc có khó khăn đột xuất mà chỉ trồng cấy được một vụ, hoặc không sử dụng trong thời gian không quá một năm (hiện trạng là trồng lúa và theo quy hoạch cũng để trồng lúa).
Trong trường hợp đã nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) thì giải quyết theo thủ tục công nhận QSDĐ. Người nhận chuyển nhượng phải đưa đất vào sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu bỏ hoang đất quá 12 tháng thì sẽ bị thu hồi (khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai). Trường hợp chuyển nhượng sau ngày 1-7-2004 thì cương quyết thực hiện đúng Luật Đất đai năm 2003.
- Trong trường hợp đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, được chuyển nhượng, thì khi tách thửa đất bị ràng buộc bởi điều khoản nào không?
Tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25-5-2007, của Chính phủ quy định, khi chuyển nhượng QSDĐ, nếu có tách thửa thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu do địa phương quy định về đất ở, đất nông nghiệp… Sở TN-MT TPHCM đã có tờ trình lên UBND TP quy định về diện tích đất tối thiểu khi tách thửa tại địa bàn TPHCM (chưa được UBND TP thông qua): đối với đất vườn là 500m2, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 1.000m2… Trường hợp thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, thì người đang sử dụng đất được xem xét giải quyết theo thủ tục công nhận QSDĐ theo quy định.
Q.H. thực hiện
