Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng phải ghi tên cả vợ và chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận). Tuy nhiên, thực tế áp dụng tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở quận - huyện chưa thống nhất dẫn đến nhiều bất cập.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013, điểm d khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trên giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ thông tin của cả vợ và chồng, trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người. Khi giấy chứng nhận chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, thì đó được coi là tài sản riêng của người đứng tên nếu không có thỏa thuận. Còn theo quy định về xác định tài sản chung riêng của Luật Hôn nhân và Gia đình, những tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân nếu không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng (giấy cam kết là tài sản riêng, những giấy tờ chứng minh tài sản đó được hình thành từ nguồn tài sản riêng của một người, được thừa kế, tặng cho riêng hoặc theo thỏa thuận khi vợ chồng lựa chế độ tài sản theo thỏa thuận) thì được coi là tài sản chung.
Thực tế cho thấy bên cạnh những quận thực hiện đúng theo quy định của Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, hiện nay còn một số quận tại TPHCM không áp dụng đúng theo những quy định trên, giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người là vợ hoặc chồng, mặc dù đó là tài sản chung. Vấn đề sẽ phát sinh khi giấy chứng nhận này được sử dụng thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đơn cử là thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại. Nhằm đảm bảo an toàn cho khoản vay, ngân hàng phải thẩm định kỹ tài sản thế chấp, xác định chính xác chủ sở hữu được đứng tên trên hợp đồng thế chấp, đơn đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bởi theo Điều 197, Điều 198 Bộ luật Dân sự 2005, chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình, người không phải chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền hoặc theo quy định pháp luật. Vấn đề này đã gây ra nhiều khó khăn cho ngân hàng, vì có trường hợp chỉ một người đứng tên trên giấy chứng nhận nhưng tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và không có căn cứ chứng minh tài sản riêng. Còn khi đăng ký giao dịch bảo đảm tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quan điểm không đồng nhất, một số quận chỉ cho người có tên trên giấy chứng nhận đứng tên trên đơn đăng ký giao dịch bảo đảm, một số quận vẫn đồng ý cho vợ chồng đứng tên trên đơn đăng ký giao dịch bảo đảm.
Ngoài ra, việc áp dụng không thống nhất cũng tạo ra những vấn đề pháp lý cần lưu ý: Nếu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đồng ý cho vợ chồng đứng tên, liệu hợp đồng thế chấp và đơn đăng ký giao dịch bảo đảm có phù hợp với quy định pháp luật? Bởi lẽ theo quy định nêu trên của Luật Đất đai và Thông tư 23, giấy chứng nhận chỉ đứng tên một mình vợ hoặc chồng mà không có thỏa thuận khác sẽ được coi đó là tài sản riêng. Đồng thời theo quy định của Bộ luật Dân sự, người đứng tên trên hợp đồng thế chấp, đơn đăng ký giao dịch bảo đảm không thể là người vợ hoặc chồng còn lại khi tài sản thế chấp không thuộc sở hữu của họ. Ngược lại khi người đứng tên trên hợp đồng thế chấp và đơn đăng ký chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận, sẽ không đảm bảo được quyền lợi cho người còn lại và không phù hợp với quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình, bởi trường hợp này thực tế là tài sản chung của vợ chồng, với cách làm này vô hình trung chỉ thừa nhận quyền sở hữu của một người.
Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, của các ngân hàng và những chủ thể khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần áp dụng thống nhất quy định của pháp luật. n
Luật sư NGUYỄN ĐỨC HOÀNG
(Văn phòng luật sư PHANS)
