Luật Nhà ở năm 2014 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng với những điều kiện và giới hạn nhất định.
Theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 2 hình thức: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án, hoặc thông qua giao dịch xác lập quyền sở hữu nhà ở.
Để xác lập quyền sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải lập, được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định (Điều 160 Luật Nhà ở). Việc lập và được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật có liên quan. Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở dưới hình thức đầu tư được thực hiện các quyền chủ sở hữu giống cá nhân, tổ chức trong nước, như bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở và các hình thức giao dịch khác. Tuy nhiên, trường hợp dự án sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thì nhà ở xây dựng trên diện tích đất thuê này chỉ được chủ sở hữu cho thuê mà không được bán, góp vốn hay các hình thức giao dịch khác.
Cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua giao dịch xác lập quyền sở hữu nhà ở thì phải là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Việc chứng minh cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được thực hiện thông qua việc họ phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của pháp luật về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam (Điều 74 Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở).
Ngoài ra, khi sở hữu nhà ở thông qua giao dịch xác lập quyền sở hữu, cá nhân nước ngoài bị giới hạn số lượng nhà ở được sở hữu. Họ được “sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà” (Điều 161 Luật Nhà ở).
Người nước ngoài khi sở hữu nhà ở thông qua giao dịch xác lập quyền sở hữu phải đáp ứng thêm những nghĩa vụ riêng biệt: Trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định, và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.
Luật sư NGUYỄN TRUNG TRỰC
(Văn phòng Luật sư Phan Law Vietnam)
