Biến theo gói 30.000 tỷ đồng
Cách nay 4 năm, chị Nguyễn Thi Hằng (làm việc tại quận 3, TPHCM) nhờ gói 30.000 tỷ đồng đã mua được một căn hộ tại dự án Hưng Ngân Garden (quận 12). Căn hộ 2 phòng ngủ, trả trước 30%, hàng tháng trả góp gốc và lãi gần 10 triệu đồng. Từ giã nhà trọ, hai vợ chồng nhận nhà mới, đứa con đầu lòng ra đời.
“Bây giờ giá nhà tăng lên, nếu bán căn nhà đi thu lợi được khoảng 300 triệu đồng. Nhưng bán nhà thì mình ở đâu? Cho dù đi xa một chút nhưng có được chỗ ở yên ổn, phần nợ 200 triệu còn lại sẽ trả dần vài năm nữa là xong”, chị Hằng chia sẻ.
Mà quả thật, kể từ khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc vào giữa năm 2016, sự hào hứng xây dựng nhà giá thấp trên thị trường giảm dần, rồi teo tóp. Nếu lấy tiêu chuẩn của gói 30.000 tỷ đồng - căn nhà có diện tích từ 70m2 trở xuống, giá bán 15 triệu đồng/m2 - thì cho tới thời điểm hiện tại, kiểu nhà này gần như bị biến mất trên thị trường.
Nhà ở xã hội EHome 3 tại quận Bình Tân . Ảnh: THÀNH TRÍ Vì không có ai làm nên trong giai đoạn 2017-2018, đối với phân khúc EHome, sản phẩm ra mắt được bán hết trong thời gian rất ngắn sau thời điểm công bố. Trong 2 năm qua, mỗi năm bàn giao hơn 1.000 căn hộ, như muối bỏ biển, nếu so với nhu cầu.
Thống kê qua kết quả danh sách phê duyệt nhà ở từ Sở Xây dựng năm 2018 chứng minh sự giảm rõ rệt của phân khúc nhà giá thấp: Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.
Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.
“Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhận định.
Thủ tục rườm rà, khó vay vốn
Trước đây, tức là khoảng 4 năm trở về trước, bên cạnh phân khúc nhà cao cấp thì phân khúc bình dân hoặc nhà giá thấp khá nhiều, có rất nhiều chủ đầu tư tham gia, các dự án nằm rải các quận huyện. Còn hiện tại, về cơ bản khá teo tóp, vì sao vậy?
Từng triển khai xây dựng dòng sản phẩm bình dân “Thái An”, nhưng giờ đây Công ty Địa ốc Đất Lành gần như không có dự án nào ra mắt. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, nêu lên thực trạng những DN tham gia dòng sản phẩm nhà giá thấp, nhà ở xã hội trước đây giờ rơi vào hiện trạng đang sống “thoi thóp”, hoặc để xảy ra “điều tiếng” như Khang Gia, Hoàng Quân…
Còn đối với Đất Lành là hết vốn, giờ muốn triển khai dự án mới, việc thu xếp vốn rất khó khăn. Lý do, đầu tư dự án nhà giá thấp lời rất ít, nhưng chỉ cần biến động xảy ra như giá vật liệu tăng, đặc biệt lãi suất ngân hàng tăng lên, coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Mặt khác, nhà giá thấp vẫn triển khai các thủ tục từ A - Z như nhà ở thương mại, rườm rà và thời gian quay vòng vốn chậm, nên rất nhiều rủi ro.
Là DN kêu nhiều nhất trong thủ tục xây dựng nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành, giải thích: Thị trường bùng nổ làm nhà ở thương mại cao cấp vì đầu tư 1 đồng lời 1 đồng; còn làm nhà giá thấp, nhà ở xã hội bỏ 10 đồng mới lời được 1 đồng, vậy chọn cái nào?
Rõ ràng, ai cũng chọn đầu tư vào phân khúc sinh lợi cao. Phân tích về thủ tục triển khai nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho biết thủ tục quá khó; về ưu đãi, trên lý thuyết thì có nhưng thực tế không thực hiện được.
Ví dụ, lý thuyết là DN được hưởng lãi suất ưu đãi 5%, nhưng tới giờ này không vay được; khi đi vay thương mại thì ngân hàng không chịu, lý giải rằng xây nhà ở thương mại nếu không trả được nợ thì siết nhà bán thu hồi, còn nhà ở xã hội quy định 5 năm mới được bán, nên có siết thì cũng không bán được, làm sao thu hồi được nợ?
Một ví dụ khác: Quy định nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng khi cấp phép thì yêu cầu liên hệ các cơ quan chuyên môn để tính tiền sử dụng đất, nếu có. Thế là phải chạy đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế TP làm tiếp thủ tục là không phải đóng tiền sử dụng đất, phải mất một thời gian khá dài nữa. Chưa hết, quy định loại nhà này được đầu tư trạm điện, xử lý nước thải đến “chân hàng rào dự án”, nhưng để hoàn tất thủ tục này cũng rất khó khăn.
| “Nói chung, hiện nay thủ tục làm nhà ở xã hội rất mệt mỏi, còn vất vả hơn nhà ở thương mại. TPHCM là một đô thị đặc biệt, nhu cầu nhà giá thấp rất lớn, thành phố nên ban hành hẳn một quy định về nhà ở xã hội, để căn cứ vào đó mà DN, các cơ quan công quyền triển khai. Còn nếu cứ kéo dài như hiện nay, DN không dám đầu tư, nguồn cung sẽ càng ngày càng khan hiếm, dẫn đến sự đóng góp vào an sinh xã hội chưa cao”, ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất. |
