“Trị” giá nhà, đất leo thang

Giá nhà dự án mở bán sau cao hơn dự án trước

Theo ghi nhận tại một số dự án đang mở bán tại TPHCM, giá bán căn hộ liên tục tăng. Cụ thể, tại dự án Eaton Park do Công ty Gamuda Land làm chủ đầu tư, nằm mặt tiền đường Mai Chí Thọ (phường An Phú, TP Thủ Đức) mở bán đợt đầu vào tháng 4-2024 với giá từ 120 triệu đồng/m². Tại đợt 2, chủ đầu tư bán tiếp tháp A1, A2 với giá trung bình 145 triệu/m².

Tương tự, tại dự án King Crown Infinity (đường Võ Văn Ngân, TP Thủ Đức), một nhân viên môi giới rao bán 99-130 triệu/m². Theo nhân viên này, dự án mở bán vào cuối năm 2024, lúc đó giá chỉ khoảng 80-90 triệu đồng/m²...

Cách trung tâm TPHCM không xa, dự án La Pura (quốc lộ 13, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) mở bán từ tháng 4-2025 với giá từ 46-58 triệu đồng/m². Trong khi đó, dự án Phú Đông SkyOne tại TP Dĩ An được mở bán hồi tháng 3-2024 với mức giá bình quân khoảng 31,5 triệu đồng/m². Với những căn hộ chung cư đã qua sử dụng, giá bán cũng liên tục tăng theo thời gian.

Theo chị N.T.H., ngụ tại quận Tân Phú (TPHCM), cách đây 3 tháng chị mua căn hộ hơn 50m², 2 phòng ngủ tại quận 11 với giá 2,9 tỷ đồng. Vừa rồi, nhân viên môi giới gọi thông báo có người cần mua căn hộ này với giá 3,3 tỷ đồng.

Theo anh Nguyễn Văn Hùng, nhà đầu tư BĐS tại quận Bình Thạnh (TPHCM), giá nhà riêng lẻ tại một số khu vực ở TPHCM được bán với giá tăng theo thời gian. Tuy nhiên cũng có một số căn nhà do chủ cần bán gấp có thể hạ giá xuống nhưng nhìn chung giá nhà đất năm sau lúc nào cũng cao hơn năm trước. Anh Hùng cho biết thêm, giá nhà riêng lẻ tại khu vực nội thành hiện nay khách ký gửi chuyển nhượng tại công ty đều tăng giá từ 50-300 triệu đồng (tùy theo căn) so với đầu năm 2025...

Theo dữ liệu từ trang Chợ Tốt (chuyên về BĐS), giá bán nhà riêng lẻ, nhà mặt phố tại nhiều quận, huyện ở TPHCM đang tăng trung bình hơn 7% so với cùng kỳ tháng 4-2025.

Gỡ pháp lý, tăng nguồn cung

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2021 đến nay, thị trường BĐS TPHCM khá ảm đạm. Cụ thể, mức tăng trưởng của thị trường qua các năm 2021, 2022, 2023, 2024 lần lượt là: -5,08%; 8,3%; -6,38% và 2,6%. Dù các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nhiều giải pháp thúc đẩy kinh doanh nhưng sản phẩm BĐS cho ra thị trường vẫn không nhiều, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của thành phố, đặc biệt là nhà ở xã hội quá “nhỏ giọt”.

Cũng thống kê từ Sở Xây dựng TPHCM, nguồn cung nhà trong những năm qua khá ít. Năm 2024, sở đã ban hành 8 thông báo xác nhận các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đối với 6 dự án, bao gồm 3.845 căn nhà thuộc phân khúc cao cấp.

Năm 2023, TPHCM có 19 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó phân khúc cao cấp có 11.334 căn và trung cấp có 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.

Trước thực trạng trên, một số chuyên gia BĐS đánh giá do nguồn cung ít, trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn chính là nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao như hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, phân tích, hiện nay chi phí tạo lập quỹ đất nhà ở thương mại như tiền nhận chuyển nhượng đất bị tác động bởi bảng giá đất tăng lên so với trước đây. Cụ thể, giá đất mới tăng từ hơn 3 lần đến hơn 38 lần, tùy theo vị trí so với trước. Bảng giá đất tăng khiến giá đất thị trường tăng theo.

Đặc biệt vướng mắc về thủ tục hành chính, pháp lý của dự án kéo dài cũng là nguyên nhân khiến tăng giá nhà ở tại thời điểm chủ đầu tư mở bán. Từ năm 2015-2023 có 68 dự án dừng triển khai hoặc không thể triển khai được và hơn 345 dự án bị vướng do không có đất ở, không thể triển khai.

“Nếu tháo gỡ được những dự án này sẽ tăng nguồn cung và đây cũng là cơ hội giúp giá nhà ở giảm xuống. Khi nguồn cung tăng thì các doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh để giảm giá”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Trong khi đó, GS-TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng như hiện nay là do tâm lý tích lũy tài sản và các chiêu trò thổi giá, đầu cơ. Theo đó, những đối tượng đầu cơ đã dùng các thủ thuật tạo dư luận để mọi người thấy giá tăng lên cao.

“Ai có BĐS cũng nghĩ giá sẽ lên cao và những tin đồn tăng giá đã đi vào tâm thức của nhiều người. Tuy nhiên, hệ quả của những tin đồn này là giao dịch thực tế rất ít. Trong khi đó, người có nhu cầu thật thì lại không có khả năng mua nhà ở. Đây cũng là một nghịch lý và nó tồn tại đến hôm nay”, GS-TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.