Vừa qua, UBND TPHCM đã có chủ trương mua lại nền nhà của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để phục vụ chương trình tái định cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chủ trương này đã nhận được sự ủng hộ từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điều cần bàn thêm quanh chủ trương này.
UBND TPHCM kêu gọi các DN bán căn hộ, bán nền đất cho đối tượng tái định cư và cho người thu nhập thấp; vận động khách hàng của DN đã mua nền lẻ bán lại cho thành phố. Cách tính rất thoáng: tính giá mua nền trên cơ sở không cần kiểm toán, chỉ cần hạch toán giá thành.
Thành phố chấp nhận tính giá đất DN đền bù thực tế cho dân và có xác nhận của quận. UBND TP chấp thuận DN lãi 6%-12%, đồng ý tính chi phí lãi ngân hàng (không vay mà sử dụng vốn tự có, vốn của gia đình cũng đều được tính lãi suất ngân hàng) và nhiều ưu đãi khác…
Chung cư Phạm Viết Chánh (Bình Thạnh) là chung cư dành cho tái định cư của TPHCM.
Chủ trương này rất hay nhưng trong thực tế e rằng không thực hiện được. Vì sao? Giá mà DN đền bù (mua lại) cho dân là giá thương lượng-thuận mua vừa bán nên không có khung giá nhất định nào cả.
Vì vậy, quận cũng không thể nào biết chính xác để xác nhận. Nếu quận xác nhận giá đền bù thực tế 500.000 đồng/m2 thì giá thành để TP chấp nhận mua là 4.000.000 đồng/m2; nếu quận xác nhận là 1.000.000 đồng/m2 thì giá thành để TP mua là 5.000.000 đồng/m2.
Như vậy, TP mua 10.000m2 đất ở thì chênh lệch giữa 2 giá này là 10 tỷ đồng! Mặt khác, cùng trên một địa bàn, DN làm tốt, chỉ đền bù 500.000 đồng/m2 thì TP chỉ mua 4.000.000 đồng/m2. Còn DN “dở” hơn, đền bù 1.000.000 đồng/m2 thì TP chấp nhận mua 5.000.000 đồng/m2.
Điều này là không hợp lý. Cũng trong một dự án, thí dụ DN phải đền bù cho 30 hộ dân với nhiều giá khác nhau do thỏa thuận theo vị trí đất và theo thời điểm khác nhau thì cũng không có một giá nhất định. Như vậy, quận xác nhận như thế nào và có dám xác nhận không?
Chưa kể, việc tính lãi suất ngân hàng cũng rất khó do dự án nhà đất của DN luôn kéo dài do thủ tục nhiêu khê. Nhà nước cũng cho DN một tỷ lệ lãi hợp lý (6%-12%) - lãi suất này tính trên mét vuông nền nhà hay tính vốn bỏ ra từng năm, mà kinh doanh địa ốc thì vốn phải kéo dài hàng nhiều năm.
Hiện nay thị trường nhà đất đang đóng băng, một số DN điêu đứng về vốn, lãi vay... Thành phố chọn mua căn hộ, nền đất tái định cư bằng hình thức đấu giá mua đất. Như vậy, Nhà nước sẽ đưa ra giá mua do các cơ quan nghiên cứu đề xuất và mời các DN có đất cần bán đến đấu giá. Mục tiêu để Nhà nước mua được giá thấp nhất. Qua hình thức tổ chức đấu giá mua đất, TP không cần đến cán bộ kiểm soát giá của DN. Bởi DN tự thương lượng giá mua đất, tự làm cơ sở hạ tầng, xây nhà và được tự quyết định về giá bán.
Tuy nhiên, cuối năm DN phải quyết toán với cơ quan thuế và cơ quan thuế chấp nhận hoặc không chấp nhận chi phí nào. Chi phí không được chấp nhận, cơ quan thuế sẽ phạt. Cụ thể, không bao giờ cơ quan thuế chấp nhận chi phí lãi suất ngân hàng mà không vay ngân hàng.
Đầu tiên, DN chịu thuế giá trị gia tăng (VAT) 10%, xong sẽ chịu thuế thu nhập DN 28%. Phần thu nhập còn lại phải tính thuế thu nhập bổ sung theo biểu lũy tiến từng phần: từ 10% đến 25%. Cho nên thành phố không cần thêm một cơ quan để tính cho DN được lãi bao nhiêu phần trăm. Nếu thu nhập nhiều, cơ quan thuế có nhiệm vụ điều tiết.
Nhiều DN kinh doanh địa ốc hiện đang “ngộp” vì lãi suất ngân hàng và họ sẵn sàng bán giá thật thấp để thu hồi vốn trả ngân hàng. TPHCM nên tận dụng cơ hội này để có được nền, căn hộ giá thấp nhất và cũng là cách “cứu” các DN khỏi phải phá sản qua hình thức đấu giá mua nền đất, căn hộ.
Trong thời gian tới, TPHCM nên tập trung tháo gỡ những khó khăn, tạo nguồn quỹ nhà tái định cư và nhà cho người thu nhập thấp, đồng thời “gỡ rối” cho DN kinh doanh bất động sản.
NGỌC QUỲNH
