11 năm trước, năm 2007 thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào cơn sốt bấn loạn, giá nhà đất tăng ào ào, người người xếp hàng trắng đêm mua nhà đất. Cơn sốt thời điểm đó được xem là ghê gớm, dẫn đến hậu quả sụp đổ vào năm 2008, kéo nền kinh tế rơi vào khủng hoảng! Sau khi được giải cứu, khởi điểm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vào năm 2013, khoảng 5 năm sau - tất nhiên cho tới thời điểm này thị trường không bị sốt nóng nhưng giá đất hiện nay đã xô đổ mọi kỷ lục trước đây. Có những nơi tăng gấp nhiều lần, lập đỉnh giá mới cao hơn rất nhiều nếu so với mốc của cơn sốt năm 2007.
Giá nhà đất giờ tăng vút cao không chỉ riêng tại một dự án, hay một địa phương nào. Chẳng hạn, tại khu Nam, dự án Him Lam Kênh Tẻ, quận 7, thời đỉnh điểm cơn sốt năm 2007, giá 1m² mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập là 120 triệu đồng, nhưng nay giá đã tăng hơn 2 lần, có lô đất 200m² giá rao bán 280 triệu đồng/m². Tại khu vực quận 2, những mặt tiền đường lớn Trần Não, Lương Định Của… giá đất bị hét trên 200 triệu đồng/m² là chuyện thường tình. Khu vực quận 9, luôn tạo nên cột giá mới trong những năm qua, khi mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp đã leo lên 60 triệu đồng/m²; còn những khu vực xa xôi, phân lô bán nền ào ạt, giá đất đua nhau chạy lên, không dưới 30 triệu đồng/m².
Có điều khá lạ, việc đầu tư vào nhà đất chưa bao giờ bị lỗ, mà càng để càng sinh lợi, không có đầu tư gì sinh lợi bằng đầu tư vào đất - giới đầu cơ đang rỉ tai nhau, mà thực tế không sai! Khi giá nhà đất “sụp đổ” sau năm 2008, nhiều báo viết rằng, người mua đất ở các vùng xa bị “mắc cạn” vì không thanh khoản như khu đô thị mới Bình Dương, khu công nghiệp Mỹ Phước, hoặc “thành phố ma” Nhơn Trạch, nhưng để 10 năm sau giá cũng đã tăng gấp đôi hoặc ba lần. Nếu so sánh gửi tiền vào ngân hàng, lãi suất trung bình 6%/năm, thì 10 năm sau chỉ tăng được 60%, còn mua đất 10 năm sau có thể tăng từ 100% - 300%! Không những thế, làn sóng đầu cơ đất chực chờ sẵn sàng “vung tiền” trước một cơ hội nào đó, chỉ với một đề xuất làm đường ven sông Sài Gòn của “chúa đảo” Đào Hồng Tuyển, giá đất ở Củ Chi tăng rần rần. Dự án về Luật Đặc khu kinh tế chưa được Quốc hội thông qua thế mà người người đổ xô đi mua đất “đặc khu”, gây nên cơn bão giá.
Các dẫn chứng nêu trên nói lên vấn đề gì? Nhà nước không kiểm soát được giá nhà đất, hay nói cách khác, công cụ điều tiết giá nhà đất của Nhà nước chưa phát huy hiệu quả! Nhà nước thu được gì khi giá nhà đất tăng phi mã?
Trong một báo cáo của Bộ Tài chính giai đoạn 2012-2017 cho thấy, số thu từ tiền sử dụng đất chiếm khoảng 6,6% tổng thu ngân sách nhà nước. Tại TPHCM, cục thuế cho biết, nguồn thu từ đất chiếm 8,76% tổng thu ngân sách TP năm 2017. Điều này phản ánh đúng thực tế đang diễn ra. Ví dụ, một dự án chung cư hình thành, Nhà nước thu được các khoản sau: tiền sử dụng đất, VAT phần nhà, thuế trước bạ; khi người mua chuyển nhượng thì đóng 2% thuế thu nhập - nhưng khoản này gần như bị lách để thấp xuống rất nhiều, và thuế trước bạ. Với chính sách thuế hiện tại, khoản chênh lệch mua bán - chuyển nhượng kể cả thời điểm diễn ra cơn sốt thì Nhà nước không thu được thêm đồng nào, tất cả chảy vào túi người bán, hoặc giới đầu cơ. Điều đó giải thích vì sao, đất đai là nguồn lực đặc biệt nhưng với cách quản lý hiện tại, tiềm lực từ đất lại đóng góp rất khiêm tốn vào ngân sách, phục vụ không đáng kể cho việc phát triển đất nước. Chưa hết, ở chiều ngược lại, giá nhà đất tăng mạnh ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển đô thị: Nhà nước sẽ đền bù khó khăn khi thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, doanh nghiệp rất khó thương lượng khi giải phóng mặt bằng; dễ dẫn tới ách tắc triển khai dự án vì việc đền bù không gặp nhau! Đáng lo hơn, giá nhà đất tăng cao, thoát ly thu nhập của đa số người dân, dẫn đến nhu cầu nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp tăng cao, càng đè nặng lên vai chính quyền trong áp lực giải quyết chỗ ở.
Giống như nhiều nước tiên tiến đi trước, chúng ta muốn kiểm soát thị trường BĐS phải sử dụng sắc thuế. Thuế không chỉ đánh vào việc chuyển nhượng mà buộc đối tượng sở hữu nhiều nhà đất phải nộp nhiều tiền hơn và nộp lũy tiến hàng năm, nếu như đất đó bỏ trống, không xây dựng nhà hoặc không có người ở. Công cụ thuế sẽ làm cho thị trường BĐS phát triển ổn định, ngăn chặn sự nảy nòi của đầu cơ. Tất nhiên, thuế về BĐS phải được thực thi nghiêm túc, không phải như hiện nay, chuyển nhượng một đường, nộp một nẻo. Mặt khác, việc phát triển đô thị phải thực hiện theo quy hoạch, ổn định và lâu dài. Nếu làm được như vậy, chúng ta sẽ rất ít thấy cảnh tượng những khu đô thị phân lô bán nền trở thành “nghĩa địa chôn vàng” vì không có người ở, những tòa nhà chung cư thành “nhà hoang” vì thiếu ánh đèn ban đêm. Hẳn nhiên giá đất không thể nhún nhảy theo lời nói vu vơ của một “đại gia” nào đó. Lúc đó, bỗng dưng dòng tiền sẽ đổ vào sản xuất kinh doanh, không cần phải “uốn nắn”, kêu gào như hiện nay!
