Luật Xây dựng, Quy hoạch cùng nhiều pháp luật liên quan khác có mối quan hệ liên kết, ràng buộc rất lớn với Luật Đất đai 2013. Do đó, trong quá trình sửa Luật Đất đai 2013 nhất định phải có động thái rà soát và nếu cần cũng phải điều chỉnh lại các luật liên quan.
Bạn đọc đã chỉ ra hàng loạt câu chuyện từ thực tế để minh chứng cho nhận định của mình. Có người sống ở huyện Củ Chi, TPHCM, nằm trong quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc (đồ án quy hoạch cũ chưa được điều chỉnh). Khu đô thị này đã được quy hoạch từ hơn chục năm trước và đến nay khu vực nhà họ ở chưa có nhà đầu tư, huyện Củ Chi chưa đưa khu vực này vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm nên người này đã nộp đơn xin xây dựng nhà (trên phần đất xây dựng).
Nhận đơn, ngành xây dựng cho phép xây nhà nhưng chỉ là xây tạm và phải cam kết khi Nhà nước thu hồi đất thì không đền bù. Bạn đọc này thắc mắc: “Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tại sao chỉ được xây nhà tạm?”. Cán bộ xây dựng đã trả lời: “Việc cấp phép xây dựng phải căn cứ vào Luật Xây dựng. Căn cứ vào Điều 93 Luật Xây dựng 2014, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng là phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc đã quy hoạch khu vực đất này là đường giao thông nên chỉ cho xây tạm”.
Rõ ràng đã có sự không trùng khớp… trong khi Luật Đất đai năm 2013 quy định chỉ khi Nhà nước có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mới hạn chế các quyền sử dụng của người dân thì Luật Xây dựng 2014 lại quy định căn cứ vào mục đích sử dụng đất trong quy hoạch để cấp phép. Giữa 2 động thái này trong rất nhiều trường hợp là khoảng thời gian rất dài vì Nhà nước “phủ kín” quy hoạch xây dựng làm định hướng phát triển đô thị nhưng khi nào có nguồn lực, tìm được nhà đầu tư và xây dựng kế hoạch sử dụng đất, là chuyện khác. Có lẽ những mâu thuẫn như vậy là một trong những lý do chính khiến số đơn thư khiếu nại mà Bộ TN-MT nhận được hàng năm chủ yếu liên quan đến lĩnh vực đất đai.
Còn về phía doanh nghiệp, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cũng đã có văn bản gửi Chính phủ chỉ ra 20 sự chồng chéo lớn giữa các văn bản pháp luật liên quan tới đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư… Có thể kể như mâu thuẫn về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, mâu thuẫn về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư… Và việc này đang làm cản trở, làm phát sinh chi phí cho doanh nghiệp.
Không chỉ thế, những bất cập trong pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch còn làm cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng gặp khó. Người dân sống trong khu quy hoạch vốn đã thiệt thòi vì bị hạn chế nhiều quyền lợi về đất đai, xây dựng nhưng khi di dời chỉ được đền bù theo hiện trạng. Trong khi nếu không bị quy hoạch, họ có thể xây sửa nhà, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để nhà, đất có giá trị hơn. Theo Ban quản lý Đầu tư xây dựng công trình giao thông TPHCM, năm 2020 có đến 75% công trình giao thông thành phố chậm tiến độ do vướng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Tình trạng này vừa khiến dự án ngưng trệ vừa gây lãng phí lớn cho xã hội bởi tổng vốn đầu tư bị đội lên gấp nhiều lần.
Với thực tế này, rõ ràng chỉ đạo của Bộ Xây dựng hoàn toàn hợp lý, kịp thời. Hy vọng cùng với việc rà soát, điều chỉnh lại Luật Đất đai, những rào cản trong lĩnh vực này sẽ được tháo gỡ, tạo tiền đề tốt hơn nữa để đất nước phát triển.
