Từ rắc rối giấy chứng nhận nhà đất

Sự bất cập của hệ thống làm luật

25/02/2005 02:41

Báo SGGP trong các số ngày 31-1, 1-2 và 22-2, 23-2 đã liên tiếp có bài phản ánh, ý kiến bạn đọc, các quan chức ngành quản lý đất đai, ý kiến luật sư… về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới lợi bất cập hại; phát sinh nhiều rắc rối, gây ách tắc trong các giao dịch mua bán, thế chấp… Tuy nhiên còn rất nhiều điều cần phải nói.

Sau sự kiện “cấm phân lô bán nền”, đến nay Nghị định (NĐ) 181 tiếp tục làm xôn xao dư luận về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) theo mẫu mới. Dư luận đặt ra vấn đề, tại sao chỉ có “ghi nhận” chứ không “công nhận” căn nhà họ đang sở hữu?

Căn nhà là tài sản lớn của đời người, tại sao chính quyền chỉ cấp cho “GCN”, vậy nhà nằm ở đâu? Từ đây mới có chuyện rắc rối: ngân hàng không giao dịch, công chứng không chấp thuận, ngành thuế không thu tiền… Và hàng loạt rắc rối khác đang phát sinh liên quan đến tranh chấp, thừa kế… khiến dư luận hết sức lo ngại!

Thiếu một số luật liên quan

Luật Đất đai năm 2003 (LĐĐ) được kế thừa từ các đạo luật trước đó. Đến “siêu” NĐ181, các nhà làm luật đã chuẩn bị rất kỹ. Tuy nhiên, vẫn thiếu một số luật có liên quan.

Trở lại việc cấp GCN theo mẫu mới. LĐĐ và NĐ 181 quy định, GCN được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất; trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCN; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Do vậy, trình tự cấp GCN gồm có hai bước: cấp GCN và đăng ký quyền sở hữu tài sản theo luật đăng ký bất động sản. Nhưng đến nay chưa có luật đăng ký bất động sản.

Theo dõi cách làm cụ thể càng thấy bất hợp lý. Sau khi LĐĐ, NĐ 181 có hiệu lực, việc cấp GCN được các cơ quan chức năng triển khai chỉ giải quyết một nội dung: cấp GCN và ghi nhận tài sản trên đất, còn đăng ký tài sản trên đất thì bỏ ngỏ vì chưa có luật đăng ký bất động sản. Mới đây, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường Đặng Hùng Võ thông tin trên báo chí rằng: việc xây dựng luật đăng ký bất động sản mới chỉ được Chính phủ giao cho Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo, dự thảo đầu tiên cũng chưa thấy bóng dáng đâu!

Chưa có bộ máy vận hành

Triển khai LĐĐ, NĐ 181 đòi hỏi phải có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, là cơ quan dịch vụ công “một cửa” thực hiện đăng ký toàn bộ các thủ tục về đất đai… Theo đó, tại cấp quận huyện, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên-Môi trường; tại cấp thành phố trực thuộc trung ương, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên-Môi trường.

Tuy nhiên, Thông tư liên tịch giữa Bộ Tài nguyên- Môi trường và Bộ Nội vụ liên quan đến tổ chức bộ máy này chỉ mới được ký kết vào cuối năm 2004. Do đó, việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các tỉnh thành hầu như vẫn còn nằm trên giấy!

Như vậy, sự thiếu đồng bộ của các văn bản luật như trên đã gây nên “độ vênh” trong quá trình thực hiện. Đó cũng là nguyên nhân của tình trạng LĐĐ có hiệu lực nhưng lại nảy sinh tình trạng rắc rối “một giấy” hay “hai giấy”. Điều đáng nói ở đây, thay vì các nhà làm luật tập trung hoàn chỉnh luật đăng ký bất động sản để triển khai đồng bộ với LĐĐ thuận lợi cho dân thì lại “toan tính” theo hướng khác, chia tách riêng phần nhà và đất.

Thiết nghĩ, qua “sự cố” LĐĐ các nhà làm luật phải tính toán trong việc soạn thảo và ban đồng bộ các đạo luật khác để khỏi gây vướng mắc và rắc rối cho dân…

LƯƠNG THIỆN - PHỐ CẨM - HƯƠNG QUỲNH

Mẫu hợp đồng mới - Sáng kiến của công chứng

Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ chứng nhận QSDĐ, tài sản trên đất mà cụ thể là nhà ở chỉ được ghi nhận. Tại Phòng công chứng số 2, lãnh đạo phòng cho biết: Nhu cầu mua bán nhà vẫn diễn ra hằng ngày thể hiện trên các hợp đồng mua bán nhà được thực hiện tại phòng công chứng. Tuy vừa ký vừa run, vì theo mẫu giấy chứng nhận QSDĐ mới, quyền sở hữu nhà không được thể hiện, nhưng công chứng viên không thể không chứng nhận. Để mọi giao dịch diễn ra bình thường, Phòng Công chứng số 2 (số 94-96 đường Ngô Quyền phường 7 quận 5) đã soạn thảo một mẫu hợp đồng chuyển nhượng mới có tiêu đề là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) để phù hợp với giấy chứng nhận QSDĐ mới.

Như vậy, quanh việc chuyển nhượng nhà hiện nay, Phòng công chứng số 2 có 2 mẫu, một là mẫu cũ có tên hợp đồng mua bán nhà dành cho những khách hàng mua bán nhà có “giấy hồng” theo Nghị định 60 (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất) và hai là mẫu mới – dành cho những khách hàng chuyển nhượng nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới (mà nhà ở trên đất chỉ được ghi nhận).

Theo Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (có tài sản gắn liền với đất) mới được soạn thảo này, các điều: Bên chuyển nhượng, bên được chuyển nhượng, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán… cơ bản giống với hợp đồng mua bán nhà đang được áp dụng, chỉ khác là ở Điều 1 về đối tượng của hợp đồng ghi: “Đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất)” và Điều 3 về giao nhận tài sản đất và các giấy tờ về tài sản qui định: “Bên A giao tài sản và các giấy tờ về tài sản nêu tại Điều 1 cho bên B…”.

Có thể nói đây là một sáng kiến để đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng tài sản là nhà ở mà người chủ sở hữu nhà ở đó chưa được chứng nhận, chỉ được ghi nhận và là cách tạo an toàn cho người mua một khi bên bán có ý đồ không tốt.