Một thống kê gần đây của Công ty Chứng khoán SSI cho biết, 8 tháng đầu năm, bất động sản là lĩnh vực có các doanh nghiệp tham gia chào bán trái phiếu đông đảo nhất với 44/108 doanh nghiệp. Tổng lượng chào bán là 47.804 tỷ đồng, nhưng chỉ có 36.946 tỷ đồng được phát hành, dư bán 10.858 tỷ đồng. Theo tính toán, lãi suất trái phiếu bình quân của tất cả trái phiếu bất động sản phát hành 8 tháng đầu năm là 10,01%/năm; khoảng lãi suất từ 10% đến dưới 11%/năm chiếm tỷ trọng lớn nhất (15.277 tỷ đồng - tương đương 41,5%); tiếp theo là khoảng lãi suất từ 11% đến dưới 12%/năm (7.874 tỷ đồng, chiếm 21,5%). Tính chung, 94,3% trái phiếu bất động sản phát hành có lãi suất dưới 12%/năm.
Việc các doanh nghiệp bất động sản vừa qua ồ ạt phát hành trái phiếu doanh nghiệp bắt nguồn từ chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này, hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh.
Theo Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ, trước đây, tăng trưởng tín dụng 33%/năm nhưng GDP chỉ tăng 5%-6%. Những năm gần đây, thực hiện cơ cấu lại nền kinh tế, Chính phủ kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng, nhất là tín dụng bất động sản. Do chỉ tập trung vào lĩnh vực sản xuất nên tín dụng dù tăng khoảng 14% nhưng tăng trưởng kinh tế cao hơn trước (đến ngày 30-9, tín dụng tăng trưởng 9,4% so với cuối năm 2018 nhưng tăng trưởng GDP 9 tháng vẫn đạt 6,98%). Cũng theo Phó Thủ tướng, bất động sản vẫn còn là lĩnh vực có nhiều rủi ro nên Chính phủ không chủ quan khi kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này. Những năm trước, thống kê tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đặt riêng ở 1 mục và 1 mục khác là tín dụng tiêu dùng cho người mua nhà, sửa chữa nhà ở... Nhưng năm vừa qua, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 mục này để không chủ quan là tỷ lệ tín dụng bất động sản thấp.
Tính đến ngày 30-9, tín dụng bất động sản chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 32,7% dư nợ bất động sản. Theo Phó Thủ tướng, doanh nghiệp bất động sản có số dư nợ tín dụng từ 5.000 tỷ đồng trở lên thì Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ 3 tháng/lần. Ở cấp của NHNN, Thống đốc NHNN tiếp tục yêu cầu báo cáo doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trên 1.500 tỷ đồng để Thống đốc kiểm soát, bảo đảm sự chặt chẽ.
Ở khía cạnh liên quan, theo dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36 của NHNN (quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài), với lộ trình gồm nhiều giai đoạn, đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn giảm từ 40% xuống còn 30%.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định, khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%; từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%; dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50%. Mục đích của quy định này, theo NHNN là nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội - phân khúc đang thiếu nguồn cung. Quy định trên cũng nhằm tạo động lực cho các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trong và ngoài nước, giảm sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng. Việc áp dụng hệ số rủi ro này cũng thể hiện thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát cho vay cá nhân mua nhà ở phân khúc cao cấp, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.
Trong cơ cấu nguồn vốn của một chủ đầu tư dự án thông thường gồm: vốn tự có, vốn đi vay, vốn ứng trước của khách hàng và các nguồn vốn khác. Hiện nay, nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng, thể hiện ở việc ngân hàng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư mà còn tài trợ gián tiếp thông qua việc cho vay đối với người mua nhà để thanh toán tiền ứng trước cho chủ đầu tư. Như vậy, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã phục vụ cho cả bên cung và cầu. Do đó, việc quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, áp dụng hệ số rủi ro được nhìn nhận sẽ tác động tích cực đến cung - cầu trên thị trường bất động sản, góp phần kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay đầu tư và vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó, giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.
