“Cú hích” cho thị trường bất động sản
Theo ước tính của Cushman & Wakefield (công ty bất động sản toàn cầu có trụ sở ở Mỹ), tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản chính thức công bố tại Việt Nam trong năm 2022 đạt hơn 1,7 tỷ USD - cao nhất trong 5 năm qua. Trong năm 2023, M&A trong lĩnh vực bất động sản dự báo tiếp tục “nóng” và là “cú hích” cho thị trường đang gặp nhiều khó khăn này.
Minh chứng là trong quý 1-2023, trên thị trường đã diễn ra một số thương vụ M&A ở lĩnh vực bất động sản. Mới đây, Công ty Nam Long đã hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước. Sau khi chuyển nhượng, Công ty Nam Long sở hữu 75% vốn của Công ty TNHH Paragon Đại Phước - chủ đầu tư Khu đô thị Nam Long Đại Phước, có quy mô hơn 45ha. Doanh nghiệp này hiện có vốn điều lệ gần 1.678 tỷ đồng… Hay như thông tin Tập đoàn CapitaLand (CapitaLand Group - Singapore) đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với doanh nghiệp bất động sản Vinhomes cũng đang được giới đầu tư quan tâm. Tập đoàn này đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP Hải Phòng. Mặc dù tại Việt Nam, chưa có bên nào lên tiếng chính thức xác nhận nhưng một đơn vị thành viên của CapitaLand Group cho biết, Việt Nam là một trong những thị trường cốt lõi của doanh nghiệp này nên họ liên tục đánh giá các cơ hội đầu tư để phát triển sự hiện diện của mình tại Việt Nam. Như vậy, nếu thỏa thuận này thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.
Ngoài bất động sản thương mại, theo thống kê của công ty nghiên cứu bất động sản thương mại trên thị trường vốn Real Capital Analytics (RCA), thời gian gần đây đã có 5 giao dịch M&A bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, cùng 2 khu đất phát triển công nghiệp tại TPHCM và Gia Lai, với tổng giá trị các giao dịch được công bố ước tính hơn 100 triệu USD…
“Rõ ràng, khi các nguồn vốn tín dụng trong nước bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn khác là trái phiếu và cổ phiếu không thuận lợi đã thúc đẩy các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản. Đáng nói, hoạt động này không chỉ diễn ra giữa các doanh nghiệp trong nước mà còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam”, một chuyên gia tài chính nhận xét.
Theo Bộ KH-ĐT, trong 2 tháng đầu năm 2023, ước tính đã có gần 397 triệu USD vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản, đóng góp 12,8% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam. Hiện bất động sản là lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ hai tại Việt Nam. Trong bối cảnh hiện nay, khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản; và M&A đang là lựa chọn khả dĩ nhất trong các kênh.
“Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi đó, hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để “giải cứu” các nhà phát triển bất động sản trong nước, nên khi M&A tiếp tục được đẩy mạnh sẽ là động lực để thị trường này phục hồi”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Công ty Colliers Việt Nam (chuyên về dịch vụ quản lý bất động sản và đầu tư), nhận định.
Nhà đầu tư nước ngoài quan tâm ngân hàng
Không riêng lĩnh vực bất động sản, ngay từ những tháng đầu năm 2023, việc M&A trong lĩnh vực ngân hàng cũng đã sôi động trở lại sau một năm trầm lắng. Điểm tích cực là nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới lĩnh vực này. Bên cạnh đó, nhiều lãnh đạo ngân hàng cũng đang xem M&A là phương thức quan trọng để có thể thay đổi mô hình kinh doanh hiệu quả hơn. Cụ thể, đầu tháng 3-2023, Ngân hàng UOB Singapore đã thông báo hoàn tất việc mua mảng ngân hàng tiêu dùng của Citigroup tại Việt Nam, bao gồm cả việc nhận chuyển giao 575 nhân viên thuộc Citigroup sang Ngân hàng UOB Việt Nam. Lãnh đạo Tập đoàn UOB cho biết, sau khi mua ngân hàng tiêu dùng của Citigroup tại Việt Nam, UOB sẽ tăng cường mở rộng hoạt động kinh doanh bán lẻ tại Việt Nam - một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trong khu vực.
Mới đây, thị trường tài chính cũng vừa chứng kiến một thương vụ M&A có giá trị kỷ lục từ trước đến nay, đó là VPBank chính thức bán 15% cổ phần cho Ngân hàng Sumitomo Mitsui Banking Corporation (SMBC - Nhật Bản) thông qua một đợt phát hành cổ phiếu riêng lẻ. Thương vụ này mang lại cho VPBank 35,9 ngàn tỷ đồng (tương đương 1,5 tỷ USD), và hiện SMBC đã trở thành nhà đầu tư chiến lược của VPBank. Thương vụ “bom tấn” này cũng đã phá vỡ giá trị kỷ lục mà VPBank tạo ra trước đó vào năm 2022, khi bán 49% vốn FE Credit với giá trị gần 1,4 tỷ USD. Sau thương vụ này, VPBank thành ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn thứ 2 tại Việt Nam.
Ông Ngô Chí Dũng, Chủ tịch HĐQT VPBank, thông tin, với khoản đầu tư chiến lược từ SMBC, VPBank sẽ có một bước nhảy vọt về quy mô vốn trên hệ thống ngân hàng Việt Nam. Bên cạnh đó, ở vai trò là một nhà đầu tư chiến lược, SMBC sẽ đóng góp vào sự tăng trưởng của VPBank bằng cách chia sẻ những bí quyết, kinh nghiệm mà tập đoàn này đã tích lũy được trong nhiều năm qua ở nhiều thị trường tại châu Á, đồng thời kỳ vọng sẽ thu hút đầu tư FDI từ hơn 200.000 khách hàng - là các tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp lớn trên khắp thế giới của SMBC Group và Ngân hàng SMBC. Những tập đoàn, doanh nghiệp lớn này khi đầu tư hay mở rộng đầu tư vào Việt Nam có thể sẽ trở thành khách hàng tiềm năng của VPBank.
Nói về xu hướng M&A trên thị trường tài chính, Công ty tư vấn KPMG Việt Nam đánh giá, hoạt động M&A trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng đã chững lại trong năm 2022 nhưng sẽ trở lại vì lĩnh vực này luôn thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài là các tập đoàn tài chính lớn trên thế giới. Trong khi đó, các ngân hàng Việt Nam cũng có nhu cầu tăng vốn và tìm kiếm đối tác chiến lược nhằm nâng cao năng lực quản lý rủi ro, hiệu quả hoạt động, công nghệ và số hóa… Thực tế cho thấy, các thương vụ M&A này là cơ hội để các ngân hàng tăng vốn, nhưng không dành cho tất cả các ngân hàng. Mặc dù vậy, các chuyên gia nhận định, M&A trong lĩnh vực tài chính không chỉ dừng ở việc các doanh nghiệp ngoại mua cổ phần ngân hàng nội mà hoạt động M&A giữa các ngân hàng trong nước cũng sẽ sôi động trong năm nay và trong những năm tiếp theo do kế hoạch chuyển giao bắt buộc ngân hàng yếu kém.
Ông David Jackson Tổng Giám đốc Công ty Colliers Việt Nam: Không có chuyện sẽ ồ ạt đầu tư
Đang có nhiều ý kiến lo ngại “sân chơi” M&A bất động sản sẽ do khối ngoại dẫn dắt, và các doanh nghiệp trong nước sẽ bị mất lợi thế sân nhà vì đang gặp khó. Mặc dù lĩnh vực này luôn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhưng không có nghĩa các nhà đầu tư sẽ ồ ạt, tham gia M&A một cách dễ dàng. Những biến động vĩ mô liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, tính chất pháp lý dự án bất động sản… sẽ khiến các nhà đầu tư thận trọng trước khi quyết định.
TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam: Mời gọi nhà đầu tư ngoại với cơ chế uyển chuyển
Trước kia, các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, cùng với việc huy động được nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nên họ không mấy mặn mà với nhà đầu tư nước ngoài. Hiện thị trường bất động sản gặp khó, các doanh nghiệp trong nước đã mời gọi nhà đầu tư ngoại với cơ chế uyển chuyển hơn, nhưng trên thực tế không nhiều dự án có đầy đủ pháp lý để “được” nhà đầu tư nước ngoài “thâu tóm”.
TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV: Ngân hàng có thể tài trợ vốn
Thời gian qua, có nhiều doanh nghiệp kiến nghị ngân hàng cho vay bổ sung phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. Đây là kiến nghị hợp lý và hoàn toàn khả thi vì đó là nhu cầu thật. Theo đó, nếu doanh nghiệp có 70% vốn thì ngân hàng có thể tài trợ 30% vốn còn lại để có thể thực hiện các thương vụ M&A trên thị trường.
