Những vướng mắc kéo dài trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất… đã khiến nhiều dự án nằm “đắp chiếu”, nguồn lực xã hội bị lãng phí, trong khi quyền lợi người dân chưa được đảm bảo.
Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ trình Quốc hội dự thảo nghị quyết theo thủ tục rút gọn được xem là động thái kịp thời và cần thiết nhằm xử lý ngay các vấn đề cấp bách, tránh để tình trạng ách tắc kéo dài. Một trong những nội dung quan trọng nhất của dự thảo là về phạm vi thu hồi đất. Dự thảo bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong đó đáng chú ý là cơ chế cho phép HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại (để giao đất, cho thuê đất) khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất.
Theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đây là một đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ “nút thắt” tồn tại nhiều năm trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, vốn đã đàm phán được phần lớn diện tích đất nhưng gặp khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng diện tích còn lại, có thể triển khai dự án đúng tiến độ. Tuy vậy, ủy ban cũng đề nghị ban soạn thảo có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường đối với những trường hợp còn lại vì giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.
Trước đó, góp ý về dự thảo nghị quyết liên quan đến nội dung này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng nhận định, nếu không lấp được khoảng cách giá đền bù giữa bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh với giá thị trường - vốn là cơ sở để chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân, có thể dẫn đến khiếu kiện, kéo dài dự án và làm phát sinh mâu thuẫn lợi ích. VCCI cũng đề nghị Nhà nước đóng vai trò trung gian, đứng ra hỗ trợ các bên thương lượng về giá. Nếu không đạt được đồng thuận, mới thu hồi đất theo quy định.
Ngoài ra, nhiều thách thức khác cũng được dự báo khi triển khai nghị quyết nếu được thông qua. Đầu tiên là tâm lý e ngại trách nhiệm của đội ngũ thực thi - điều từng làm chậm nhiều dự án do cán bộ lo ngại rủi ro pháp lý. Tiếp đến là rủi ro định giá đất sai lệch khi dữ liệu chưa đầy đủ, khiến giá đất bị đẩy lên bất hợp lý hoặc ngược lại - thấp hơn thị trường, gây bất an, ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người dân…
Dù còn băn khoăn về thu hồi đất, bảng giá đất và cơ chế định giá theo thị trường, dư luận và giới chuyên gia vẫn đặt kỳ vọng lớn vào dự thảo nghị quyết. Đây sẽ là cơ chế chuyển tiếp quan trọng cho Luật Đất đai 2024, góp phần khơi thông các dự án tồn đọng và giảm thiểu khiếu kiện kéo dài. Nghị quyết không chỉ giải quyết khó khăn trước mắt mà còn tạo nền tảng pháp lý ổn định để Luật Đất đai vận hành bền vững hơn. Nhưng nếu thực thi không tốt, có thể tạo ra rủi ro mới, nhất là rủi ro về niềm tin của người dân trong chính sách thu hồi và định giá đất. Cốt lõi của mọi điều chỉnh về đất đai vẫn phải tuân thủ nguyên tắc: phát triển kinh tế không được đánh đổi bằng công bằng xã hội. Sự bền vững của thị trường bất động sản và hiệu quả sử dụng đất phụ thuộc lớn vào cách cân bằng hài hòa 2 giá trị này.
