Mới đặt cọc đã xây nhà
Theo hồ sơ, chị Nguyễn Thùy Trang (nguyên đơn, ngụ đường Lương Thế Vinh, phường 1, TP Cà Mau) có nhận chuyển nhượng của ông Trương Văn Hiếu, bà Võ Thị Thơm phần đất với diện tích là 684 m2 tọa lạc tại đường Ngô Quyền (phường 1, TP Cà Mau). Khi nhận chuyển nhượng thì có một phần đất của ông Hiếu nằm trong quy hoạch.
Trong thời gian thỏa thuận chuyển nhượng với ông Hiếu, chị Trang cùng cha mẹ ruột (ông Nguyễn Trung Tấn, bà Nguyễn Thị Nương) thỏa thuận miệng với chị Tiết Bích Châu chuyển nhượng lại phần đất trên. Để làm tin, chị Châu đặt cọc 50 triệu đồng vào ngày 6-10-2008.
Đến ngày 28-10-2008, chị Trang cùng với cha mẹ ký hợp đồng đặt cọc với chị Tiết Bích Lệ (em ruột chị Châu) đại diện ký tên. Nội dung hợp đồng đặt cọc thỏa thuận giá chuyển nhượng 850 triệu đồng. Chị Trang cam kết trong thời gian tối đa 2 tháng (kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc) có nghĩa vụ hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng chính thức cho chị Châu.
Tổng số tiền đặt cọc phía chị Châu giao cho chị Trang 2 lần là 475 triệu đồng, số tiền còn lại chị Châu sẽ trả đủ khi hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên được UBND phường 1 chứng thực.
Tưởng đâu việc chuyển nhượng diễn ra êm xui thì xảy ra tranh chấp. Chị Trang cung cấp hồ sơ và cho biết: “Mặc dù chỉ mới ký họp đồng đặt cọc nhưng mới 1 tuần thì chị Châu ngang nhiên cất nhà trên phần đất chưa chuyển nhượng thành. Mặc dù tôi không đồng ý và yêu cầu đến UBND phường 1 can ngăn nhưng chị Châu vẫn bất chấp”.
Khi xảy ra tranh chấp kéo dài, chị Trang kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu chị Châu di dời căn nhà đã cất trái phép trên phần đất của mình. Do chị Châu vi phạm hợp đồng nên chị Trang yêu cầu tòa án xử mất tiền cọc.
Sau khi án xử rồi hủy thì mới đây, ngày 11-12-2018, TAND TP Cà Mau xử lại sơ thẩm. TAND TP Cà Mau tuyên hợp đồng đặt cọc vào ngày 28-10-2008 vô hiệu. Tòa cũng tuyên chị Trang có trách nhiệm hoàn trả cho chị Châu số tiên đặt cọc là 475 triệu đồng.
Ngoài ra, chị Trang bồi thường thiệt hại cho chị Châu số tiền 5,9 tỷ đồng (việc bồi thường dựa trên giá đất). Tổng 2 khoản chị Trang phải trả cho chị Châu là 6,375 tỷ đồng. TAND TP Cà Mau cho rằng lỗi hoàn toàn do chị Trang.
Hai bên đều có lỗi
Khi bản án được tuyên, chị Trang “vô cùng bức xúc” khi tòa cho rằng lỗi hoàn toàn thuộc về mình và bồi thường thiệt hại như đã nêu trên. Vì vậy, chị Trang kháng án lên tòa cấp trên toàn bộ bản án sơ thẩm.
Theo tìm hiểu của PV, sau khi tòa sơ thẩm tuyên án không chỉ nguyên đơn kháng án, mà VKSND tỉnh Cà Mau cũng kháng nghị.
Theo Quyết định kháng nghị số 02 của VKSND tỉnh Cà Mau (do ông Đàm Hoàng Vũ, Viện trưởng VKSND tỉnh Cà Mau ký ngày 10-1-2019) đối với bản án sơ thẩm số 206/2018, ngày 11-12-2018 của TAND TP Cà Mau theo hướng: chấp nhận một phần nội dung đơn khởi kiện của chị Trang, hủy hợp đồng đặc cọc ngày 28-10-2008, buộc chị Trang phải trả lại cho chị Châu 475 triệu đồng tiền đặt cọc và phạt số tiền 475 triệu đồng.
Theo VKSND tỉnh Cà Mau cần xem xét tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc và lỗi của các bên dẫn đến việc hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc, bồi thường thiệt hại (nếu có).
Với quan điểm trên, VKS ND tỉnh Cà Mau nhận định: Khi các bên lập hợp đồng đặt cọc ngày 28-10-2008, chị Trang có ghi thêm vào hợp đồng nội dung: "Đất tôi bán từ vách Tây Đô qua là 34 m ngang; dư hoặc thiếu thương lượng sau”.
Như vậy, ngay từ khi ký hợp đồng đặt cọc giữa chị Trang với chị Châu chưa thống nhất về diện tích đất giao dịch. Còn chị Châu cho rằng đặt cọc cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 649m2. Tuy nhiên, việc chị Trang đã nêu rõ ý chí chuyển nhượng quyền sử dụng đất dư hoặc thiếu thương lượng sau thì chị Châu biết nhưng vẫn mặc nhiên đồng ý, không có ý kiến phản đối.
Ngày 31-12-2008, chị Trang được UBND TP Cà Mau cấp quyền sử dụng đất với diện tích 482 m2. Như vậy, chị Trang được cấp quyền sử dụng đất không đủ như diện tích đất thỏa thuận ban đầu là do Nhà nước thu hồi một phần để quy hoạch mở rộng đường Ngô Quyền. Việc chị Châu cho rằng không đủ diện tích đất như thỏa thuận ban đầu nên không đồng ý ký họp đồng chuyển nhượng và phát sinh tranh chấp. Dẫn đến chị Trang yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc. Lỗi không phải hoàn toàn của chị Trang mà chị Châu cũng có một phần lỗi.
Việc chị Trang cam kết hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Châu có trễ hạn 7 ngày nhưng trình tự thủ tục cấp quyên sử dụng đất là do Nhà nước thực hiện. Trễ hạn là do lỗi khách quan, chị Trang vẫn có thiện chí tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng chị Châu không đồng ý. Việc chị Châu biết chị Trang chưa được cấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng và chờ chị Trang được cấp quyền sử dụng đất sau đó chuyển tên nên chị Châu cũng có một phần lỗi.
Từ những phân tích nêu trên, theo VKSND tỉnh Cà Mau việc phát sinh tranh chấp phía chị Trang yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, không tiếp tục giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất với chị Châu là do lỗi của các bên. Do đó, cần áp dụng khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005. Buộc chị Trang phải trả cho chị Châu số tiền cọc 475 triệu đồng và phạt cọc với số tiền 475 triệu đồng, tổng số tiền chị Trang phải thanh toán cho chị Châu là 950 triệu đồng.
Cũng theo Quyết định kháng nghị số 02 của VKS ND tỉnh Cà Mau, bản án sơ thẩm số của TAND TP Cà Mau tuyên buộc chị Trang có trách nhiệm hoàn trả cho chị Châu số tiền đặt cọc là 475 triệu và bồi thường thiệt hại 5,9 tỷ đồng là không đúng theo quy định tại Điều 358 BLDS 2005. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chưa được ký kết nên không tính phần chênh lệch giá trị đất để buộc chị Trang bồi thường thiệt hại cho chị Châu là phù hợp.
Luật sư Trần Hoàng Phương, Trưởng Văn phòng luật sư Trần Hoàng Phương (thuộc Đoàn luật sư tỉnh Cà Mau):
Căn cứ Bộ Luật Dân sư 2005 tại Điều 122, 124, 127, 131, 134, 136, 137, 358, 581, 689, 692 cho thấy: hợp đồng đăt cọc ký ngày 28-10-2008, không đúng lẫn hình thức và nội dung. Hợp đồng không xác định ai là chủ thể (chủ sở hữu) đối với bên đặt cộc. Bên đặt cọc được ghi là Tiết Bích Châu, nhưng người ký hợp đồng lại là Tiết Bích Lệ không ghi là người đại diện theo ủy quyền. Hơn nữa trong hợp đồng không ghi nhận thông tin quyền sở hữu tài sản (đất đai).
Còn về lỗi dẫn đến không thực hiện hợp đồng là do “lỗi hổn hợp của hai bên”. Cụ thể: Bên A và bên B đều biết phần đất hai bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Trang (chị Trang mua từ ông Hiếu).
Trong hợp đồng hai bên thừa nhận "Phần đất này Bên A đang làm thủ tục nhận chuyển nhượng của ông Hiếu" tức nhiên là chị Châu mặt nhiên đã thừa nhận khi nào làm xong thủ tục từ ông Hiếu sang cho chị Trang, chị Trang mới làm thủ tục chuyển quyền cho chị Châu.
Khi mới có hợp đồng đặt cọc chỉ hơn 1 tuần sau chị Châu đến cất nhà. Chị Trang đến ngăn và UBND phường 1 xử phạt chị Châu và từ đó phát sinh tranh chấp…
Vì vậy, cần tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Tấn, bà Nương, chị Trang với chị Châu vô hiệu là hợp lý. Giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tấn, bà Nương, chị Trang với chị Châu là vô hiệu; buộc chị Châu phải tháo dỡ các vật kiến trúc trả lại hiện trang đất cho chị Trang. Chị Trang phải trả lại chị Châu tổng số hai khoản là 475 triệu đồng.
