Green Skyline – dự án hơn 1,3 ha tại ngã ba Quốc lộ 1K – GS1, phường Đông Hòa, TPHCM là một trường hợp tiêu biểu theo xu hướng này.
Giao điểm hạ tầng – nền tảng tăng giá dài hạn
Trong tiến trình đô thị hóa, các dự án nằm tại giao điểm từ hai đến ba mặt tiền thường có mức tăng giá tốt hơn so với những dự án nằm sâu trong nội khu. Nhiều nghiên cứu quốc tế gọi đây là các “corner property” – những bất động sản có lợi thế tiếp cận đa hướng, lưu lượng giao thông lớn và khả năng hình thành các hoạt động thương mại – dịch vụ.
Tuy nhiên, cốt lõi của tăng giá không nằm ở thuật ngữ, mà ở những nền tảng mang tính quy luật, lặp đi lặp lại qua nhiều chu kỳ thị trường. Trước hết là yếu tố khan hiếm. Khi đô thị ngày càng phát triển theo chiều sâu, quỹ đất vừa đủ lớn, vừa có thể mở ra hai đến ba hướng tiếp cận hiệu quả trở thành “hàng hữu hạn”, khó thay thế và gần như không thể tái tạo đúng vị trí.
Tiếp theo là khả năng khai thác kép. Một bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa có thể vận hành thương mại hoặc cho thuê không chỉ là nơi cư trú, mà còn là công cụ tạo dòng tiền. Nhờ đó, giá trị tài sản có sức bền tốt hơn trước những biến động ngắn hạn của thị trường.
Cuối cùng là khả năng nhận diện và thanh khoản. Những dự án càng “lộ diện”, càng dễ định vị và tiếp cận thì giao dịch càng thuận lợi, thời gian cho thuê càng được rút ngắn. Khi thanh khoản cao, biên độ tăng giá thường ổn định hơn trong trung và dài hạn.
Green Skyline hội tụ trọn vẹn logic của một tài sản tại “góc giao điểm” khi vừa bám trục Quốc lộ 1K – tuyến kết nối quan trọng giữa TPHCM và Đồng Nai – vừa có thêm mặt tiếp cận GS1, tạo nên cấu trúc đa hướng hiếm có trong khu vực. Đây không chỉ là lợi thế về giao thông, mà còn là điều kiện để dự án phát triển các chức năng thương mại – dịch vụ gắn với nhu cầu sinh hoạt của cư dân.
Khi Quốc lộ 1K chuyển vai từ quá cảnh sang trục đô thị
Một trong những băn khoăn lớn của người mua ở thật và nhà đầu tư cho thuê tại khu vực Quốc lộ 1K là áp lực giao thông, đặc biệt vào giờ cao điểm với sự xuất hiện của xe tải nặng và container. Nếu chỉ nhìn hiện trạng, lo ngại này hoàn toàn có cơ sở.
Tuy nhiên, đặt trong bức tranh quy hoạch giao thông của toàn vùng Đông Bắc, vấn đề then chốt nằm ở việc các luồng xe sẽ được “tái định tuyến” khi hệ thống các tuyến vành đai và trục xuyên vùng hoàn thiện. Khi Vành đai 2 và đặc biệt là Vành đai 3 đi vào vận hành đồng bộ, dòng xe hạng nặng xuyên vùng thường ưu tiên các tuyến vành đai do hành trình ổn định, ít giao cắt và tiết kiệm thời gian hơn so với việc đi xuyên qua các trục hiện hữu.
Hệ quả là áp lực xe tải nặng trên những tuyến như Quốc lộ 1K có xu hướng giảm dần. Trong kịch bản phát triển hợp lý, đoạn Quốc lộ 1K đi qua khu vực dự án sẽ dần chuyển từ vai trò tuyến quá cảnh nặng tải sang trục giao thông đô thị, với nhịp lưu thông đều hơn, ưu tiên kết nối cư dân – dịch vụ, còn chức năng vận tải nặng được “mềm hóa”.
Đối với Green Skyline, sự “đổi vai” của Quốc lộ 1K tác động trực tiếp đến chất lượng sống và hiệu quả khai thác cho thuê. Người mua và người thuê không chỉ nhìn vào hiện tại, mà còn định giá “đường trước nhà” trong tầm nhìn 3–5–10 năm. Khi tuyến đường này chuyển dần sang phục vụ đô thị, dự án hưởng lợi kép: kết nối vẫn thuận tiện, môi trường sống dễ chịu hơn và giá trị thương mại khu vực chân dự án có dư địa tăng theo thời gian.
Lợi thế khai thác tài sản trong đô thị đa trung tâm
Đô thị đa trung tâm (multi-CBD) đang trở thành “khung xương” trong chiến lược phát triển vùng TPHCM mở rộng. Thay vì tập trung mọi chức năng vào lõi đô thị cũ, khu vực hình thành nhiều cực mới, liên kết bằng hạ tầng để phân bổ lại dân cư, việc làm và dịch vụ.
Trong cấu trúc đó, phường Đông Hoà nằm trên trục giao thương Đông Bắc, giáp phường Thủ Đức (TPHCM), ngày càng được nhìn nhận như một trung tâm mới của vùng đô thị mở rộng. Khi mạng lưới giao thông được tái cấu trúc, các đô thị cửa ngõ được rút ngắn thời gian kết nối tới các cụm việc làm, dịch vụ, từ đó nâng vị thế và mặt bằng định giá bất động sản.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cũng ghi nhận làn sóng giãn nén đô thị ngày càng rõ nét. Theo ông, người mua đang rời lõi TPHCM để tìm đến các đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt và mức giá hợp lý hơn, khiến các khu giáp ranh không còn là “vùng ven” mà dần vận hành như những trung tâm độc lập. Dữ liệu quan tâm tìm kiếm tháng 11-2025 cho thấy mức độ quan tâm tại các phường: Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65%.
Cùng với đó, dòng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp, logistics và dịch vụ tại TPHCM và, Đồng Nai đang kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cho đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động có thu nhập ổn định.
Green Skyline hưởng lợi rõ nét từ dòng nhu cầu ở thật và thuê dài hạn nhờ vị trí gần khu công nghiệp, trường học, bệnh viện và các trung tâm dịch vụ. Cộng thêm lợi thế đa hướng tiếp cận và dư địa hình thành các cụm dịch vụ quanh dự án, dự án do TBS Land phát triển sở hữu “hai lớp giá trị”: an cư ổn định và khai thác bền vững.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái định vị, những dự án hội tụ lợi thế giao điểm hạ tầng, quỹ đất khan hiếm và khả năng khai thác thực đang được đánh giá cao. Với nền tảng đó, các tài sản tại khu Đông Bắc TPHCM và vùng giáp ranh được kỳ vọng giữ nhịp tăng trưởng ổn định, gắn với nhu cầu ở thật và cấu trúc phát triển dài hạn của đô thị đa trung tâm.
