Đảm bảo hài hòa lợi ích ở chung cư

Nhận giấy chủ quyền căn hộ từ… thi hành án

Hơn 3 năm cư ngụ tại căn hộ A 405, chung cư Vườn Hồng Ngọc (Tân Bình), chị Hoa mỏi mệt chờ cấp sổ hồng. “Cách nay 2 năm, chủ đầu tư có yêu cầu làm hồ sơ để cấp giấy chủ quyền nhưng rồi đâu lại vào đấy, lần nào hỏi họ cũng bảo chúng tôi phải chờ”, chị Hoa bức xúc nói. Góp nhặt từ nhiều nguồn tin khác nhau, chị nghi ngờ căn hộ của mình đã bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Theo đó, trước đây chị từng mua căn hộ nhỏ hơn cũng trong tòa nhà này, nhưng khi nhận giấy chủ quyền thì lại lên Thi hành án của quận Tân Bình để nhận. Cán bộ thụ lý giải thích, vì giấy chủ quyền bị chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, sau khi vụ việc đưa ra tòa xét xử, giấy chủ quyền đưa qua thi hành án, cư dân sẽ nộp số tiền còn lại cho Thi hành án mới được nhận giấy chủ quyền. Theo ông Lê Quốc Khánh, Trưởng ban quản trị chung cư Vườn Hồng Ngọc, trong tổng số 314 căn hộ của dự án, đến nay vẫn còn 43 căn hộ bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng trong suốt 8 năm nhưng không báo cho cư dân hướng xử lý.

Trở lại chung cư Phú Thạnh (số 53 đường Nguyễn Sơn, quận Tân Phú) sau nhiều năm, cư dân cho biết việc cấp giấy chủ quyền vẫn bế tắc. Trên bảng tin của cư dân, Trưởng ban quản trị chung cư Phạm Văn Phúc có văn bản thông báo “dự kiến ngày 7-4 tới đây sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường, chủ đầu tư sẽ báo cáo lộ trình cấp sổ cho cư dân”. Chung cư này được đưa vào sử dụng năm 2011, do Công ty cổ phần Xây dựng 585 làm chủ đầu tư, có tổng số 833 căn hộ. 

Mặc dù định cư hơn mười năm nay, các cư dân dự án chung cư cao cấp Minh Thành (173 Lê Văn Lương, quận 7) do Công ty TNHH Thương mại dịch vụ xuất nhập khẩu Minh Thành làm chủ đầu tư, vẫn chưa cầm được giấy chủ quyền. Theo cư dân, việc không cấp sổ là do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng; còn ông Bùi Ngọc Minh, Giám đốc công ty, lại cho rằng, việc giải chấp cho ngân hàng đã thực hiện từ lâu, ngoài trả tiền mặt, công ty đã thế chấp một khu đất khác. Việc giấy chủ quyền bị “ngâm” cho đến nay là do liên quan đến vấn đề đo vẽ và tính tiền sử dụng đất của khu đất.

38 chung cư vào danh sách “đen”

Ngay trong chiều 14-3, tại Hội nghị nhà chung cư TPHCM, Sở Xây dựng TP đã công bố danh sách 38 nhà chung cư có xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Chỉ tính riêng trong năm 2018, cơ quan này đã phối hợp với các đơn vị liên quan tiến hành kiểm tra, thanh tra các nhà chung cư có xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn, phát hiện có 14 chung cư vi phạm công tác quản lý, sử dụng (trong đó có 6 chung cư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, 7 chung cư vi phạm đến diện tích sở hữu chung, 1 chung cư tự ý thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng). Đặc biệt, vấn đề nổi cộm là phí bảo trì vẫn không hề giảm khi có 12 chung cư xảy ra tình trạng chủ đầu tư không bàn giao cho ban quản trị hoặc sử dụng không minh bạch. Ngoài ra, việc quản lý vận hành còn lôi thôi làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh sống của cư dân. Như trường hợp chung cư Bình Minh (đường Lương Định Của, phường Bình An, quận 2), tiện ích đi kèm căn hộ bị cắt xén, không như lúc rao bán; ranh giới chung cư với các dự án khác không liền lạc, có rãnh nước tù đọng đầy rác, ảnh hưởng sức khỏe cư dân; ống thoát nước mưa, nước thải rất chậm khi có mưa, nguy cơ ngập hầm để xe... Nguy hiểm nhất là vấn đề phòng cháy chữa cháy không được thực hiện nghiêm túc theo thiết kế, như tại chung cư International Plaza (quận 1), kết quả kiểm tra của cơ quan chức năng cho thấy: “Tại khu vực thang cuốn lên lầu 2 bị chủ sở hữu bịt kín, không đúng so với bản vẽ đã được cơ quan phòng cháy chữa cháy nghiệm thu; khu vực hành lang tầng 3 không thể di chuyển ra thang thoát hiểm bên ngoài trục 7, 8; hành lang thoát hiểm bị chủ sở hữu tầng 3 bít toàn bộ để sử dụng riêng; hồ bơi là bể chứa nước dự phòng cho công tác phòng cháy chữa cháy, chủ sở hữu chiếm dụng làm vách ngăn bằng kính, lắp cửa, đặt quầy lễ tân che chắn toàn bộ”. 

Theo nhận xét của ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, các tranh chấp có nhiều nguyên nhân. Đầu tiên về vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị vận hành nhà chung cư và ý thức trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chưa đáp ứng được mô hình phát triển, quản lý, sử dụng; các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể giải quyết để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định. Đối với vai trò quản lý nhà nước, một số cơ quan chưa thực hiện tốt, các hành vi vi phạm trong nhà chung cư chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời như lấn, cơi nới thêm diện tích phần sử dụng chung; chưa nghiệm thu công trình đã đưa vào sử dụng, an ninh trật tự chưa đảm bảo. Đáng chú ý, các quy định pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, sử dụng nhà chung cư chưa quy định cụ thể và chưa có quy định về biện pháp chế tài xử lý đối với vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, kể cả ban quản trị; việc quy định chồng chéo, sơ hở là nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo kiến nghị của Sở Xây dựng, trước tình trạng nhiều chủ đầu tư chây ì không chịu bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư, nên điều chỉnh theo hướng các bên khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự. Về lâu dài, bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.