Hạ tầng mở “bản đồ thời gian”, bất động sản Đông Bắc TPHCM vào chu kỳ tái định giá

Hạ tầng tái định nghĩa giá trị nhà ở

Trong nhiều năm, “ở gần trung tâm” từng được xem là tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn nơi an cư tại TPHCM. Tuy nhiên, khi thành phố mở rộng không gian phát triển và từng bước vận hành theo cấu trúc đa cực, khái niệm “gần - xa” đang được nhìn nhận lại. Khoảng cách địa lý không còn giữ vai trò quyết định, thay vào đó là thời gian di chuyển thực tế, độ ổn định của tuyến đường và khả năng kết nối trong sinh hoạt hằng ngày.

Sự thay đổi này phản ánh rõ xu hướng định giá bất động sản theo “bản đồ thời gian”, nơi giá trị được xác lập bằng việc người dân mất bao lâu để tiếp cận công việc, dịch vụ, giáo dục và các tiện ích thiết yếu. Theo cách tiếp cận của quy hoạch đô thị theo thời gian (chrono urbanism), giá trị cốt lõi của đô thị không nằm ở tọa độ hành chính, mà ở khả năng đáp ứng nhu cầu sống trong bán kính di chuyển hợp lý và ổn định.

Trong bối cảnh đó, hành lang Đông Bắc TPHCM đang nổi lên như một điểm sáng nhờ hệ thống hạ tầng liên vùng được đầu tư đồng bộ. Vành đai 3 TPHCM đóng vai trò trục “xương sống” kết nối các cực đô thị - công nghiệp; nút giao Tân Vạn trở thành đầu mối trung chuyển quan trọng của khu Đông; Quốc lộ 13 giữ vai trò cửa ngõ chiến lược hướng Đông Bắc; trong khi tuyến cao tốc TPHCM - Thủ Dầu Một – Chơn Thành mở ra hành lang công nghiệp – logistics mới, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển và tái phân bổ dòng cư trú.

Khi các tuyến giao thông chủ lực dần hoàn thiện, lợi ích không chỉ nằm ở việc “đi nhanh hơn”, mà quan trọng hơn là khả năng dự báo và ổn định thời gian di chuyển mỗi ngày. Yếu tố này góp phần xóa dần tâm lý “sống xa trung tâm”, đồng thời khiến quyết định mua nhà chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên sự chắc chắn trong nhịp sống hằng ngày.

Dòng tiền an cư tìm đến sản phẩm hiện hữu

Song song với tác động từ hạ tầng, thị trường bất động sản TPHCM đang chịu áp lực lớn từ nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá neo cao. Các báo cáo thị trường cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi lượng sản phẩm mở bán mới chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu ở thực. Thực tế này khiến một bộ phận đáng kể người mua, đặc biệt là người lao động và các gia đình trẻ, buộc phải tái định vị không gian sống.

Dữ liệu thị trường giai đoạn 2023-2025 ghi nhận giá căn hộ tại TPHCM tăng mạnh, kéo theo làn sóng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh như Bình Dương (cũ). Tại đây, các đô thị giáp ranh TPHCM, đặc biệt là Dĩ An, đang được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và nền dân cư hiện hữu.

Khác với những khu vực phát triển theo mô hình “đón đầu”, Dĩ An sở hữu nền cư trú lớn và ổn định từ nhiều năm qua. Với diện tích hơn 60 km² và mật độ dân số cao trong vùng đô thị mở rộng của TPHCM, khu vực này hình thành nhu cầu nhà ở xuất phát từ đời sống thật, thay vì đầu tư theo chu kỳ. Chính điều này tạo nên một thị trường mà người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các tiêu chí về pháp lý, tiến độ và khả năng vận hành thực tế.

Xu hướng “mua đảm bảo” vì vậy đang lên ngôi. Dù thị trường dần ghi nhận tín hiệu tháo gỡ pháp lý và tái khởi động các dự án, người mua vẫn nhạy cảm với rủi ro từ những sản phẩm thiếu kết nối, chậm tiến độ hoặc mập mờ pháp lý. Trong bối cảnh đó, các dự án “chuẩn pháp lý – chuẩn hiện hữu”, do những chủ đầu tư am hiểu địa phương triển khai, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt dòng tiền an cư trong giai đoạn tới.

Ở góc độ doanh nghiệp, một số nhà phát triển có nền tảng lâu năm tại Bình Dương và khu Đông Bắc TPHCM đang nhận được sự quan tâm khi mở rộng sang phân khúc dân dụng. Việc các chủ đầu tư xuất phát từ hệ sinh thái công nghiệp, quen với tư duy dài hạn và quản trị rủi ro, góp phần củng cố niềm tin của thị trường đối với những sản phẩm hướng đến giá trị sử dụng bền vững, thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Trong bối cảnh TPHCM vận hành theo mô hình đô thị đa cực, bất động sản cũng bước vào chu kỳ định giá mới, nơi thời gian di chuyển và khả năng kết nối trở thành thước đo giá trị. Khu Đông Bắc TPHCM, với hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nền cư trú sẵn có, đang cho thấy sức hút rõ nét đối với dòng tiền an cư. Những sản phẩm hiện hữu, pháp lý rõ ràng vì thế được xem là lựa chọn phù hợp với nhịp vận động thực tế của thị trường.