Bất động sản - Cuộc chơi sóng gió

Thông điệp của Bộ Xây dựng tại một buổi hội thảo tổ chức ở TPHCM vừa qua là các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) hãy tự cứu mình! Nghe thật sốc, nhưng suy cho cùng đã là thị trường, phải chấp nhận cạnh tranh khốc liệt, làm gì có sự “bảo bọc”. Cuộc chơi của bạc trăm bạc ngàn tỷ bị ngưng trệ, điều gì sẽ xảy ra?

“Tồn kho” hơn 10.000 căn hộ

Lâu nay khu đô thị Phú Mỹ Hưng rất hấp dẫn, thanh khoản khá tốt. Vậy mà, mới đây chủ đầu tư tung ra bán khu căn hộ Cảnh Viên 3, giá trung bình 40 triệu đồng/m², mặc dù đã xây xong nhưng kết quả rất thấp. Đây cũng là tình trạng chung của thị trường căn hộ tại thành phố: căn hộ cao cấp, hạng sang, trung bình bán nhiều, người mua lại ít. Chung cư đã và đang xây dựng hoàn thành, không bán được như kỳ vọng! Đơn cử như dự án Kenton tại huyện Nhà Bè. Dự án triển khai từ năm 2007, lúc thị trường đang đạt đỉnh sốt giá, chủ đầu tư xây theo tiêu chuẩn cao cấp với tổng số 1.600 căn hộ. Khi thị trường “tụt áp”, chủ đầu tư vẫn tiếp tục xây dựng 6 lốc, hiện nay đã hoàn thành phần thô. Tuy nhiên, nhân viên tiếp thị dự án cho biết, 2 lốc có diện tích căn hộ nhỏ bán được nhiều, 4 lốc còn lại với 340 căn đang ngưng bán vì thị trường quá xấu!

BĐS cũng trở thành “của nợ” đối với DN “trái tay”. Cách nay 2 tháng, Công ty CP Tập đoàn Hoa Sen tổ chức đại hội cổ đông bất thường lần 1 để lấy ý kiến cổ đông trong việc thông qua đề xuất chuyển nhượng hàng loạt dự án BĐS. Đó là dự án căn hộ Hoa Sen Phước Long B, phường Phước Long B, quận 9; dự án căn hộ Hoa Sen Riverview - bưng Ông Thoàn, phường Phú Hữu, quận 9 và quyền sử dụng đất tại 123 Trần Não, phường Bình An, quận 2, TPHCM.

Ông Lê Phước Vũ, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Hoa Sen cho rằng thị trường BĐS không được như kỳ vọng, công ty buộc phải hạn chế đầu tư vào các ngành không thuộc sở trường, tập trung vào mảng sản xuất kinh doanh chính, tức là thay đổi mục tiêu đã tuyên bố trước đó: không còn xác định BĐS là “mũi nhọn” của kế hoạch trung và dài hạn!

Theo công bố vào cuối năm 2010 của Công ty CBRE Việt Nam, TPHCM có 55 dự án chung cư, cung cấp cho thị trường khoảng 22.000 căn hộ, nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 50% số căn hộ. Như vậy, thị trường “tồn kho” hơn 10.000 căn hộ. Công ty Nghiên cứu thị trường Vietrees cũng nhận định, nhiều dự án chỉ tiêu thụ được 30% - 40% kế hoạch bán căn hộ, sức mua của thị trường thấp. Theo đó, đa phần là không bán hết, nguồn cung không sát với nhu cầu, các doanh nghiệp cạnh tranh khốc liệt với nhau.

Theo báo cáo của UBND TPHCM, tính đến tháng 6-2011 thành phố có 36.860 căn hộ đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, 5 dự án mới khởi công xây dựng trong 6 tháng đầu năm sẽ cung cấp thêm 1.845 căn hộ. Tổng cộng số lượng căn hộ đã và đang xây dựng trên địa bàn thành phố gần 40.000 căn, với mãi lực yếu ớt, số lượng căn hộ còn “tồn kho” có thể nhiều hơn so với thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường?

Về viễn cảnh thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nhận định: “6 tháng cuối năm nay dự báo rất khó khăn, có thể dẫn đến tình trạng phá sản ở một số doanh nghiệp”. Đó cũng là lý do thông tin nợ nần các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lan truyền trong thời gian qua. UBND TPHCM dẫn nguồn từ Ngân hàng nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TPHCM cho thấy nợ xấu BĐS gia tăng: ngày 31-1-2011 là 2,47%, sang tháng 3 là 3,72% và đến tháng 5 là 4,06%!

Thiếu thanh khoản hay lệch pha, hay...?

Một điều hết sức nghịch lý là những diễn tiến của thị trường lại không giống như dự báo của các chuyên gia, cơ quan chức năng. TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhận định: Dân số đông, nguồn cung đất ít nên không ngạc nhiên vì sao giá đất quá cao và liên tục tăng. Nếu so với nguồn cầu thì cung chưa đáng là bao, điều này khiến thị trường BĐS Việt Nam hấp dẫn thứ 10 thế giới.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra con số, mục tiêu 10 năm nữa cả nước phải xây dựng 1 tỷ m² nhà ở, như vậy bình quân mỗi năm phải xây dựng khoảng 100 triệu m² nhà ở, trong khi thời kỳ thị trường thịnh vượng nhất mỗi năm cũng chỉ xây dựng được khoảng 80 triệu m² nhà. Đối với TPHCM, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TPHCM lần thứ IX đã xác định mục tiêu trong giai đoạn 2011 - 2015, bình quân mỗi năm xây gần 8 triệu m² nhà ở, còn hiện tại bình quân chỉ dừng lại 4 triệu m²/năm!

Như vậy vấn đề đặt ra ở đây, tại sao thiếu nhà ở nhưng các loại nhà chung cư lại ế? Về khách quan, ý kiến được nhiều người đồng tình chính là nguyên nhân thắt chặt tín dụng, lãi suất tăng cao, dẫn đến thanh khoản kém. Vì thế nên một DN BĐS hàng đầu tại TPHCM khẳng định, nếu có giảm giá đến 30% cũng không bán được. Tháo nút thắt ở đây, theo ông Lê Hoàng Châu, cần phân biệt DN BĐS và dự án BĐS để cung cấp tín dụng, đặc biệt là các dự án làm nhà ở cho thuê giá thấp hoặc bán cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Về chủ quan, do hiện tượng đầu tư “lệch pha” của một số DN nên cơ cấu sản phẩm không hợp lý, nhiều dự án chung cư cao cấp hoặc căn hộ chung cư có diện tích lớn dẫn đến giá thành quá cao. Tuy nhiên, lập luận này cũng khó thuyết phục bởi thực tế một số dự án chung cư có vị trí tốt, giá thành sát với giá đầu tư nhưng không bán chạy! Một lý do khác, phải chăng do thu nhập quá thấp của những người thiếu nhà, nên cho dù giá thành có “giảm sàn” cũng khó mà với tới; hoặc vì thủ tục hành chính nhiêu khê, dự án kéo dài dẫn đến đội giá thành…

“Đến đầu năm 2013 lãi suất sẽ giảm xuống còn 12% - 13%/năm. Khi đó, thị trường BĐS được giải tỏa dần dần”, TS. Lê Xuân Nghĩa dự đoán. Nếu điều này là sự thật, thị trường BĐS sẽ còn ít nhất một năm rưỡi nữa đối mặt với khó khăn, xáo trộn; sẽ còn nhiều cuộc họp để mổ xẻ, kiếm tìm giải pháp…

Lương Thiện