Linh hoạt diện tích tối thiểu theo từng khu vực
Báo cáo tại cuộc họp, Phó Giám đốc Sở NN-MT Nguyễn Thái Sinh cho biết, hiện nay TPHCM đang tồn tại 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa, gồm: Quyết định 100 áp dụng cho khu vực TPHCM cũ; Quyết định 38 áp dụng cho khu vực Bình Dương cũ; Quyết định 24 áp dụng cho khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Việc áp dụng đồng thời nhiều văn bản khác nhau gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện thủ tục hành chính của người dân.
Theo ông Sinh, nếu không kịp thời ban hành một văn bản quy định chung, thống nhất cho toàn TPHCM sau sáp nhập sẽ dẫn đến thiếu đồng bộ trong triển khai, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền tách, hợp thửa.
Vì vậy, thời gian qua, Sở NN-MT đã chủ trì, phối hợp với các sở, ngành xây dựng dự thảo quyết định về điều kiện hợp thửa, tách thửa và tổ chức lấy ý kiến 176 đơn vị, gồm Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Thanh tra thành phố, Ủy ban MTTQ Việt Nam, UBND các phường, xã, đặc khu...
Đến nay, sở đã nhận được ý kiến của 77 đơn vị, trong đó 24 đơn vị thống nhất với nội dung dự thảo, 53 đơn vị có góp ý.
Phó Giám đốc Sở NN-MT cho biết, sau khi tiếp thu ý kiến, sở lựa chọn phương án 1 trong dự thảo để trình UBND TP xem xét. Theo đó, phương án này được chia theo bảng giá đất, trong đó có các nhóm nhỏ để xử lý sự khác biệt giữa TPHCM và 2 địa bàn còn lại.
Quá trình góp ý, nhiều ý kiến cho rằng nếu điều chỉnh diện tích tối thiểu về 36m² trên toàn địa bàn thì tại đô thị Vũng Tàu, Bình Dương sẽ quá nhỏ, gây áp lực lên hạ tầng. Ngược lại, nếu tăng diện tích tối thiểu thì người dân khu vực TPHCM cũ sẽ phản ứng. Vì vậy, giải pháp được đề xuất là trong từng khu vực lớn có thể tiếp tục chia nhỏ theo từng phường, xã để phù hợp thực tế.
Đại diện Sở NN-MT cũng nêu vướng mắc từ quy định cũ. Trước đây, tại địa bàn TPHCM cũ, UBND quận, huyện chịu trách nhiệm tổ chức họp Tổ công tác liên ngành để xem xét, quyết định tách thửa đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn. Tuy nhiên, do pháp luật chưa quy định rõ thế nào là hoàn cảnh khó khăn nên đã phát sinh tiêu cực trong quá trình giải quyết. Vì vậy, lần này Sở NN-MT kiến nghị không đặt ra quy định xử lý các trường hợp cá biệt.
Không cứng nhắc về quy hoạch, hạ tầng
Trao đổi tại cuộc họp, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh cho rằng dự thảo quyết định cần được xây dựng chặt chẽ hơn, khắc phục các tồn tại của quy định cũ. Mục tiêu là tạo điều kiện cho người dân ổn định chỗ ở, hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển lâu dài; đồng thời ngăn ngừa việc lợi dụng tách thửa để phát sinh tiêu cực, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thành phố.
“Dự thảo về điều kiện tách thửa vẫn có nhiều vấn đề cần phải làm rõ. Cụ thể, việc quy định cấp thoát nước phải đảm bảo thì ở những xã nông thôn hầu hết không đáp ứng quy định này, liệu có ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân”? - Phó Chủ tịch UBND đặt vấn đề.
Góp ý dự thảo, ông Vũ Trung Hưng, Phó Trưởng phòng Quản lý quy hoạch (Sở QH-KT), cho rằng dự thảo hiện không ràng buộc điều kiện quy hoạch vào việc tách, nhập thửa vì Luật Đất đai không quy định. Tuy nhiên, nếu không gắn với yếu tố quy hoạch có thể phát sinh tiêu cực. Vì vậy, cần tiếp tục xin ý kiến các bộ, ngành, bởi chỉ căn cứ Luật Đất đai là chưa đủ.
Ông Nguyễn Hải Trường, Phó Trưởng phòng Đô thị (Văn phòng UBND TP), cho rằng Luật Đất đai 2024 đã phân quyền cho cấp tỉnh nhiều hơn so với Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, ngoài quy định pháp luật, việc tách thửa còn cần tính đến phong tục, tập quán địa phương để bảo đảm bộ mặt đô thị, tránh phát sinh khu dân cư nhếch nhác. Do đó, thành phố nên mạnh dạn áp dụng thêm một số quy định phù hợp thực tế.
Về các nội dung còn tranh luận, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh lưu ý phải đặc biệt quan tâm khu vực nông thôn do hạ tầng chưa đồng bộ. Trường hợp chưa có hệ thống cấp, thoát nước nhưng trong quy hoạch đã có, cần nghiên cứu khả năng xem xét giải quyết hồ sơ. Tương tự, với khu vực đã có quy hoạch, có thể xem xét ràng buộc để hình thành các khu dân cư khang trang; còn với khu vực chưa có quy hoạch thì phải tính toán để hồ sơ của người dân không bị ách tắc.
“Nếu đã có quy hoạch thì những vấn đề trên cần xem xét giải quyết cho người dân. Nếu quy định cứng nhắc sẽ khó giải quyết cho dân. Việc thỏa thuận lối đi chung cũng phải nhất quán, lâu dài để không phát sinh khiếu nại, tranh chấp về sau; đồng thời đặc biệt lưu ý việc một số tổ chức, cá nhân lợi dụng tách thửa để trục lợi”, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh nhấn mạnh.
Kết luận buổi làm việc, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh đề nghị Sở NN-MT tiếp tục lấy ý kiến góp ý từ các chuyên gia, hiệp hội, nhất là từ các phường, xã xem có phát sinh vấn đề mới hay không, để hoàn thiện dự thảo, trình UBND TP xem xét ban hành trong tháng 3-2026.
