Theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND của UBND TPHCM ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TPHCM để bắt đầu áp dụng từ ngày 1-1-2008, TPHCM có 2.390 tuyến đường được quy định giá đất tăng từ 10-50% so với giá đất năm 2007, 209 tuyến đường mới bổ sung đã được xác định giá đất trong năm 2008. Quyết định cũng quy định bảng giá đất là căn cứ để tính giá trị để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Chưa đền bù theo giá thị trường
Bảng giá đất năm 2008, TP đã điều chỉnh 2.390/2.583 tuyến đường và chia ra 4 khu vực để điều chỉnh khung giá đất với mức tăng từ 10% - 50%. Đặc biệt, 86 tuyến đường trên địa bàn quận 9 và quận Bình Tân sau khi điều chỉnh theo tỷ lệ trên vẫn thấp hơn mức giá tối thiểu so với khung giá của Chính phủ quy định nên UBND TP đã quyết định nâng lên bằng mức giá tối thiểu của khung giá đất Chính phủ quy định. Giá đất ở cao nhất là 67,5 triệu đồng/m² (đường Lê Lợi, Đồng Khởi và Nguyễn Huệ - quận 1), thấp nhất 100.000 đồng/m² (đường khu dân cư Thiềng Liềng, huyện Cần Giờ).
Đường Nguyễn Huệ quận 1 TPHCM có giá đất cao nhất. Ảnh: VIỆT DŨNG
Theo quy định của Chính phủ, Bảng giá đất năm 2008 chỉ còn áp dụng cho 4 mục đích: tính tiền thuê đất, thuế đối với việc sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; thu lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Riêng việc đền bù giải tỏa thì được thỏa thuận theo giá thị trường (do UBND quận, huyện thuê đơn vị tư vấn xác định, báo cáo Sở Tài chính thẩm định và trình UBND TP phê duyệt). Tuy nhiên, Quyết định 144 quy định bảng giá đất năm 2008 được áp dụng 7 mục đích: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho tổ chức và cá nhân; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; thu lệ phí trước bạ; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng - lợi ích quốc gia - lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Như vậy, các trường hợp bị thu hồi đất để thực hiện dự án công ích vẫn chưa được bồi thường theo giá thị trường. Ngoài ra, bảng giá đất mới sẽ không áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước cho thuê, giao đất theo hình thức đấu giá thì mức khởi điểm không được thấp hơn mức giá theo quy định này.
Giá đất hẻm bằng 20 - 50% giá mặt tiền đường
Quyết định 144 cũng xác định vị trí đất trong hẻm để áp dụng bảng giá đất. Cụ thể, đất ở trong hẻm có chiều rộng lớn hơn 5m (hẻm cấp 1) có trải nhựa hoặc bê tông, xi măng thì mức giá bằng 50% giá mặt tiền của đường đó; hẻm có chiều rộng 3 - 5m giá bằng 40% giá mặt tiền đường; hẻm rộng từ 2m đến dưới 3m giá bằng 30% giá đất mặt tiền; hẻm rộng dưới 2m giá bằng 20% giá đất mặt tiền đường; các hẻm còn lại giá đất không quá 80% mức giá của hẻm cấp 1.
Trường hợp là hẻm đất thì giá bằng 80% so với giá đất của hẻm trải nhựa, bê tông hoặc xi măng của hẻm cùng chiều rộng. Ngoài ra, quyết định này cũng quy định giá đất sản xuất, kinh doanh (phi nông nghiệp) tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Đối với đất chưa xác định mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá của các loại đất liền kề để xác định giá.
Riêng giá đất nông nghiệp tại TP được chia thành 3 khu vực: khu vực 1 (các quận) giá cao nhất là 158.000 đồng/m² và thấp nhất là 135.000 đồng/m²; khu vực 2 (gồm 4 huyện: Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn) giá trong khoảng 64.800 đồng/m² đến 126.000 đồng/m²; khu vực 3 (huyện Cần Giờ) có giá đất nông nghiệp thấp nhất là 36.000 đồng/m².
Ngoài tỷ lệ tăng chung cho cả khu vực, một số tuyến đường tăng khoảng 30% - 57% so với năm 2007 do giá trị sinh lợi cao. Cụ thể là ba tuyến đường giá cao nhất của quận 1 là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ tăng từ mức 43 triệu đồng/m² lên 67,5 triệu đồng/m², tức tăng gần 57%; đường có giá cao nhất ở quận 3 là Hai Bà Trưng (đoạn từ Nguyễn Thị Minh Khai đến Võ Thị Sáu) tăng từ 21 triệu đồng/m2 lên 31,5 triệu đồng/m²…
NHUNG NGUYỄN
