Giá tính thuế rớt... tận đáy?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản vốn đóng băng càng trở nên kẹt cứng, không giao dịch được vì các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Nhiều người dân bức xúc với cách tính thuế không hợp lý, thậm chí không có thu nhập cũng bị tính thuế. Giải quyết vấn đề này, Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 113/2011/TT-BTC hướng dẫn về cách thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Thông tư này đã “cởi trói” cho người dân, tuy nhiên vẫn còn nhiều điều phải bàn…

Tính thuế 2%

Với Thông tư 113 có hiệu lực từ ngày 19-9 tới, việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vào dự án bất động sản gần như quay lại quy định cũ của Thông tư 02/2009/TT-BTC trước đây và bãi bỏ Thông tư 12/2011/TT-BTC – tức không buộc cán bộ thuế phải xác định giá bán theo giá thị trường. Như vậy, Thông tư 12 vừa ra đời đã… chết ngộp, vì thiếu thực tế. Dẫu sao, Thông tư 113 đã kịp thời tháo gỡ những hồ sơ đang bị ách tắc của người dân.

Cụ thể, Thông tư 113 phân biệt hợp đồng góp vốn mua nền nhà, căn hộ trước khi nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở có hiệu lực với hợp đồng góp vốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (sau khi nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực). Cả hai loại hợp đồng này đều được áp thuế 25% trên thu nhập. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ... nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.

Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Một bất hợp lý ở chỗ, khung giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà của UBND cấp tỉnh hiện nay rất thấp. Nhưng quy định tại Thông tư 113 vẫn áp 2% theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định (chứ không phải giá chuyển nhượng của các bên). Và như vậy, nếu người dân không muốn nộp thuế theo phương pháp tính thuế 25% trên thu nhập thì có thể “lách” bằng cách không cung cấp đủ hóa đơn, chứng từ giá mua sẽ được áp 2% trên khung giá nhà nước (vì giá này thường thấp hơn giá chuyển nhượng của các bên giao dịch).

Để thấy rõ bất hợp lý này, chúng tôi dẫn chứng một hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vào dự án bất động sản ở quận 7 đã được cơ quan thuế thống kê giá theo Thông tư 12 trước đây như sau: giá chuyển nhượng do các bên kê khai là 5 tỷ đồng, tuy nhiên khi cơ quan thuế tham khảo giá sàn giao dịch, xác định giá lô đất đó lên đến 10,7 tỷ đồng (hơn gấp đôi), nhưng nếu áp theo khung giá đất của Nhà nước đối với lô đất đó thì giá chỉ 1,5 tỷ đồng. Nếu theo Thông tư 02 trước đây, lô đất này được tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng (tức 2% trên 5 tỷ đồng), còn áp theo Thông tư 113 hiện nay thì chỉ tính 2% trên khung giá Nhà nước (tức 2% trên 1,5 tỷ). Quá thấp so với trước đây!

Gần như được lựa chọn thuế suất 2%-25%

Cũng trong Thông tư 113, Bộ Tài chính hướng dẫn: Cá nhân chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận, được áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng (= giá chuyển nhượng - giá vốn) kèm theo điều kiện bắt buộc phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn. Trường hợp không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước thì lấy giá tính thuế theo khung giá Nhà nước.

Với quy định này, mức thu 25% gần như bị xóa. Bởi đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vào dự án bất động sản thì trừ lần giao dịch đầu tiên giữa chủ dự án với cá nhân thứ nhất có thể chứng minh giá vốn ghi trong hợp đồng, có hóa đơn chứng từ, còn tất cả các lần giao dịch sang nhượng cho nhau qua lần thứ 2, thứ 3 đều không có hóa đơn chứng từ. Nguyên nhân, theo lệ thường việc chuyển nhượng của các bên chỉ do chủ đầu tư xác nhận bằng một phụ lục hợp đồng chuyển nhượng sang đối tác thứ 3 mà không hề ghi giá chuyển nhượng. Ngay cả trường hợp hai bên sang nhượng cho nhau thông qua sàn giao dịch bất động sản, giá mua được sàn xác nhận bằng biên bản đặt cọc được lập tại sàn, nhưng trước đây cơ quan thuế vẫn không chấp nhận giá ghi trong hợp đồng đặt cọc của sàn là hóa đơn chứng từ hợp pháp.

Còn trường hợp giao dịch nhà đất đã có giấy chứng nhận thì hầu hết các giao dịch trước đây đều không đủ hóa đơn chứng từ chứng minh giá vốn, nên không thể áp thuế suất 25% trên lợi nhuận. Dù trên hợp đồng mua trước đây có ghi giá mua, có công chứng nhưng vẫn không được cơ quan thuế coi là chứng từ chứng minh giá vốn. Thậm chí, mỗi cơ quan thuế có một quan điểm khác nhau, có nơi yêu cầu bên mua bán phải có giấy tay xác nhận việc nhận tiền đúng theo giá trong hợp đồng, vẫn được coi là chứng từ hợp pháp. Thế nhưng có nơi đòi hỏi phải có chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng với số tiền đúng theo giá ghi trong hợp đồng mới được xem là chứng từ hợp pháp. Còn về hóa đơn hợp pháp, rất ít cá nhân giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực hiện đúng, cơ quan thuế cũng ít hướng dẫn, do vậy nếu yêu cầu hóa đơn mua bán thì không người dân nào đáp ứng được.

Thiệt hại kép

Theo quy định về hóa đơn chứng từ, người dân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động mua bán, có quyền làm đơn yêu cầu (theo mẫu) gởi Chi cục thuế địa phương sẽ được cấp hóa đơn lẻ để cung cấp cho bên mua. Như vậy, sau này bên mua sang nhượng tiếp thì dùng hóa đơn này chứng minh giá vốn. Nếu hoạt động chuyển nhượng sau này không có lời thì không phải nộp thuế. Điều này sẽ tránh trường hợp nhiều hoạt động chuyển nhượng bất động sản biết rõ là không có lời, thậm chí bị lỗ nhưng do không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn nên buộc phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.

Lâu nay, nhiều người, thậm chí có chuyên gia lập luận rằng, quy định hai mức thuế suất 2% và 25% như thế đã tạo kẽ hở cho tiêu cực. Vì vậy, không ít người đề nghị nên thống nhất áp dụng một mức thuế suất 2%. Thế nhưng, theo chúng tôi, việc áp dụng một cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng hay khung giá đất nhà nước là không đúng với tinh thần của Luật Thuế thu nhập cá nhân, bởi nếu áp thuế suất bắt buộc chung như thế chẳng khác gì thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây, chứ đâu thể gọi là thuế thu nhập cá nhân. Vì bản chất của thuế thu nhập cá nhân phải có thu nhập mới nộp thuế. Do vậy, việc áp thuế 25% trên thu nhập (lợi nhuận) là hợp lý, chỉ cần người dân thực hiện đúng chế độ hóa đơn như nói trên thì khi không có lời sẽ không phải nộp thuế. Còn mức thuế suất 2% để nhằm xử lý trường hợp cá nhân không tuân thủ đúng quy định về hóa đơn chứng từ.

Thiết nghĩ, nếu người dân biết rõ các quy định về hóa đơn hợp pháp sẽ chẳng ai đi gian dối, khai giá chuyển nhượng thấp xuống như lâu nay. Bởi lẽ, nếu bên mua hợp tác với việc khai giá thấp xuống thì chính họ phải chịu rủi ro trong lần giao dịch tiếp theo - do giá mua thấp, lấy giá bán trừ giá mua sẽ cho ra con số lợi nhuận rất cao, buộc phải nộp thuế cao.

HÀN NI