Nút thắt pháp lý đất công xen cài

Dự án nào cũng vướng

Cách đây gần 5 năm, căn cứ chỉ đạo của UBND TPHCM, UBND quận 9 (nay là TP Thủ Đức) và Sở Xây dựng TPHCM có văn bản trình UBND TPHCM chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Phước Long B, phường Phước Long B, có diện tích 65.069m2, công nhận Công ty cổ phần Thế kỷ 21 làm chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đến thời điểm này, dự án vẫn chưa được giải quyết thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với phần đất hỗn hợp. Dự án “đứng im” nên công ty gặp rất nhiều khó khăn do chi phí phát sinh và phải chịu các khoản bồi thường cho đối tác, đồng thời “chôn” luôn số vốn nhận chuyển nhượng đất làm dự án. “Quy định pháp luật đã có cơ chế xử lý đối với diện tích “đất công” nằm xen cài trong dự án nhà ở. Mong các cơ quan chức năng sớm hoàn thành thủ tục để chúng tôi triển khai dự án, nhanh được ngày nào mừng ngày đó”, đại diện chủ đầu tư bày tỏ.

Một công ty khác phản ánh rằng hiện doanh nghiệp có 6 dự án bị vướng bởi “đất công xen cài” nên ách tắc nhiều năm qua, gây thiệt hại rất lớn. Công ty này mất hơn 3 năm nhưng vẫn chưa xong thủ tục, bị thiệt hại lớn vì lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh. Một loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Hưng Thịnh, Him Lam, Nova... cũng liên tục kêu cứu về vấn đề này. Lãnh đạo TPHCM đã tổ chức nhiều cuộc gặp gỡ, đối thoại với các doanh nghiệp để gỡ vướng, nhưng “nút thắt” pháp lý vẫn chưa thông.

Theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, dự án nhà ở tại TPHCM hầu hết có quy mô đầu tư khá lớn, lên đến hàng ngàn hoặc hàng chục ngàn tỷ đồng. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, thì có tới 126.000 tỷ đồng tiền vốn đang bị ách tắc. Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng. Dự án không thể triển khai khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành), thuế giá trị gia tăng… Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án nhà ở bị ách tắc kéo dài thì nguồn cung sẽ càng hạn chế, đẩy giá nhà tăng cao.

Theo thống kê, hiện có 126 dự án nhà ở vướng đất công xen cài đến nay vẫn chưa thể triển khai, cho dù hướng giải quyết đã được đưa ra tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Quy định ở các điều khoản sửa đổi, bổ sung một số hướng dẫn thi hành Luật Đất đai tại nghị định này được xem là “phao cứu sinh” cho các dự án nhà ở có đất công xen cài đã bị ách tắc nhiều năm nay.

Cũng cần nói thêm, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc soạn dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5% tổng diện tích đất thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập. Diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu: Đối với các quận nội thành và TP Thủ Đức, không nhỏ hơn 1.000m2, khu vực quy hoạch cao tầng không nhỏ hơn 500m2; đối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000m2... Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, sở đề xuất căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án…

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, dự thảo không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp, vì quy định tỷ lệ 5% chưa sát với thực tiễn. Lý do, đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên đất công nằm xen cài, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất, một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo. Thế là, câu chuyện giải quyết nút thắt đất công xen cài tiếp tục bị dừng lại, dự án giậm chân tại chỗ, doanh nghiệp phải gồng gánh lãi suất; đô thị thành phố lam nham lở nhở vì dự án dở dang…