Các đối tượng lừa đảo ngày càng tinh vi hơn trong việc làm giả các giấy tờ nhà đất để lừa người mua, chiếm đoạt số tiền lớn. Với công nghệ in ấn hiện đại, việc làm giả các giấy tờ nhà rất đơn giản. Chỉ cần người mua tin và đặt cọc để mua, kẻ lừa đảo đã đạt được mục đích chiếm đoạt số tiền đặt cọc.
Để tránh những thủ đoạn lừa đảo bằng giấy tờ giả mạo, trước khi đặt cọc, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về bất động sản định mua, như: biết rõ thông tin người bán là ai; họ có những quyền gì đối với nhà đất sẽ bán cho mình. Người mua phải trực tiếp kiểm tra thực tế địa chỉ nhà đất, hỏi thêm thông tin những người sống xung quanh về nhà đất đó. Phải yêu cầu bên bán cung cấp thông tin giấy chứng nhận nhà đất và thông tin chứng minh của người đứng tên trên giấy chứng nhận, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, chứng nhận kết hôn... Khi có những thông tin này, nên đến UBND xã - phường nơi có nhà đất định mua để hỏi thêm thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.
Để chắc chắn hơn, người mua có thể tiến hành thêm một bước nữa là mang những thông tin giấy tờ về tài sản dự định mua, kèm theo giấy tờ thông tin người bán đến UBND quận - huyện nơi đó để có đầy đủ thông tin hơn về tình trạng tài sản. Tại đây, người mua có thể biết được nhà đất đó có đang bị tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hay không, còn trong thời hạn sử dụng đất không; nhà đất có thuộc diện bị quy hoạch giải tỏa hay có nợ thuế không; nhà đất đã qua bao nhiêu lần chuyển nhượng; người đứng tên trên giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại. Trường hợp nhận chuyển nhượng đất mà cần phải tách thửa, cần phải biết được diện tích sẽ nhận chuyển nhượng có đủ diện tích tách thửa theo quy định của UBND cấp có thẩm quyền hay không.
Nhiều trường hợp người mua đã thực hiện xong việc đặt cọc và bắt đầu tiến hành giao dịch mới vỡ lẽ là diện tích nhà đất vướng phải quy hoạch, giấy tờ chưa hoàn thiện, không đủ diện tích để tách thửa ra sổ mới, dẫn đến việc giải quyết các khoản tiền đã thanh toán giữa các bên gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị ngưng lại và kéo dài. Nếu giao dịch mà bên bán là người được ủy quyền, thì việc ủy quyền này phải được thể hiện bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng. Bên mua, bên nhận chuyển nhượng phải kiểm tra kỹ thông tin trên hợp đồng ủy quyền này, thậm chí liên hệ tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận văn bản này để kiểm tra số công chứng, công chứng viên và ngày đã ký văn bản này.
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn hiện hành đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Hiện nay, vẫn còn nhiều trường hợp thực hiện giao dịch nhà đất qua giấy tay mà không thông qua thủ tục công chứng và đăng ký cập nhật sang tên sau khi chuyển nhượng, đây cũng là kẽ hở để các đối tượng lừa đảo khai thác để thực hiện hành vi lừa đảo. Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng. Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định các tổ chức hành nghề công chứng tại nơi có bất động sản sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Như vậy, trường hợp dự định mua nhà đất khi có đầy đủ giấy tờ, người mua có thể liên hệ các tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương đó để được hướng dẫn về quy trình và thủ tục.
Luật sư NGUYỄN ĐỨC HOÀNG
(Văn phòng Luật sư PHAN LAW VIETNAM)
