Việc tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hợp đồng góp vốn vừa được áp dụng, mục Chính sách Thuế nhận được nhiều thắc mắc xung quanh vấn đề này. Bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng Tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế thuộc Cục Thuế TPHCM, trả lời các câu hỏi của bạn đọc.
-
Thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
- Công ty chúng tôi chuyên kinh doanh bất động sản. Theo Thông tư 129/2008/TT-BTC, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản (giá đất hoặc giá thuê đất). Vậy giá này có bao gồm giá phải trả cho Sở Tài chính và giá trị đền bù tài sản, vật kiến trúc trên đất cho các đơn vị di dời trên đất đó và tiền hỗ trợ di dời không? Khi xây dựng chung cư để bán thì tính giá đất trong diện tích căn hộ như thế nào?
Nguyễn Phong Tuấn, Q.Bình Tân, TPHCM
Công văn số 10383/BTC-TCT ngày 22-7-2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau: từ ngày 1-1-2009, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp công ty được giao đất để xây dựng chung cư bán thì giá tính thuế GTGT bán căn hộ (cùng lúc chuyển quyền sử dụng đất cho khách hàng) là toàn bộ giá thực tế chuyển nhượng chưa có thuế GTGT, trừ giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Giá đất thực tế được trừ khi tính thuế GTGT phải phân bổ trên toàn bộ diện tích sàn xây dựng, bao gồm cả diện tích sử dụng chung như hành lang, sân vườn, cầu thang, tầng hầm… của chung cư.
- Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn: “Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản”. Trước đây, Cục Thuế TPHCM đã có văn bản hướng dẫn thực hiện, đến nay có văn bản nào khác hướng dẫn thực hiện vấn đề này nữa không?
Để việc thực hiện được thuận lợi và thống nhất trong cả nước, ngày 24-9-2009, Tổng cục Thuế đã có công văn số 3929/TCT-TNCN hướng dẫn thêm về việc thu thuế TNCN trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà. Văn bản hướng dẫn này đã quy định cụ thể về cách tính thuế, xác định chi phí, hiệu lực thi hành… tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc kê khai nộp thuế TNCN.
- Trên thực tế, việc tính thuế TNCN theo 2 cách - tính 25% trên thu nhập và 2% trên giá chuyển nhượng - là phức tạp và khó phân định, chúng tôi có thể áp dụng một phương pháp tính thuế trên 2% trên giá chuyển nhượng có được không?
Trần Văn Thái, Q.9, TPHCM
Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế. Chỉ trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% nêu trên thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Cụ thể: giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.
-
Lãi suất ngân hàng là chi phí hợp lý
- Chúng tôi ký hợp đồng góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng không có đủ tiền để góp vốn mà phải vay thêm, như vậy số tiền trả lãi vay có được tính vào chi phí khi tính thuế TNCN hay không?
Theo hướng dẫn tại công văn 3929/TCT-TNCN của Tổng cục Thuế, những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà, có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.
- Tôi đã ký hợp đồng góp vốn mua một căn hộ với giá trị của hợp đồng là 3 tỷ đồng nhưng vừa mới góp được 2 tỷ đồng, tôi muốn chuyển nhượng cho cá nhân khác thì giá vốn để tính thuế TNCN tính trên cơ sở toàn bộ giá trị hợp đồng (3 tỷ) hay chỉ tính trên phần vốn tôi thực tế góp (2 tỷ)?
Phạm Hồng Anh, Q.2, TPHCM
Đối với các trường hợp mới góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng = tổng số vốn phải góp theo hợp đồng - phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp). Tức là chỉ tính trên phần vốn góp thực tế là 2 tỷ đồng.
- Việc thu thuế TNCN đối với hợp đồng góp vốn có hiệu lực pháp luật khi nào, từ ngày Thông tư 161 có hiệu lực (1-1-2009) hay từ ngày có văn bản hướng dẫn (26-9-2009)?
Lê Thị Hải Linh, Q.3, TPHCM
Việc thu thuế TNCN đối với trường hợp chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà được thực hiện kể từ ngày 26-9-2009. Do vậy, những hợp đồng chuyển nhượng đã làm thủ tục chuyển tên với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trước ngày 26-9-2009 không phải nộp thuế TNCN. Các trường hợp làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kể từ ngày 26-9-2009 trở đi thì các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trước khi làm thủ tục chuyển tên trên hợp đồng có trách nhiệm phối hợp với cơ quan thuế để đôn đốc các cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ kê khai nộp thuế TNCN theo quy định nêu trên.
Chế Hân – Q.Việt
