Nghị định 69/NĐ-CP năm 2009 của Chính phủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. Trong đó, yêu cầu doanh nghiệp (DN) phải đóng tiền sử dụng đất sát giá thị trường. Điều này đã khiến nhiều DN bất động sản trong thời gian qua lâm vào cảnh khốn đốn trong khi ngân sách nhà nước vẫn thất thu.
Một dẫn chứng cụ thể để thấy sự bất cập này là Công ty Địa ốc Đất Lành đầu tư 1 dự án 10.000m² tại quận 12, chi phí đền bù theo giá thị trường cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 17 triệu đồng/m². Kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường 20 triệu đồng/m². Trong khi đó, cơ quan thuế yêu cầu DN đóng thuế sử dụng đất 15 triệu đồng/m², như vậy, tính ra giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m², DN bị lỗ đến 12 triệu đồng/m². Đó chỉ là cách tính theo doanh thu kỳ vọng của DN, nếu tính theo doanh thu do công ty thẩm định (thường cao hơn doanh thu mà DN kỳ vọng, cụ thể, Công ty Lê Thành dự định bán căn hộ ra thị trường với giá 13 - 15 triệu đồng/m² nhưng cơ quan thẩm định áp đặt giá bán là 17 triệu đồng/m²) thì số tiền sử dụng đất mà DN phải đóng cao hơn, DN lỗ nặng hơn.
Lâu nay, việc cho rằng các DN bất động sản luôn có lợi nhuận lớn và muốn tận thu tất cả đã dẫn đến tình trạng DN chỉ làm công hưởng chi phí quản lý hoặc DN bị lỗ nặng nên đến nay hầu như chưa có DN nào đóng tiền sử dụng đất. Nhưng bất ngờ thị trường ế hàng nên DN giảm giá, bán tháo như hiện nay (có DN giảm đến 50% giá bán) khi đó, giá trị khu đất là âm, ngay cả chưa tính giá trị bồi thường đất, thì nhà nước sẽ không thu được một khoản nào. Vì vậy cần phải sớm sửa đổi NĐ 69 theo hướng nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, DN có thể lãi để tiếp tục đầu tư và đóng thuế. Các quy định về thuế nên dựa trên cơ sở tính đúng và hợp lý để tránh tình trạng lạm thu và tận thu. Cụ thể, nên chia làm 2 loại thuế: đối với đất thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước được quyền thu 100% để chuyển quyền sử dụng đất cho DN. Còn đối với đất DN tự mua lại của dân thì nhà nước chỉ thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất khoảng 10%-20% giá thị trường. Nếu cào bằng thu 100% giá thị trường trong mọi trường hợp như hiện nay thì DN không còn dám đầu tư các dự án bất động sản nữa mà chỉ trông vào quỹ đất sạch của nhà nước trong khi quỹ đất này ngày càng cạn dần.
KS NGUYỄN VĂN ĐỰC
