Luật Du lịch đã quy định căn hộ du lịch/biệt thự du lịch là cơ sở sở lưu trú du lịch. Như vậy, loại hình căn hộ, biệt thự du lịch đã được pháp luật thừa nhận và điều tiết bởi du lịch. Tuy nhiên, đây là loại hình bất động sản mới, chưa được điều chỉnh tại các quy định pháp luật liên quan, vì vậy, thực tế này đã gây nhiều khó khăn trong việc quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp.
Bùng nổ Codotel
Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 148 dự án condotel với sự tham gia của 52 chủ đầu tư. Dự kiến, giai đoạn 2017 – 2019, có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng đang trở thành hiện tượng trên thị trường bất động sản. Condotel đã góp phần thay đổi diện mạo du lịch, đó chính là lý do các địa phương hào hứng với đầu tư dự án condotel.
2 tháng đầu năm, khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam tăng gần 30% so với cùng kỳ và dự báo năm 2018 tiếp tục tăng trưởng ấn tượng, do đó, dịch vụ lưu trú cũng sẽ phải tăng trưởng để phục vụ nhu cầu khách du lịch và condotel chính là một trong những nguồn cung. Theo ước tính, năm 2017, tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán, với số giao dịch thành công hơn 12.500 căn.
“Tại sao bùng nổ condotel dù khung pháp lý chưa chặt chẽ? Vì condotel có những ưu điểm lớn, đánh trúng vào thời điểm hiện nay khi khách du lịch tăng trưởng nhanh; tín dụng từ ngân hàng lĩnh vực này giảm; tầng lớp trung lưu xuất hiện nhiều và có nhu cầu đầu tư”, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói.
Tuy nhiên, ở cấp vĩ mô, sự bùng nổ của đầu tư loại hình condotel vừa qua cũng gây nên những lo ngại về cung vượt cầu. Ông Nguyễn Văn Tuấn - Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch (Bộ VH-TT-DL), nhìn nhận, hiện nay, nóng nhất là Đà Nẵng. Tại Đà Nẵng, năm 2017, địa phương đón 6,5 triệu lượt khách, trong đó có 2,5 triệu lượt khách quốc tế. Đà Nẵng có tổng số 30.000 phòng, trong đó có khoảng 8.000 phòng tiêu chuẩn 4-5 sao nhưng dự báo đến năm 2020, Đà Nẵng gia tăng 13.000 -15.000 condotel. Điều này đồng nghĩa lượt khác sẽ phải tăng hơn 2 lần so với năm 2017 và “điều đó là không thể vì khách đến điểm du lịch còn phụ thuộc vào sức chứa của điểm đến nên nếu không có chính sách điều tiết thì sự dư thừa sẽ xảy ra”.
Một địa phương cũng cần có sự lưu ý là Phú Quốc, trong 4 năm, có 10.000 phòng khách sạn và condotel. Sự gia tăng thời gian ngắn khiến cho Phú Quốc hiện đang dư thừa. Tuy nhiên, hiện Phú Quốc được xác định là trọng điểm du lịch và có thể tương lai sẽ không mất cân bằng.
Còn điểm nghẽn về pháp luật
Theo ông Nguyễn Trần Nam, về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ… được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, thực tế, hầu hết người mua condotel đều gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.
Bên cạnh đó, theo Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”. Trong khi đó, Luật Nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài được mua căn hộ nhà ở và đất nền trong dự án có thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn. Như vậy, trường hợp đối với loại hình bất động sản condotel vừa là căn hộ, vừa là khách sạn, việc áp dụng các quy định của pháp luật về bất động sản cho loại hình này đối với cá nhân là người nước ngoài không rõ.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng nhìn nhận, việc giao đất để phát triển các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có một điểm nghẽn về pháp luật. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất để phát triển condotel là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, có thời hạn sử dụng thông thường là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Mặc dù vậy, một số địa phương đã giao đất này theo chế độ sử dụng đất ở, tức là đất ở lâu dài; một số địa phương vẫn giao theo đất kinh doanh dịch vụ, được sử dụng có thời hạn.
“Đáng lẽ, các bộ liên quan cần đề xuất xuất giải pháp pháp luật trình Chính phủ quyết định sớm để làm thông điểm nghẽn pháp lý này. Bởi thực tế, khi đất phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được sử dụng như đất ở thì mang lại hiệu quả, thu hút vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp vì họ mong muốn quyền sở hữu bất động sản lâu dài. Điều này có nghĩa là sự điều chỉnh pháp luật có tác động rất lớn tới tiến trình phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng”, ông Đặng Hùng Võ nói.
Ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC: Condotel mang lại nhiều lợi ích
Chúng tôi đầu tư condotel vì đơn giản đây là xu hướng đầu tư tốt nhất thị trường bất động sản hiện nay. Phân khúc này mang lại lợi ích cho tất cả các chủ thể liên quan. Với doanh nghiệp, đây là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng đang ngày càng hạn chế. Với nhà đầu tư thứ cấp, condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản vừa mang lại thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh.
Về lợi nhuận, cam kết lợi nhuận được chúng tôi tính toán kỹ dựa trên các giải pháp tổng thể về tài chính, chiến lược phát triển, công suất khai thác, sinh lời của từng dự án. Theo đánh giá sơ bộ thì tại các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của những chủ đầu tư uy tín, chỉ cần tỷ lệ lấp đầy 40 - 50% thì chủ đầu tư có thể đảm bảo lợi nhuận 8 - 10% cho khách hàng mỗi năm.
Về thời hạn sở hữu condotel, nhiều địa phương có du lịch phát triển mạnh đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở, qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Đây là một ý tưởng hết sức tích cực cần được nghiên cứu thêm, lợi ích đã thấy rõ là vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa tạo điều kiện thuận lợi để phát triển một phân khúc có nhiều lợi ích như condotel.
