Chính sách làm “ách” thị trường bất động sản

Tại buổi tọa đàm “Chính sách về tiền sử dụng đất các dự án phát triển bất động sản” do Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa tổ chức tại TPHCM, đa số các DN đều cho rằng việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường (quy định tại NĐ 69/CP của Chính phủ) là hợp lý. Tuy nhiên, cho đến nay việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường còn phức tạp nên nhiều DN không thể đóng tiền sử dụng đất để thực hiện dự án, không thể tính giá đầu ra để đưa sản phẩm ra thị trường. Nhiều DN BĐS đang đứng trên bờ vực phá sản…

Đi tìm ẩn số

Tại buổi tọa đàm, vấn đề được bàn luận sôi nổi nhất xung quanh vấn đề “giá thị trường”. Hơn 2 năm nay, từ khi ban hành NĐ 69/CP về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, đến nay chưa có DN nào đóng tiền sử dụng đất vì thủ tục xác định giá đất sát giá thị trường quá phức tạp, nhà nước phải thuê tư vấn thẩm định giá và qua hội đồng xét duyệt. Đại diện Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn cho rằng, việc thẩm định giá hiện nay không chỉ nhiêu khê mà chứng thư thẩm định chỉ có giá trị trong vòng 6 tháng.

Trong khi đó, một dự án có khi phải mất từ 6 - 10 năm mới hoàn thành, như vậy phải cần đến 20 lần thẩm định giá. Một DN địa ốc tại quận 8 cho biết, cùng một dự án nhưng thuê 3 đơn vị tư vấn cho ra 3 giá khác nhau. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Lê Thành, cho rằng giá thị trường là một “ẩn số” mà không ai đưa ra được. Chẳng hạn như khi DN kẹt tiền, chấp nhận lỗ sẽ bán ra thị trường với giá thấp, đến khi không kẹt nữa thì bán với giá cao, vậy thì giá nào mới là giá thị trường. “Tại sao nhà nước không xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường để áp dụng giá này tính đền bù và tính tiền sử dụng đất luôn?” – ông Nghĩa thắc mắc.

Theo ông Nghĩa, bảng giá đất nên xây dựng sát giá thị trường và ổn định chứ không nên thay đổi hàng năm như hiện nay. Luật sư Nguyễn Thị Cam, Công ty Luật Đất Luật dẫn chứng, một khu đất nông nghiệp trên đường Huỳnh Tấn Phát quận 7 theo bảng giá đất TP có giá từ 6,2 - 8,4 triệu đồng/m². Một DN đứng ra đền bù cho người dân với giá 12,5 triệu đồng/m², một DN khác “nhảy” vào thương lượng với giá 14,5 triệu đồng/m². Sau đó, vụ việc được kiện ra tòa thì tòa án đưa ra giá 20 triệu đồng/m². “Như vậy, đâu mới là giá thị trường” - bà Cam đặt vấn đề.

Từ đó, bà Cam cho rằng trách nhiệm xác định giá đất theo giá thị trường là của nhà nước, pháp luật cũng đã quy định rõ ràng như vậy. “Việc không xác định được giá thị trường là lỗi hoàn toàn do nhà nước. Nếu bảng giá đất TP ban hành hàng năm là giá thị trường thì không cần phải đi tìm “ẩn số” giá thị trường như hiện nay” - bà Cam nói. Theo bà, TP nên xây dựng một bảng giá đất phải có tính thị trường và ổn định ít nhất 5 năm.

Xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường

Luật sư Trương Thị Hòa cho rằng, một chính sách sau khi ban hành phải khả thi. Thế nhưng hơn 2 năm nay, NĐ 69/CP vẫn chưa thể đi vào cuộc sống gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, dẫn chứng: Công ty Đất Lành làm một dự án 10.000m² tại quận 12 mà DN đang đầu tư, trong đó đất ở 3.000m², còn lại là diện tích đất công cộng. Vị chi tiền đền bù và đầu tư cho khoảng 3.000m² nhà ở này khoảng 51 tỷ đồng, do đó giá bán dự kiến khoảng 17 - 20 triệu đồng/m².

Thế nhưng, sau khi tính tiền sử dụng đất phải đóng thêm 44 tỷ đồng cho 3.000m² đất ở nữa (thêm 15 triệu đồng/m²). Do đó, phải bán với giá 32 triệu đồng/m² mới mong huề vốn. “Với chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay, chắc chắn sẽ không có nhà đầu tư nào làm dự án mà chỉ trông chờ vào nguồn đất sạch của Nhà nước để làm dự án. Trong khi đó, quỹ đất này rất hiếm nên thị trường sẽ không có sản phẩm để bán, đô thị không thể phát triển”, ông Đực chia sẻ.

Bà Lê Thúy Hương, Tổng Giám đốc Công ty Phú Hưng Gia cũng cho biết, công ty đang thực hiện dự án nhà cho người thu nhập thấp tại quận Bình Tân, dự kiến bán với giá 12 triệu đồng/m². Tuy nhiên, dự án đã thực hiện 5 năm nay, đền bù giá đất nông nghiệp cao nên hiện nay phải bán với giá 15 - 17 triệu đồng/m². Theo bà Hương, là dự án thu nhập thấp nhưng sau khi định giá để đóng tiền sử dụng đất thì phải bán khoảng 18 triệu đồng/m² mới lời được 10%. “Nếu DN cam kết bán với giá 12 triệu đồng/m² thì Nhà nước có căn cứ vào giá đó để thu tiền sử dụng đất không?” - bà Hương kiến nghị.

Ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng ban Vật giá Sở Tài chính TPHCM, cho rằng bảng giá đất mà UBND TP ban hành hàng năm hiện nay đã được xây dựng mức khung quy định của Chính phủ (cao nhất tại 3 tuyến đường trung tâm quận 1 là 81 triệu đồng/m²) nên thực tế giá không thể sát với giá thị trường. Chính vì thế mới có chuyện phải xác định giá thị trường để thu tiền sử dụng đất. Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính, cho rằng việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường là hợp lý nhưng cái khó hiện nay là xác định giá nào là giá thị trường.

Trước kiến nghị của các DN, ông Phạm Đình Cường cho biết, Bộ Tài chính sẽ kiến nghị bỏ khung giá trần để UBND TP xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Ngoài ra, ông Cường cũng cho biết sẽ mời Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ vào làm việc với UBND TP về vấn đề này.

NHUNG NGUYỄN