Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng - Giải pháp làm ấm dần thị trường

Nghiên cứu Báo cáo về tình hình kinh tế xã hội của Chính phủ trình Quốc hội vừa rồi, tôi cho rằng bản báo cáo đã phản ánh được tình hình thực tế, song chưa phân tích sâu sắc để thấy được mấu chốt của nhiều vấn đề. Báo cáo thẩm định của UB Kinh tế có phân tích sâu hơn một số mặt, ví dụ như chúng ta cứ nói thành tích là ổn định tỷ giá, giảm được lãi suất, nhưng nếu nhìn toàn diện thì có thể nói rằng giảm lãi suất giờ đây không còn là chiếc đũa thần nữa!

        Chậm còn hơn không!

Có dịp tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp, tôi thấy họ nói lãi suất dù có giảm xuống 8-9%/năm lúc này người ta cũng không vay. Chuyện lớn nhất hiện nay là nền kinh tế bị nghẽn, không hấp thụ được vốn. Năm ngoái tôi có nói nợ xấu là cục máu đông, nhưng bây giờ vấn đề chính không còn là nợ xấu nữa, mà là sự suy giảm thị trường, suy giảm đầu tư và suy giảm niềm tin thị trường. Tất cả những điều đó làm hạn chế khả năng hấp thụ vốn.

Nói cách khác, một trong những điều cần ưu tiên làm ngay là kích thích thị trường, củng cố niềm tin để kích cầu đầu tư, tiêu dùng. Gói 30.000 tỷ đồng dành cho bất động sản cũng nhằm mục tiêu đó, nhưng có thể nói là triển khai quá chậm. Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành từ ngày 7-1 mà bây giờ mới có thông tư hướng dẫn (Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo NQ 02 - PV) và sắp tới, từ 1-6 mới bắt đầu thực hiện là quá chậm.

Ở đây có cái vướng, dẫn đến khó xử lý chính sách, đó là khái niệm “nhà xã hội”. Tôi cho rằng nhà xã hội là câu chuyện khác. Hỗ trợ thị trường bất động sản ở đây là nhằm tăng sức mua loại nhà mà thị trường đang có nhu cầu, NQ 02 đã xác định rõ là nhà dưới 70m2, giá 14 - 15 triệu đồng/m², hay nói nôm na là loại nhà tại Hà Nội và TPHCM có giá bán dưới 1 tỷ đồng, các tỉnh khác 5 - 6 trăm triệu. Đây không phải nhà xã hội, mà là nhà phổ thông, phù hợp sức mua của nhiều người dân. Loại này cần có hỗ trợ về lãi suất và thời gian cho vay để tạo điều kiện cho nhiều người mua nhà hơn, làm ấm một phân khúc của thị trường. Định hướng như vậy là đúng đắn.

        Minh bạch không sợ “lợi ích nhóm”

Cần nói rõ là gói 30.000 tỷ đồng nói trên không phải để đem hỗ trợ trực tiếp cho người kinh doanh bất động sản, mà chỉ là tạo cho họ thị trường. Ví dụ như tại TPHCM, chúng ta quy định những người có nhu cầu mua nhà dưới 1 tỷ đồng, thu nhập có thể trả góp số tiền đó trong vòng 10 - 15 năm và nếu ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay thì NHNN sẽ tái cấp vốn cho những khoản vay đó. Tức là kết quả giải ngân được bao nhiêu tùy thuộc vào cung thực tế của NHTM và cầu của người đi vay - đồng thời cũng là khách hàng của thị trường bất động sản. Xin nhắc lại là NHNN không trực tiếp cho ai vay cả, họ chỉ cho NHTM vay lại đúng bằng phần mà NHTM đã cho vay tới đúng những đối tượng quy định. Cách làm vậy tôi cho là đơn giản, minh bạch. Không có chuyện “bơm” vốn cho ai hết và giải ngân từng khoản tiền không lớn một cách từ từ, tùy thuộc tiến độ cho vay ra. Không cho vay thì không được cấp vốn.

Với cách làm đó thì cũng không sợ 30.000 tỷ đồng là quá ít như có ý kiến e ngại. Vấn đề là các doanh nghiệp có sẵn loại hàng hóa đó không; người dân có khả năng trả nợ mua góp không và nếu có đi nữa thì họ có tin tưởng bỏ tiền ra mua không... Cho nên đây chỉ là giải pháp làm ấm dần thị trường mà thôi. Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua là cung cầu không gặp nhau, phát triển méo mó. Thị trường “đóng băng” nhưng không phải kẹt ở tất cả các phân khúc mà vẫn còn một bộ phận có nhu cầu, có sức mua thực sự. Kích vào đúng chỗ đó, thì có thể làm tan băng dần dần. Cũng đừng trông đợi toàn thị trường bất động sản sôi động trở lại trong một năm hay nửa năm được.

Một điều quan trọng nữa cũng cần xác định với nhau là thị trường phải tự điều chỉnh. Sẽ không có chuyện ai cũng đi kinh doanh bất động sản được! Doanh nghiệp nào có hàng hóa được thị trường chấp nhận, tiêu thụ được thì trụ lại. Một bộ phận bán cái mà thị trường không cần thì không thể tồn tại, phải tìm cách thay đổi.

Về phía ngân hàng, cũng cần có những giải pháp mạnh tay hơn. Đơn cử, những dự án đã được thế chấp mà doanh nghiệp không trả được nợ thì NHTM xem xét lấy về phát mại, chấp nhận có thể lỗ; nhưng cắt lỗ, không để lỗ nhiều hơn, kéo dài hơn nữa. Trước định giá 100 tỷ đồng, đã cho doanh nghiệp vay 70 tỷ đồng, bây giờ lấy về đấu giá, nếu 70 tỷ đồng không bán được thì hạ giá đi, đến một mức nhất định, 40 - 50 tỷ đồng chẳng hạn, chắc chắn sẽ có người khác mua. Một bộ phận người mua không phải người kinh doanh bất động sản kiểu “lướt sóng” sẽ xuất hiện, góp phần làm thay đổi cơ cấu, chất lượng thị trường và kéo giá bất động sản trở về với giá trị thực của nó.

TS TRẦN DU LỊCH
Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TPHCM

ANH THƯ ghi

• Ông Nguyễn Minh Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển căn hộ Nam Long: Đầu tư mạnh vào căn hộ giá rẻ

Trước tiên, tâm lý chung của thị trường khi Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng rất là tốt. Nhiều khách hàng quan tâm dòng sản phẩm căn hộ Ehome của chúng tôi đã hỏi rằng, lúc nào có thể làm việc với ngân hàng để vay tiền cho các căn hộ sẽ mua. Hiện nay chúng tôi đang cho nhân viên triển khai làm việc với ngân hàng để có hướng dẫn cụ thể công bố cho khách hàng. Nam Long may mắn là đeo đuổi dòng sản phẩm này đã 7 năm, lại phù hợp với quy định của gói hỗ trợ của Chính phủ, ví dụ giá Ehome 3 là 13,5 triệu đồng/m², Ehome 4 ở Bắc Sài Gòn khoảng 10,5 triệu đồng/m². Diện tích có hai loại, một loại 40 - 50m² có hai phòng ngủ nhưng chỉ có một công trình phụ, một loại 60 - 65m² có hai phòng ngủ. Thực tế các đợt mở bán của Ehome cho đến nay luôn luôn tiêu thụ tốt. Về tổng quát, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sẽ thúc đẩy Nam Long đầu tư dòng sản phẩm này nhanh hơn, trong vòng 5 năm tới, tối thiểu mỗi năm đưa ra thị trường 1.000 căn hộ, giá bán tính từ trung tâm thành phố ra 10km sẽ là 13 triệu đồng/m², còn xa hơn khoảng 12km giá 10,5 triệu đồng/m².

• Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Thanh Bình: Tham gia để tự cứu mình

Thị trường bất động sản trung cao cấp đã và đang đóng băng, sẽ tiếp tục đóng băng vì gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chỉ hướng đến người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức khó khăn hoặc chưa có nhà ở. Dự tính tổng số tiền vay phân bổ mỗi căn hộ là 500 triệu đồng thì giải quyết khoảng 50.000 căn nhà cho TPHCM, Hà Nội và các tỉnh thành khác. Chính phủ cam kết giữ lãi suất và mở rộng chương trình này, như vậy đây là cú hích ban đầu rất tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta đang tồn kho rất nhiều, Chính phủ nên xem xét mở rộng thêm cho nhiều đối tượng, để phá băng thị trường, tăng cường thanh khoản cho ngân hàng cũng như cho doanh nghiệp. Đối với chúng tôi, từ gói hỗ trợ này sẽ tham gia một dự án thu nhập trung bình tại quận 9, giá bán từ 12 - 15 triệu đồng/m², dự kiến cuối năm nay bắt đầu triển khai. Bước đầu tung ra 500 căn, trong đó một nửa là nhà ở xã hội, một nửa là nhà ở thương mại. Chúng tôi hướng theo chương trình vĩ mô của Chính phủ, thứ nhất là để tự cứu mình, thứ hai là đóng góp cho xã hội.

LƯƠNG THIỆN ghi

- Thông tin liên quan:

>> Triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng - Thủ tục đơn giản, không sợ hết tiền

*****