Thị trường bất động sản (BĐS) đang có những dấu hiệu sôi động trở lại. Trong xu thế cấu trúc lại thị trường, đâu là cơ hội cho người mua nhà, đâu là cơ hội cho các nhà đầu tư cũ và mới? Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, đồng thời là một chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực BĐS xung quanh vấn đề này.
GS Đặng Hùng Võ
- PHÓNG VIÊN: Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm năm 2014, số lượng giao dịch mua bán nhà ở đã tăng mạnh, hàng tồn kho giảm 13% so với cùng kỳ, nợ xấu cũng giảm. Ông có nhận xét gì về những diễn biến mới của thị trường BĐS?
>> GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Thị trường BĐS có sôi động trở lại, điều đó chỉ đúng với phân khúc hàng giá rẻ, bình dân. Tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM, hàng loạt các dự án chung cư giá rẻ bung hàng đã được thị trường đón nhận. Những dự án có vị trí tốt, giá căn hộ dưới 1 tỷ đồng, chính sách bán hàng hấp dẫn thậm chí còn khá đắt hàng. Tuy nhiên, ở khu vực thị trường trung, cao cấp thì gần như chưa có chuyển biến nào rõ rệt. Việc giải quyết tồn kho, nợ xấu ở khu vực này mới là quan trọng nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy có giải pháp nào hiệu quả. Đây thật sự là “cục máu đông” nan giải của thị trường BĐS.
- Các chuyên gia đã từng tranh luận về việc giải cứu hay không giải cứu thị trường BĐS và ông là người ủng hộ quan điểm không giải cứu, chỉ tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, những diễn biến của thị trường BĐS cho thấy nếu không có sự can thiệp nào của nhà nước thì “cục máu đông” này không biết đến khi nào mới giải quyết được?
Tôi vẫn giữ quan điểm là không cần can thiệp và cũng không thể can thiệp. Chúng ta hãy để thị trường BĐS tự điều tiết theo quy luật của nó. Nhà nước có thể hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bằng cách tạo ra những cơ chế phù hợp. Ví dụ như hoạt động của Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng đã bắt đầu có những tác động tích cực và toàn diện đến thị trường BĐS. Nếu VAMC hoạt động hiệu quả hơn nữa, có đủ năng lực hơn nữa để mua lại dứt điểm các khoản nợ xấu BĐS thì chẳng những dần dần giúp khôi phục lại thị trường mà còn giảm được nhiều tổn thất cho các doanh nghiệp. Tôi cho rằng, nếu khả quan thì trong vòng 3-4 năm nữa khu vực thị trường trung, cao cấp này sẽ có chuyển biến rõ rệt.
Điều đáng lưu ý ở đây là, trong khối tồn kho BĐS khổng lồ đó, có rất nhiều dự án khó bán, lý do không phải nằm ở giá cả mà nằm ở chỗ những dự án đó không có giá trị ở, nghĩa là nó không đáp ứng được những nhu cầu tối thiểu của cư dân. Khi thị trường BĐS đang sốt, các nhà đầu tư đã làm ồ ạt mà không theo quy hoạch nào, cũng không tính đến hàng loạt các yếu tố phụ trợ khác nên đến thời điểm này, kể cả hạ giá bán cũng không có người mua. Giải quyết những dự án như thế này cần rất nhiều thời gian.
- Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS vừa trải qua một thời kỳ sàng lọc chủ đầu tư, những nhà đầu tư yếu kém, không có thực lực đã phải nhường chỗ cho những nhà đầu tư mới biết xác định cuộc chơi lâu dài hơn. Vậy chúng ta có thể hy vọng gì vào những nhà đầu tư mới của thị trường BĐS?
Tôi cho rằng điều đó rất đúng, khủng hoảng của thị trường BĐS trong một thời gian dài đã giúp loại bỏ được những nhà đầu tư thiếu năng lực, thiếu chuyên nghiệp, làm ăn theo kiểu chụp giật. Bằng chứng là rất nhiều nhà đầu tư BĐS đã bị loại ra khỏi thị trường một cách nhanh chóng, thậm chí nhiều nhà đầu tư lớn, từng “làm mưa, làm gió” trên thị trường BĐS cuối cùng cũng lộ chân tướng là năng lực “ảo”. Trong bối cảnh đó, việc mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp, có sự vào cuộc của các nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực đầu tư BĐS là một “chuyển động hồn nhiên” của thị trường. Đó cũng là một quy luật tất yếu, chúng ta không thể làm khác được. Theo tôi, đây là tín hiệu đáng mừng, bởi các doanh nghiệp đang sa lầy dù sao cũng rút được vốn để trả nợ và tính các phương án mới. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính đủ mạnh sẽ tiếp tục triển khai dự án hoặc coi như là kênh đầu tư. Họ không chỉ có tiềm lực tài chính đủ mạnh mà còn có kinh nghiệm quản lý và trình độ kinh doanh tốt, do vậy, việc giải quyết BĐS tồn kho không phải vấn đề quá khó.
Tuy nhiên, những nhà đầu tư mới đã đủ tin cậy hay chưa thì tôi cho rằng cần có thêm thời gian để kiểm chứng, họ cần phải chứng minh thực lực của mình bằng các sản phẩm cung cấp cho thị trường. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư mới còn phải khẳng định uy tín của mình bằng chính sách hậu mãi. Trong lúc thị trường BĐS đang có những bước chuyển như hiện nay, khách hàng nên thận trọng trước khi mua nhà vì cũng đã có trường hợp dự án sau khi sang tên, đổi chủ vẫn dậm chân tại chỗ.
- Vậy ông có dự báo gì về thị trường BĐS trong thời gian tới?
Theo tôi phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn sẽ tiếp tục sôi động vì nó có nhu cầu thật. Việc ban hành Nghị quyết 61/NQ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu sẽ thúc đẩy quá trình giải ngân của gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng. Vấn đề là, sắp tới các nhà đầu tư cần tiếp tục đưa ra nguồn cung chất lượng hơn, phù hợp với nhu cầu thị trường hơn, quan tâm đến các giá trị ở hơn. Tôi biết có những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho sinh viên đã hoàn thiện nhưng người dân và sinh viên không muốn vào ở, không phải chỉ vì xa trung tâm mà vì thiết kế không hợp lý, chất lượng không đảm bảo, không có đủ các điều kiện tối thiểu phục vụ nhu cầu cuộc sống.
Thực tế cũng cho thấy những dự án đang bán chạy là những dự án mà người mua cảm thấy “sống được”. Một điều chắc chắn là đã đến lúc thị trường không còn chỗ cho những nhà đầu tư “ăn xổi”. Vì vậy, những nhà đầu tư khôn ngoan là những nhà đầu tư biết quan tâm đến chất lượng cuộc sống của các cư dân tương lai.
- Xin cảm ơn ông!
BÍCH QUYÊN (thực hiện)
