Thấy gì qua dòng tiền âm của các doanh nghiệp bất động sản?

Khảo sát kết quả kinh doanh năm 2019 của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản đang được niêm yết cho thấy, phần lớn đều tăng trưởng lợi nhuận nhưng phân nửa trong số đó có dòng tiền kinh doanh âm. 

Thị trường bất động sản năm 2020 được  dự đoán tiếp tục thiếu hụt nguồn cung

Thị trường bất động sản năm 2020 được dự đoán tiếp tục thiếu hụt nguồn cung

Theo báo cáo tài chính quý 4-2019 của Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), doanh nghiệp này tăng 25% doanh thu so với cùng kỳ, lợi nhuận năm 2019 tăng khoảng 3%, đạt 1.216 tỷ đồng. Tiếp tục như từ năm 2016 đến nay, Tập đoàn Đất Xanh có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỷ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước.

Tồn kho ghi nhận tăng do có các dự án mới như Khu dân cư Long Thành (1.572 tỷ đồng), Opal Skyline (177 tỷ đồng), La Maison (431 tỷ đồng), Gem Riverside (1.559 tỷ đồng)…

Về tổng tài sản, Đất Xanh tăng hơn 44%, lên mức 19.880 tỷ đồng, song khoản mục phải thu ngắn hạn tăng mạnh 62% lên mức 9.023 tỷ đồng, chủ yếu là phải thu ngắn hạn khác (chiếm tỷ trọng 61%, tương ứng số tiền 5.560 tỷ đồng). Đây chính là tiền ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối loạt dự án như Khu đô thị đất Quảng Riverside, Lakeside Bàu Tràm, Sài Gòn Gateway... Ngoài ra, khoản phải thu ngắn hạn khách hàng cũng tăng trên 30% lên 1.938 tỷ đồng.

Công ty khác như Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỷ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỷ đồng, tăng 36%. Đầu tư LDG (HoSE: LDG) hay Khang Điền (HoSE: KDH) đã có 2 năm liên tục âm dòng tiền, trong khi 3 năm liền trước (2015 - 2017) đều dương… Hầu hết ở các doanh nghiệp này đều tăng khoản phải thu và tồn kho tăng cao.

Thấy gì qua dòng tiền âm của các doanh nghiệp bất động sản? ảnh 1 Dù đã bán hết sản phẩm nhưng chưa đến thời hạn giao nhà, doanh nghiệp vẫn bị ghi nhận hàng tồn kho cao và dòng tiền âm
Trong kinh doanh, khi dòng tiền âm, các doanh nghiệp buộc phải huy động từ nhiều nguồn khác để đảm bảo dòng tiền hoạt động, đầu tư, về lâu dài sẽ thành rủi ro cho doanh nghiệp. Một chuyên gia bất động sản lý giải, lĩnh vực bất động sản là ngành đặc thù, khác với những ngành khác như hàng tiêu dùng, nên việc “đọc” những khoản mục trong báo cáo tài chính cần hiểu “chiêu” của doanh nghiệp hơn.

Ông lý giải, nguyên nhân là theo quy định, ngoài hồ sơ pháp lý thì tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán, đối với nhà ở liền kề, thấp tầng là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

Sau khi mở bán, doanh nghiệp sẽ thu tiền theo tiến độ thi công, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao. Một dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi giao nhà thường vào khoảng 14-20 tháng. Đối với doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, nếu có báo cáo tài chính trong điểm rơi này thì họ buộc ghi nhận trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu. Trong khoảng thời gian đó, mặc dù hàng tồn kho cao do chưa đến thời hạn giao nhà thì việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm. Trong tương lai thì dòng tiền thu về vẫn tốt bởi sản phẩm đã bán hết cho khách hàng từ khi mở bán.

Do vậy, lợi nhuận của khối bất động sản thường chênh lệch lớn giữa các năm cũng như các quý trong năm, nhất là với những doanh nghiệp có ít dự án gối đầu. Cũng có quý, doanh nghiệp có thể bị thua lỗ, dù tình hình tiêu thụ sản phẩm tại dự án tốt, lợi nhuận dự kiến lớn, vì chưa đủ điều kiện hạch toán, trong khi chi phí vẫn phát sinh. “Trong kinh doanh, dòng vốn dư thì sợ chứ không sợ âm, tăng vốn rồi mà không có phương án sử dụng hiệu quả mới đáng lo” - vị chuyên gia này chia sẻ.

Ngoài ra, một vấn đề đáng chú ý là hoạt động đầu tư của doanh nghiệp nếu doanh nghiệp bất động sản sử dụng tiền để tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh chính, đặc biệt là tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Trên thực tế, có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách…

NGUYỄN LÊ

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Phim truyền hình: Đã lâu không gặp

Phim truyền hình: Đã lâu không gặp

Lấy bối cảnh của một thời tuổi trẻ tươi đẹp và rực rỡ, “Đã lâu không gặp” kể câu chuyện tình của Đóa Đóa và Hạ Ngôn - một đôi oan gia ngay từ buổi đầu gặp gỡ để rồi trong mỗi bước thăng trầm trên đường đời, họ nhận ra tình yêu sẽ đến cùng sự sẻ chia, bao dung và tha thứ.

Thị trường

Bộ Công thương: Bảo đảm nguồn cung hàng hóa thiết yếu

Ngày 13-5, tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Công thương Nguyễn Hồng Diên chủ trì cuộc họp trực tuyến cấp bách với 63 tỉnh thành về việc tăng cường công tác phòng chống dịch Covid-19 trong các cơ sở công nghiệp và thương mại, trong bất cứ hoàn cảnh nào cũng bảo đảm nguồn cung các mặt hàng thiết yếu, đồng thời đặt ra một số định hướng phát triển ngành trong thời gian tới.

Địa ốc

Chính thức ra mắt tiểu khu Europe - nơi cuộc sống khai hội mỗi ngày

Nối tiếp sức nóng bùng nổ của tổ hợp shophouse Vega Continental Shopping Plaza với 2 tiểu khu Caribbean và Hawaii kề cận Đại lộ Phạm Văn Đồng và bờ biển Nha Trang dài 2km, Tập đoàn KDI Holdings tiếp tục ra mắt Tiểu khu Europe nằm tại vị trí trái tim của Vega City Nha Trang, nơi hội tụ hàng loạt thương hiệu mua sắm, thời trang, nhà hàng cao cấp, kế bên tòa khách sạn được quản lý bởi Accor Hotels - đế chế khách sạn hùng mạnh bậc nhất thế giới.

Ngân hàng - Chứng khoán

VN-Index tăng gần 14 điểm, giá vàng SJC giảm 150.000 đồng/lượng

Bất chấp khối ngoại tiếp tục bán ròng 600 tỷ đồng trên toàn thị trường, VN-Index trong phiên giao dịch ngày 12-5 vẫn bật tăng mạnh. Nhóm cổ phiếu ngân hàng sau khi điều chỉnh nhẹ đã bật tăng trở lại giúp củng cố đà tăng của thị trường vững chắc hơn. 

Nông nghiệp

Hàng ngàn hecta khoai mì bị bệnh khảm lá

Ngày 13-5, Văn phòng UBND tỉnh Thanh Hóa cho biết, trước tình hình bệnh khảm lá trên sắn (khoai mì) lan rộng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lê Đức Giang đã có văn bản chỉ đạo các sở, địa phương liên quan tập trung các biện pháp cấp bách phòng, trừ bệnh.

Đầu tư

Chuyển động kinh tế & Đời sống 24H

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình Lê Viết Hải: “Cố gắng làm thật tốt vai trò cầu nối giữa người dân với diễn đàn Quốc hội”

Đó là chia sẻ của doanh nhân Lê Viết Hải, Kiến trúc sư, hiện là Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TPHCM khi bày tỏ Chương trình hành động của mình khi gặp gỡ các cử tri . Chúng tôi xin giới thiệu với bạn đọc chương trình hành động của ứng cử viên đại biểu Quốc hội khóa XV của doanh nhân Lê Viết Hải. 

Chuyển động kinh tế & Đời sống 24H

Thông tin kinh tế