Tính pháp lý và rủi ro của việc góp vốn mua nhà

Từ khi thị trường bất động sản đình trệ, nhiều dự án bị “trùm mền” kéo dài, chủ đầu tư chậm giao nhà cho khách hàng theo đúng hợp đồng góp vốn mua nhà, nên phát sinh hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu kiện. Pháp luật có thừa nhận việc góp vốn mua nhà hay không? Đây là câu hỏi nhiều bạn đọc đặt ra với chuyên mục “Luật sư của bạn”.

Pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách sáng tạo ra “hợp đồng góp vốn” với hình thức huy động vốn từ các nhà đầu tư, nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà. Hiện nay, cách thức góp vốn này chịu sự chi phối trực tiếp của các quy định pháp luật sau đây:

Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà, chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và thông báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định”.

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.

Đây được xem là hình thức huy động vốn hợp lý và phù hợp với tình hình bất động sản ở nước ta hiện nay. Bởi lẽ chủ đầu tư cần vốn để triển khai dự án kịp tiến độ và ổn định đầu ra, còn người góp vốn có thể mua được một căn hộ giá gốc để ở hoặc bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, hình thức này vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là người góp vốn. Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất…

Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật. Không những vậy, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch: khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết, trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.

Còn rủi ro hơn nữa khi đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn các dự án trên thực tế.

Bên cạnh đó với người mua nhà theo phương thức “hợp đồng góp vốn” này còn rất nhiều rủi ro khác phát sinh trong thực tế. Người góp vốn cần phải hiểu rõ những quy định pháp luật nào? Phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Chúng tôi sẽ tiếp tục giải đáp cho bạn đọc trong chuyên mục này ở các kỳ sau.

Luật sư PHAN VŨ TUẤN
(Văn phòng Luật sư Phans)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dân bầu trưởng khu phố

Dân bầu trưởng khu phố

Tổ chức hội nghị bầu cử trưởng khu phố đang được một số địa phương tại TPHCM triển khai. Đây là hình thức vừa dân chủ, vừa kiện toàn hoạt động của các ban điều hành khu phố cả về chất lượng và số lượng, đảm bảo đủ năng lực triển khai thực hiện hoàn thành tốt các nhiệm vụ chính trị tại địa phương.

Bạn đọc viết

Thi công bừa bộn, làm ảnh hưởng người dân

Người dân gọi điện đến đường dây nóng Báo SGGP phản ánh, dự án nâng cấp một số tuyến hẻm trên đường Quang Trung, đường Thống Nhất (thuộc phường 11, quận Gò Vấp, TPHCM) thi công bừa bộn, kéo dài đã nhiều tháng nay, gây ảnh hưởng tới cuộc sống, sinh hoạt của người dân.

Cơ quan trả lời

Sinh viên được vay 2,5 triệu đồng/tháng

Học sinh, sinh viên có thể dùng tiền vay từ ngân hàng để trang trải tiền học phí; chi phí mua sắm sách vở, phương tiện học tập, chi phí ăn, ở, đi lại. Mức cho vay tối đa đối với một học sinh, sinh viên là 2,5 triệu đồng/tháng/người. Lãi suất cho vay hiện tại là 0,55%/tháng. 

Từ thư bạn đọc

Biển cấm gây khó lưu thông cho người dân

Báo SGGP vừa nhận được nhiều phản ánh về biển báo được thiết lập trên đường Bùi Hữu Nghĩa, phường 1, quận Bình Thạnh, TPHCM hơn một tháng qua, gây bất tiện cho người dân và phương tiện lưu thông.

Ý kiến

Khó giám sát học sinh sử dụng điện thoại trong trường

Theo thông tin từ Bộ GD-ĐT, Thông tư 32 (ban hành Điều lệ trường THCS, THPT cho phép học sinh (HS) sử dụng điện thoại di động trong lớp phục vụ việc học tập nhưng phải được giáo viên đồng ý) sẽ thay thế Thông tư số 12 ban hành năm 2011.