Năm qua, sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, thị trường bất động sản TPHCM đã trải qua nhiều cơn “địa chấn”. Những chuyển biến gần đây có báo hiệu khả quan cho thị trường này?

• Nhà “mọc” nhanh, cao ốc tranh nhau xây

Trước đây khu tứ giác Lương Định Của- Trần Não- xa lộ Hà Nội- Liên tỉnh lộ 25, quận 2 trở thành tâm điểm của dư luận vì giá đất cao nhất nhì TP nhưng chỉ toàn là đất trống, hoang vu đầy cỏ. Mặc dù lác đác mọc lên một vài căn biệt thự nhưng chưa thể điểm xuyết được bức tranh phát triển đô thị của cửa ngõ phía đông TP. Nay đã khác, sự chuyển động của các dự án nhà ở trông giống như một đại công trường xây dựng.

Trên đường Lương Định Của, dự án kinh doanh nhà của Công ty TNHH Him Lam có quyết định giao đất từ năm 2001 đã bắt đầu xuất hiện 4 căn nhà xây dựng dở dang. Ngôi nhà xây sớm nhất có quy mô thiết kế 3,5 tầng đã xong hai lầu, ngoài ra có khá nhiều đống gạch ngói mới vừa được đổ lên trên những lô đất khác chuẩn bị xây nhà.

Dịch lên phía trên là dự án xây dựng nhà ở của Công ty xây dựng Trường Thịnh đang khẩn trương san lấp mặt bằng. Dọc tuyến xa lộ Hà Nội, dự án cao ốc Cantavil ngổn ngang ụ đất san lấp mặt bằng, thi công phần móng. Nổi trội nhất của khu tứ giác là cụm cao ốc đã và đang hoàn thành như An Phú, An Cư, hai cao ốc khác đang chuẩn bị xây dựng.

Sát bên khu tứ giác, trên trục đường Lương Định Của, cao ốc của Công ty xây dựng kinh doanh nhà Phú Nhuận cũng đã thi công đến những tầng cuối cùng… Nằm theo hệ thống cầu đường Nguyễn Văn Cừ nối dài, khu dân cư Trung Sơn (Đồng Diều) thuộc xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh cách nay khoảng một năm còn vắng bóng nhà cửa. Hiện nay là mùa mưa nhưng có thể đếm trên 100 căn nhà đã và đang khẩn trương xây dựng…

Những biến động trên đây diễn ra khá phổ biến tại các dự án xây dựng nhà ở, tất nhiên tốc độ xây dựng vẫn chưa cao. Thay vì trước đây mua qua bán lại thì nay một số chủ nhân đã tiến hành xây dựng nhà ở. Ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc công ty địa ốc Phúc Đức cho biết: Hiện nay, khách lùng mua đất có sổ đỏ nhằm để xây nhà ở là chính, tập trung ở vùng quận 2, quận 7, giá đất ở những dự án thỏa mãn điều kiện pháp lý này có chiều hướng tăng nhanh.

Tuy mới hình thành nhưng thị trường cao ốc đã nhanh chóng vượt qua đất nền dự án, đến nỗi có người thốt lên “mỗi tuần khởi công một dự án”! Những ngày cuối tháng 5, chủ đầu tư cao ốc Phúc Thịnh, đường Cao Đạt, quận 5 tiến hành bàn giao từng căn hộ cho khách hàng- cao ốc đầu tiên của TP hoàn thành- thì ngay ngày đầu tiên có khá nhiều người vào ở. Số lượng căn hộ chưa có người mua chỉ đếm chưa đầy ngón tay, nhưng ngày nào cũng có khách tìm đến ngã giá.

Chị Thu Hà, phụ trách kinh doanh của cao ốc Phúc Thịnh dự đoán sẽ bán hết trong nay mai, mặc dù giá thấp nhất xấp xỉ 800 triệu đồng/căn hộ 70m2. Theo đánh giá của CBRE, tập đoàn quản lý căn hộ cao cấp quốc tế, trong vòng 5 năm tới, tại TP tiềm lực phát triển các cao ốc văn phòng hạng A sẽ tăng cao, công suất hoạt động đạt tới 100%.

Về giá bán, qua thống kê từ 10 cao ốc đang xây dựng, giá cao nhất 2.200 USD/m2 thuộc cao ốc Pasteur Court, thấp nhất là Tân Hồng Ngọc với giá bán 700 USD/m2. Nhìn chung thị trường cao ốc không hề có dấu hiệu giảm giá, mặc dù nguồn cung tăng cao.

• Điều chỉnh luật pháp?

Sự phát triển cao ốc là đáng mừng nhưng hàng ngàn tỷ đồng đã đầu tư vào đất dự án sẽ như thế nào, mặt khác đại bộ phận người có nhu cầu nhà ở lại không đủ sức mua cao ốc và không kham nổi một lúc mua đất phải xây nhà ngay.

Nhằm đưa thị trường địa ốc nhanh chóng sôi động trở lại theo hướng lành mạnh, theo nhiều chuyên gia địa ốc, trước tiên phải có hệ thống luật rõ ràng, đó là sớm thống nhất và triển khai việc cấp giấy chứng nhận nhà đất, cho ghi nợ tiền sử dụng đất, khai thông việc đền bù giải tỏa của các dự án…

Về mặt xã hội, phải có sự can thiệp mạnh của nhà nước bằng cơ chế tài chính. Theo ông Trương Thái Sơn, Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty địa ốc Hoàng Quân: Trên thực tế, giá trị mỗi căn hộ chí ít phải 500 triệu đồng, với lãi suất cao thời gian vay 10-15 năm như hiện nay đã vượt khỏi tầm với của đại bộ phận người có nhu cầu về nhà ở.

Do đó, điều kiện tiên quyết phải có nguồn tài chính mạnh từ chính quyền, ngân hàng. Sự can thiệp này theo hướng giảm lãi suất, tăng thời gian cho vay thì chắc chắn sẽ thu hút đông người mua, thị trường nhanh chóng sôi động trở lại.

Ông Nguyễn An Bình, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM khẳng định, đã là thị trường phải có nhiều hàng hóa, đa dạng. “Thị trường địa ốc đóng băng, sôi động hay giảm giá thì không đáng lo ngại, nhưng chính sách đất đai làm cho thị trường bất bình thường là cần phải điều chỉnh”.

Nhằm tháo gỡ thị trường này, nhà nước phải sử dụng hai công cụ chính là điều tiết thuế và quy hoạch. Về thuế, phải có chính sách riêng biệt giữa người mua nhà một lần và người mua nhiều nhà, giữa người mua biệt thự và mua chung cư. Đó là sân chơi bình đẳng, không có khái niệm đầu cơ.

Về quy hoạch, phải có bộ máy đủ mạnh, quản lý thời gian xây dựng, nếu ai mua đất mà không xây nhà thì tiến hành đóng thuế lũy tiến theo từng năm, bắt buộc trồng cỏ cắt xén hàng tháng, tạo mỹ quan đô thị… 

MAI LY