Mới hóa chung cư để tạo cảnh quan

Chương trình cải tạo, xây dựng chung cư cũ bị xuống cấp trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2006 - 2010 vừa kết thúc. Mặc dù vẫn còn một số tồn tại nhưng chương trình này đã góp phần vào việc chỉnh trang, cải tạo bộ mặt cảnh quan đô thị đáng kể của TP trong thời gian qua. Nhiều chung cư thấp tầng xuống cấp, mục nát, môi trường sống không đảm bảo đã được thay thế bằng những chung cư cao tầng khang trang...

Tái định cư “cuốn chiếu”

Trên địa bàn TPHCM có 1.022 chung cư, trong đó có 570 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975. Phần lớn các chung cư hết niên hạn sử dụng, xuống cấp tập trung ở các quận nội thành.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, đến nay TP đã cải tạo, sửa chữa, di dời, tháo dỡ và đầu tư xây dựng 62 chung cư (112 lô), trong đó xây mới 25 chung cư với quy mô 3.384 căn hộ, tương đương khoảng 311.000m² sàn xây dựng, đạt tỷ lệ gần 104% chỉ tiêu thay thế 300.000m² sàn chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp theo Quyết định 114 của UBND TPHCM. Sở dĩ chương trình thành công là do các quận - huyện đã chủ động, sáng tạo trong quá trình thực hiện.

Là quận có nhiều chung cư cũ nhất tại TP, trên địa bàn quận 10 có 49 lô chung cư và 3 khu dân cư lụp xụp, chen chúc nhau. Các lô chung cư và khu dân cư này đều được xây dựng từ năm 1969 - 1970 theo dạng tiền chế, hầu hết đã xuống cấp trầm trọng. Vì số lượng chung cư cũ phải xây mới quá lớn nên quận 10 đã chủ trương xây dựng bằng hình thức “cuốn chiếu”. Ban đầu, khi tháo dỡ lô D chung cư Ngô Gia Tự, quận đã sử dụng 3 lô chung cư dự kiến bố trí cho dự án mở rộng Công viên Lê Thị Riêng và mở rộng đường Bắc Hải để bố trí cho người dân. Sau đó tiếp tục xây dựng lô D của chung cư này bố trí tái định cư (TĐC) để “cuốn chiếu” cho những lô khác và cứ tiếp tục như thế. Đến nay, quận 10 đã di dời và tháo dỡ được 11 lô chung cư với 1.448 căn hộ và đã xây được 10 lô chung cư mới, gần 1.400 căn hộ gần 102.000m² sàn, đạt 100% kế hoạch của TP.

Quận 3 được TP đánh giá thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng chung cư cũ và nhà tập thể xuống cấp tốt. Ông Hà Phước Thắng, Phó Chủ tịch UBND quận, cho biết quận đã công khai danh mục các chung cư, nhà tập thể cũ xuống cấp trên địa bàn quận để kêu gọi xã hội hóa đầu tư, khai thác lợi ích từ các dự án để tự cân đối tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà TĐC tại chỗ, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách.

Hiện các chung cư được Sở Xây dựng xếp vào loại “sập bất cứ lúc nào” trên địa bàn quận 3 như chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, 107 Trương Định đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và đang thi công xây dựng. Các chung cư này được thiết kế có chức năng thương mại - dịch vụ kết hợp với nhà ở. Các dự án thực hiện theo phương thức “cuốn chiếu”, vừa đảm bảo quỹ nhà TĐC vừa tạo sự an tâm cho người dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ di dời, tháo dỡ các dự án kế tiếp.

Quận 3 đã sử dụng quỹ đất tại khu 108/69 GH Trần Quang Diệu xây dựng 11 lô chung cư với khoảng 1.500 căn hộ để TĐC nhằm di dời, giải tỏa khu cư xá đường sắt Lý Thái Tổ. Quận cũng có sáng kiến quy hoạch ô phố 1,5ha (khu vực ven kênh tại phường 8) kết hợp với các khu nhà chung cư lụp xụp để xây dựng những khu chung cư cao tầng, ưu tiên bố trí TĐC cho các hộ dân sống tại các khu nhà lụp xụp ven kênh, diện tích còn lại làm khu thương mại.

Đổi ngang diện tích

Theo Sở Xây dựng, một trong những giải pháp áp dụng thành công trong thời gian qua là phương thức hoán đổi giá trị tương đương. Các hộ thuộc sở hữu tư nhân tại chung cư cũ sau khi tạm cư được đổi ngang diện tích tương đương tại căn hộ chung cư mới, phần diện tích tăng thêm thì bán cho người dân theo giá bảo toàn vốn. Phương thức này được đa số người dân đồng tình.

Bà Nguyễn Thị Thu Nga, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 10, cho biết trở ngại nhất là khâu giải phóng mặt bằng. Không chỉ có chính sách phù hợp mà quận còn phải xây dựng một kế hoạch vận động người dân rất bài bản, xây dựng tài liệu tuyên truyền chuẩn, thống nhất chủ trương trong công tác vận động. Sau đó, quận phân loại từng đối tượng để chia ra đi vận động, áp dụng chính sách riêng cho từng đối tượng. Đối với những hộ nghèo, gia đình neo đơn, gia đình đông nhân khẩu… ngoài áp dụng những chính sách hỗ trợ riêng, quận cũng trợ cấp khó khăn cho các trường hợp này để tạo điều kiện cho họ ổn định cuộc sống tốt nhất sau khi di dời. “Đó cũng là lý do triển khai công tác này 10 năm qua nhưng chưa có trường hợp nào khiếu nại tập thể” - bà Nga cho biết.

Bên cạnh những mặt được, theo Sở Xây dựng TPHCM, việc thực hiện các dự án vẫn còn tập trung ở các sở - ngành TP, chưa phát huy được vai trò quận - huyện trong việc lập quy hoạch xây dựng, kế hoạch di dời, tháo dỡ các chung cư đã hết niên hạn sử dụng, hư hỏng tại các địa phương. Bên cạnh đó, một số chung cư cũ có vị trí bất lợi, xây dựng xen cài trong các khu dân cư hiện hữu, diện tích đất nhỏ nên việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại theo khuôn viên cũ không đạt hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư nên việc kêu gọi các doanh nghiệp tham gia không khả thi.

Theo UBND quận 10, chung cư mới sau khi xây dựng bị khống chế nhiều về mặt mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất nên số lượng căn hộ sau khi hoàn thành thường không đủ để giải quyết nhu cầu TĐC và triển khai giải tỏa cuốn chiếu. Điều này cũng gây khó khăn cho quận trong việc xã hội hóa đầu tư. Do đó, hầu hết các chung cư đầu tư trong thời gian qua đều do các đơn vị trong quận làm chủ đầu tư, trừ chung cư Nguyễn Kim được UBND TP chỉ định chủ đầu tư (Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn).

Hạnh Nhung