Tại hội thảo “Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Đại sứ quán Anh tại Hà Nội cùng Bộ Phát triển Anh tổ chức ngày 25-8 tại TPHCM, nhiều ý kiến cho rằng việc kinh doanh bất động sản thường gặp vướng mắc trong quá trình giao đất, thuê đất vì các quy định chưa phù hợp, có sự chồng chéo giữa các quy định liên quan và có cả yếu tố nhũng nhiễu.
Quy định chồng chéo
Với nhiều quy định chồng chéo, ông Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội nêu: Điều 17 Hiến pháp năm 1992 quy định rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Điều 1 và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên Điều 200 Bộ luật Dân sự năm 2005 lại quy định đất đai là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Như vậy giữa Hiến pháp 1992 và Bộ luật Dân sự 2005 chưa có sự thống nhất.
Bà Nguyễn Thị Tuyết Như, Phó Giám đốc Công ty Tân Vũ Minh cho rằng, từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, cơ sở và phương pháp để tính tiền sử dụng đất đã thay đổi nhiều lần. Cụ thể, NĐ 188 của Chính phủ ban hành tháng 11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; NĐ 198 ban hành tháng 12-2004 về thu tiền sử dụng đất; NĐ 17 ban hành tháng 1-2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; NĐ 123 ban hành năm 2007 sửa đổi NĐ 188; NĐ 84 ban hành năm 2008, NĐ 69 ban hành năm 2009 và mới đây nhất có NĐ 120 ban hành tháng 6-2011…
Theo bà Như, trước khi có NĐ 17, tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh thành quy định hàng năm, tại thời điểm giao đất. Cách tính này, chủ đầu tư có thể tính được suất đầu tư, hiệu quả kinh doanh… nên có thể chủ động về tài chính khi thực hiện dự án.
Thế nhưng, Thông tư 93 của Bộ Tài chính hướng dẫn NĐ 120 mới đây đã gây nhiều khó khăn cho DN vì chủ đầu tư không biết số tiền sử dụng đất phải nộp cho dự án bao nhiêu. Hơn nữa, với cách tính mới này, tốn nhiều thời gian, tăng thêm chi phí cho DN nên vô hình trung đã làm tăng suất đầu tư, đẩy giá thành lên cao… Từ đó, bà Như kiến nghị nên thu tiền sử dụng đất theo bảng giá quy định như trước đây và bảng giá này ổn định trong vòng 5 năm.
Đồng tình, đại diện Sở TN-MT TPHCM cũng cho rằng, Nhà nước cần xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm ban hành và ổn định trong vòng 2-3 năm. Bảng giá đất này dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất… Mặt khác nên giao cho một ngành đề xuất giá đất.
Cần hỗ trợ thu hồi đất
Đền bù luôn là vấn đề gây nhiều bức xúc nên được bàn luận rất sôi nổi tại hội thảo. Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý cho biết, theo quy định, doanh nghiệp thực hiện dự án phải đền bù 100% diện tích đất nhưng việc này rất khó. Chính vì thế, nhiều khu dân cư phải điều chỉnh theo các loại hình khác nhau vì đền bù “da beo”.
“Nếu doanh nghiệp đã đền bù được 80% diện tích đất thì Nhà nước nên hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thu hồi 20% diện tích đất còn lại”, ông Hà kiến nghị.
Theo thạc sĩ Nguyễn Thị Cẩm Vân (Sở TN-MT TP), mặc dù hiện nay đã có quy định dự án nào thuộc trường hợp phải thu hồi đất, trường hợp nào thỏa thuận nhưng chưa rõ ràng. Bên cạnh đó, hiện có 2 quan điểm khác nhau liên quan đến chuyện đền bù, đó là Nhà nước thu hồi đất tất cả các dự án, hay chỉ thu hồi đối với các dự án lớn, sử dụng cho mục đích công cộng.
“Nhà nước nên nghiên cứu bổ sung quyền ưu tiên chuyển nhượng đất của người dân, thay bằng việc thu hồi đất, đền bù như hiện nay”- bà Vân nêu ý kiến. Ngoài ra, cũng có ý kiến đề xuất cần sửa đổi quy định của Luật Đất đai theo hướng xác định công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất.
VCCI cho biết, tất cả những ý kiến trên sẽ được đơn vị này tổng hợp trình cơ quan thẩm quyền xem xét, sửa đổi trong thời gian tới.
NHUNG NGUYỄN
